3. Право собственности и другие вещные права на недвижимость. Права собственности на недвижимость

3. Право собственности и другие вещные права на недвижимость

С недвижимостью связано понятие собственности. Термин «собственность» обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между разными лицами.

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости как к своей или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;
право пользования является основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью по лучения прибыли или иных результатов или полезных свойств;
право распоряжения дает возможность собственнику совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е.продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Основными видами собственности являются (ст. 212 ГКРФ): частная (физических и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов РФ), смешанная, муниципальная, иных форм (членов семьи, совместная, долевая и др.).

Наряду с правом собственности в ГК РФ выделяются вещные права.

Вещными правами наряду с правом собственности являются:

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Сервитуты.

Право хозяйственного ведения имуществом.
Право оперативного управления имуществом.

Права собственности и иные вещные права на недвижимость представлены на рисунке.

Рис. Права собственности и иные имущественные права на недвижимость

Право хозяйственного ведения имуществом.

Право хозяйственного ведения как иное вещное право является формой имущественного обособления юридических лиц в форме государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе дочерних. Владение, пользование и распоряжение имуществом на праве хозяйственного ведения осуществляется в пределах, определяемых ГК РФ. В частности, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно. Пределы их правомочий устанавливаются и собственником — соответствующим государственным, административно - или национально-территориальным образованием, например, путем определения предмета и целей деятельности, части прибыли, получаемой собственником. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, очерчены ст. 295 ГК РФ.

Право оперативного управления имуществом.

Право оперативного управления означает возможность управомоченного лица осуществлять в пределах, установленных законом, и в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества владение, пользование и распоряжение им.

Заметим, что право оперативного управления значительно уже, чем хозяйственного ведения.

Имущество государственного и муниципального унитарного предприятия может перейти к собственнику только при ликвидации такого предприятия, а у субъекта права оперативного управления собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое имущество либо используемое не по назначению и распорядиться им по своей воле.

Гражданский кодекс РФ специально очерчивает пределы возможного поведения субъектов права оперативного управления по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Казенное предприятие, будучи коммерческой организацией, распоряжается таким имуществом лишь с согласия его собственника. Однако оно вправе самостоятельно распоряжаться производимой продукцией, если иное не установлено иными правовыми актами. Учреждению как некоммерческой организации запрещено распоряжаться как закрепленным за ним имуществом, так и приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

Сервитут.

Сервитут как иное вещное право заключается в праве собственника недвижимого имущества ограниченно пользоваться соседней, а в необходимых случаях и другой (соседствующей с соседней) недвижимостью. Именно этот смысл заложен в ст. 274 ГК РФ. Представим ситуацию, когда земельный участок отделяют от дороги общего пользования два (или более) земельных участка. Право проезда должно принадлежать собственнику земельного участка не только через соседний, но и через соседствующие с ним участки. Сервитут может ограничивать право пользования собственника любой недвижимости, а не только земельного участка.

Различают вещные и личные сервитуты. Первые служат интересам собственника недвижимости. Вторые не связаны с осуществлением права собственности. Ими могут быть обременения унаследованных объектов недвижимости по завещательному отказу, в том числе пожизненное пользование жилым домом или частью его при наследовании по завещанию.

Обременение недвижимости сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования или распоряжения ею. Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а если оно не достигнуто — судом по иску лица, требующего установления сервитута, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитут устанавливается также в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Закон оставляет открытым вопрос о возможности обременения сервитутами объектов, находящихся на иных вещных правах, в частности, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Исходя из сущности сервитута как права на чужую вещь есть основания полагать о неприменимости ст. 274—276 ГК РФ в отношениях по поводу указанных объектов.

Гражданский кодекс РФ устанавливает два случая прекращения сервитута. В первом отпадают основания, по которым он был установлен. Здесь достаточно одностороннего волеизъявления собственника обремененной недвижимости. Во втором недвижимость в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением. В этом случае он прекращается либо соглашением сторон, либо судом по иску собственника.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

К числу иных вещных прав ст. 216 ГК РФ относит право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Оно возможно лишь в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Владелец такого участка имеет право ограниченного распоряжения им в виде аренды или срочного безвозмездного пользования и может передавать это право другим лицам. Однако сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, в частности, продажа, залог, не допускаются. К таким сделкам применяются правила ст. 168 ГК РФ, устанавливающие презумпцию ничтожности недействительной сделки.

Владелец земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения может создавать в его границах недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если из условий пользования участком, установленных законом, не вытекает иное.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности как особое вещное право предоставляется гражданам и юридическим лицам по решению соответствующего уполномоченного органа. Права на такие участки осуществляются в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении его в пользование. Если иное не предусмотрено законом, участок можно самостоятельно использовать в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Если недвижимое имущество создано лицом для себя, то оно является его собственностью. Право ограниченного распоряжения земельным участком, находящимся в постоянном пользовании, возможно только в форме передачи в аренду или срочное безвозмездное пользование после предварительного согласия собственника участка.

studfiles.net

Лекция 2. Право собственности на недвижимость (4 часа)

2.1. Собственность в экономическом и юридическом смысле

Под собственностью в экономическом смысле подразумеваются сложившиеся фактически отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию материальных и нематериальных благ. Собственность же в юридическом понимании показывает, как реальные имущественные связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, которые устанавливает государство в обязательном порядке для всех граждан. После того как государство законодательно урегулирует имущественные отношения между указанными лицами, они наделяются правом собственности. Это право включает полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом [5].

Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе: физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д.

Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Пользование заключается в праве производительно или лично потреблять вещь для удовлетворения собственных потребностей и интересов, в зависимости от ее назначения (допустим, использовать земельный участок для выращивания сельскохозяйственных культур). Собственник может передавать свое имущество в пользование другим лица на какое-то время и на определенных условиях. Границы права пользования определяются законом, договором или иным правовым основанием (например, арендным договором). Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект собственности и получаемый от него доход. Это право изменять принадлежность имущества. Оно осуществляется чаще всего путем совершения различных сделок (купли-продажи, мены одной вещи на другую, дарения и т.д.).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные [7].

Первоначальные — это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Производные — это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

2.2. Содержание права собственности на недвижимость

Учитывая специфические и частные характеристики недвижимости, понятие права собственности, а также ее роль в рыночной экономике, недвижимость, на юридическом уровне, можно определить как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество).

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы [6]. Их оборот законодательно ограничен [6] в общественных интересах. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов и воздушного пространства.

Право собственности на воздушное пространство и недра является ограниченным.

В случае, когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям [5]. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

studfiles.net

Право собственности в 2018 - иск о признании, регистрация, виды

На то имущество, в частности, недвижимое, которое было приобретено гражданином, в обязательном порядке оформляется право собственности. Для этого необходимо посетить отделение Росреестра и предоставить специалисту пакет документов.

Когда процедура завершается, гражданину выдается свидетельство. Получить право собственности можно в нескольких случаях, например, при покупке квартиры или получении ее по наследству.

Что это такое

Прежде всего, необходимо понять, какие различия существуют между двумя терминами «собственность» и «право собственности».

Собственность – это, прежде всего, отношения между несколькими субъектами гражданского права, при которых вещь принадлежит только одному человеку, другие не могут использовать ее без разрешения. Если рассматривать все виды собственности, которые могут быть оформлены на граждан, как экономический фактор или категорию, то она может быть вечной.

Право собственности – несколько отличное понятие, которое означает действующую систему норм в российском праве, согласно которым предметы, выпускаемые производством и потребляемым гражданами могут стать их личным имуществом.

Близким к понятию собственности является термин «вещное право» — это такой вид права, который устанавливает для лица юридическую власть над определенной вещью.

Вещные права можно разделить на несколько групп:

право собственности;
управление объектом;
право использования земельного участка на постоянной основе;
пожизненное наследование участка для садоводства, дачного хозяйства;
хозяйственное ведение.

Гражданин, купивший вещь в магазине, или получивший ее по наследству, иначе говоря, тем или иным образом оформивший право собственности на нее, может осуществлять три вида действий:

распоряжаться имуществом так, как посчитает нужным;
владеть вещью;
использовать ее, дарить или продавать, передавать другим лицам по наследству, во временное пользование.

В отношении вещи человек, являющийся ее собственником, может предпринимать любые действия, при условии, что они не противоречат закону и не нарушают интересы и права других людей.

Право собственности обязательно должно быть подтверждено документально, а получено только законными способами.

Так, чтобы стать собственником недвижимого имущества – дома, квартиры или дачи, его необходимо купить, или получить в дар, по наследству. Процесс перехода права собственности также фиксируется на бумаге в установленном порядке.

Основанием для приобретения права собственности могут стать такие документы, как договор купли – продажи, мены, или дарственная, завещание.

Виды

Гражданским законодательством регулируются правовые отношения граждан в сфере собственности.

Законом выделено несколько ее форм:

Имущество, принадлежащее юридическим лицам.
Частная собственность.
Объекты, принадлежащие различным общественным объединениям, церквям, мечетям, синагогам.
Собственность государства, муниципальные объекты.
Объекты, находящиеся в собственности у иностранных граждан, а также у ИП, различных иностранных организаций, осуществляющих совместную деятельность с Россией.

Также в гражданском кодексе перечислены все виды объектов, на которые может быть оформлено и зарегистрировано право собственности:

участки земли для ведения хозяйства или строительства городских, загородных, дачных домов;
места, предназначенные для жительства – квартиры и дома, дачи, кемпинги;
помещения для хранения каких – либо предметов, гаражи и склады;
ценные бумаги, акции;
деньги;
СМИ;
объекты, принадлежащие предприятиям и необходимые для осуществления трудовой деятельности: здания, рабочий инвентарь.

Помимо прохождения процедуры регистрации, право собственности на различные объекты может наступить, если:

Оформляются документы на недвижимое имущество, создаваемое вновь.
Осуществляется переработка материалов интеллектуальной собственности.
Были собраны вещи, доступные всем – подразумевается сбор ягод, урожая, ловля рыбы, пойманные на охоте животные.
Найден клад.

Каким бы способом ни было получено имущество, если оно крупное и дорогостоящее – например, недвижимость, обязательно должны быть оформлены документы, подтверждающие, что конкретный гражданин является ее собственником.

Процедура регистрации права собственности на недвижимость

Регистрация происходит в несколько этапов:

Сбор документов, обращение в отделение Росреестра по месту жительства. Также можно посетить ближайший многофункциональный центр.
Оплата госпошлины за переход права собственности.
Написание заявления по стандартной форме на оформление права собственности.

Все бумаги проверяются специалистом, после чего выдается свидетельство. В редких случаях Росреестр отказывает в регистрации, но для этого должны быть веские причины, например, если лицо, подавшее заявление, не оформил документы на объект или какие – то из бумаг содержат не точные, сфальсифицированные, либо устаревшие данные.

Необходимые документы

Для регистрации права собственности на объект недвижимости, гражданин должен подготовить пакет документов, перечисленных ниже:

Паспорт гражданина России или иностранный паспорт, по возможности, с переводом на русский язык.
Технические бумаги на объект недвижимости, содержащие точную информацию о параметрах помещения.
Квитанция об оплате государственной пошлины.
Документ, в соответствие с которым гражданин получил право на пользование и распоряжение недвижимым имуществом — это может быть договор дарения или купли-продажи, завещание.
Если гражданин не может самостоятельно заниматься процедурой регистрации и действует через поручителя – должна быть предъявлена доверенность.
Акт передачи, который оформляется при покупке квартиры или переходе ее по наследству. В данном листе фиксируется факт приема объекта гражданином, на которого оформляется право собственности.

Все документы предъявляются сотруднику регистрационной палаты в виде подлинников, однако также потребуются копии некоторых бумаг, в частности всех страниц паспорта.

После того, как бумаги переданы на рассмотрение, гражданину должен быть выдан соответствующий талон, с которым нужно явиться в назначенный день для получения свидетельства.

Основания для признания

Право гражданина на собственность может быть признано при наличии следующих оснований:

Покупка квартиры или другого имущества.
Получение объекта в дар.
Оформление наследства, передача имущества по завещанию.

Так, право собственности на имущество может быть установлено, если оно было каким – либо образом передано ему на возмездной или безвозмездной основе.

При оформлении права собственности основаниями служат документы, подтверждающие факт приобретения имущества:

Договор купли – продажи.
Договор мены или дарения.
Завещание.
Акт приема – передачи.
Документы, подтверждающие перечисление оплаты за объект.

При отсутствии данных документов право собственности не может быть зарегистрировано, ввиду того, что нет возможности доказать факт законности приобретения гражданином имущества.

Как подать иск

Существенно упростить процедуру признания права собственности, прекращения или решения каких – либо спорных вопросов можно, грамотно составив исковое заявление.

В нем должны содержаться такие пункты, как:

название и адрес суда, в который подается иск;
персональные данные истца – ФИО, место проживания и регистрации. Если документы подает доверенное лицо, должна также быть указана информация о нем;
ФИО и адрес ответчика, который может быть не только физическим, но и юридическим лицом, например, организацией;
кратко изложенная суть обращения – нарушение права собственности, защита интересов;
требование истца — установить долю в имуществе, оформить свидетельство о праве собственности;
обстоятельства дела;
перечень бумаг, прикладываемых к иску, доказательная база;
стоимость иска;
подпись.

Исковое заявление принимается в суде только после того, как будет оплачена госпошлина.

К исковому заявлению обязательно должны быть приложены бумаги, которые подтверждают, что истец имеет право собственности на объект. Даже если был утерян договор купли – продажи или завещание, можно приложить технический паспорт, справки из БТИ или квитанции, подтверждающие перечисление денежных средств при оплате квартиры.

Суд будет назначен только при условии, что гражданин, подавший исковое заявление, пытался решить проблему в претензионном – досудебном порядке.

То есть, если его права нарушены, он должен был предпринять попытку оформить свидетельство о праве собственности, отправить уведомление о переходе права собственности продавцу квартиры или наследникам.

Способы прекращения

Прекращение права собственности чаще всего происходит, если владелец имущества добровольно отказывается от него (например, при продаже квартиры право собственности передается другому лицу), либо если объект недвижимости отчуждается государством или банком, у которого он находился в залоге.

Наиболее распространенные способы прекращения права собственности на жилые и нежилые (производственные) объекты недвижимости:

приватизация, переход права собственности от государства или муниципалитета к гражданину;
уничтожение квартиры, разрушение дома;
принудительное изъятие имущества у человека, например, в связи с тем, что у него накопилось большое количество долгов, по коммунальным платежам или ипотечному кредиту.

Если причиной изъятия является не погашение долгов гражданина, то данная процедура может осуществляться только на возмездной основе. То есть, если дом изымается для государственных нужд, всем, кто проживал в нем, должна быть выплачена денежная компенсация или выдано другое жилье, пригодное для постоянного проживания.

Если право собственности гражданина было нарушено, необходимо его отстоять, для этого следует подать в суд исковое заявление, а также позаботиться о том, чтобы предоставить доказательства нарушения прав.

Также объект может быть отчужден государством, если обнаружен факт злостного уклонения от уплаты долгов по коммунальным услугам, налогам. Восстановить свои права в таком случае будет практически невозможно.

Видео: Право собственности

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

kvartirkapro.ru

С какого момента возникает право собственности на недвижимое имущество?

Приобретение недвижимости вовсе не означает одновременного с этим появления полных прав на неё. Что это означает? Для большинства случаев отчуждения актуальна статья ГК РФ, которая увязывает появление права на недвижимость с её госрегистрацией. Однако встречаются ситуации, в которых полное право на такое имущество может возникнуть даже до процедуры госрегистрации.

Что это такое?

С точки зрения юриспруденции право собственности состоит из трёх составляющих: пользования, владения, распоряжения. Каждая из этих составляющих появляется при оформлении определённых документов. Так, право пользования появляется при подписании договора (например, договора о покупке или дарения). Право владения возникает при составлении акта передачи объекта (например, от компании-застройщика приобретателю жилья). И, наконец, право распоряжения возникает после госрегистрации.

Чаще всего под данным термином понимается совокупность всех составляющих, дающая возможность полного распоряжения объектом недвижимости.

Любая недвижимость может быть приобретена одним из следующих способов:

наследство;
покупка;
дарение;
обмен;
долевое участие в строительстве;
сооружение объекта своими силами;
паевое участие в строительстве.

Приобретение недвижимости в результате наследования

Этот случай является, как раз исключением из правила об обязательной процедуре регистрации для безусловного владения недвижимостью. Это означает, что человек может считаться собственником объектов, полученных в результате наследования, не с момента госрегистрации и получения подтверждения этому, а с момента вступления в наследство или с того момента, когда появилось право на наследство.

Человек, получивший в наследство такой объект, имеет возможность пользоваться им по своему усмотрению сразу после возникновения соответствующего права. Естественно, что право распоряжения возникнет только после госрегистрации. Сказанное в полной мере относится и к случаям, когда наследодатель признаётся умершим решением суда.

Таким образом, в случае с наследством не нужно ждать регистрации, чтобы стать владельцем объекта.

Приобретение недвижимости в результате покупки

Человек, приобретающий, например, квартиру становится её полным собственником поэтапно. После подписания договора у него возникает право владеть ею. После составления акта передачи квартиры от продавца покупателю, последний может пользоваться ею, то есть может проживать в ней. И полное право у покупателя квартиры возникает с того момента когда закончится процедура госрегистрации.

Юридический портал bukva-zakona.com рекомендует внимательно относиться к составлению документов на каждом этапе и не пренебрегать никакими из них. Например, некоторые люди при покупке недвижимости не считают нужным составлять акт передачи.

Дарение недвижимости

Моментом, с которого можно считаться полноправным владельцем недвижимости, в том числе и с правом распоряжения ею, является регистрация права. Сама по себе дарственная не даёт возможности одаряемому распоряжаться подаренной недвижимостью. Договор дарения означает лишь то, что один человек хочет подарить объект недвижимости другому и отображает это желание в юридически значимом виде.

Право полного владения, например, квартирой или дачей возникнет позже, когда одаряемый зарегистрирует переход этого права.

Обмен

Регистрация права в данной ситуации является финальным этапом для оформления полного права на недвижимость. Всё, что предшествует этому, например, составление договора обмена, подписание акта передачи, является лишь необходимыми юридическими действиями для самой регистрации права.

После завершения процедуры госрегистрации имущество, полученное в результате размена, может считаться в полном владении.

Паевое участие

Наиболее распространённым паевое участие является в строительстве гаражей в гаражных кооперативах, дачных домов в садоводствах и тому подобное. Владельцем такого объекта человек становится с того момента, как выплатил последний паевой взнос. Естественно, имеется в виду право пользования и владения, но не право распоряжения. Право распоряжаться появится лишь после госрегистрации.

Долевое участие в строительстве

Программы долевого участия или софинансирования строительства подразумевают возникновение права после регистрации его. Это означает, что подписание договора со строительной компанией и акта о передачи объекта не дают человеку полного права на владение этим имуществом. Полноправным хозяином человек станет только после госрегистрации права.

Строительство собственного жилого дома или другого объекта своими силами

В случае если человек строит жилой дом самостоятельно, то право на владение этим объектом у него появляется сразу же. Он вправе проживать в нём, но совершать действия по отчуждению не может. То есть такой дом нельзя продать, подарить, завещать и так далее до тех пор, пока не была проведена процедура регистрации прав.

Таким образом, полное право собственности (то есть владение, использование, распоряжение) возникает только после совершения процедуры госрегистрации вне зависимости от того, каким способом недвижимое имущество оказалось у человека. Иногда право владения или использования могут возникнуть до регистрации, но для полного оформления собственности регистрация нужна.

Bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что срок госрегистрации права законом не установлен. То есть, человек может владеть недвижимостью, использовать её, но не являться полным собственником, а саму процедуру регистрации отложить до того момента, когда понадобится совершить какие-либо юридические действия по отчуждению.

bukva-zakona.com

Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество

имущество

Совершая сделки с квартирами, домами и другими объектами, важно помнить о том, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество наступает не при подписании соответствующего договора. Обычно для этого требуется определенное время.

Для чего это необходимо

Если рассматривать этот вопрос в интересах большинства граждан стран, то определение даты играет важную роль в плане налогообложения.

Например, человек, полагая, что право собственности возникает в момент заключения договора купли-продажи недвижимости, продает свою квартиру, не дождавшись истечения срока, на протяжении которого владелец имущества обязан в случае его повторной реализации выплачивать налоги государству.

Иными словами, не зная точную дату, когда возникает рассматриваемое право, гражданин вынужден будет понести серьезные расходы в виде подоходного налога.

Разбираясь в этом вопросе, нельзя не упомянуть, что имущество передается не только в рамках его купли-продажи, но и посредством:

мены;
дарения;
наследства;
ипотеки и другими способами.

Каждый из этих методов необходимо рассмотреть отдельно, так как они имеют определенные нюансы, которые следует учитывать.

Про генеральную доверенность на имущество читайте тут.

Договор купли-продажи

Покупка является наиболее распространенным случаем перехода прав на недвижимое имущество. Подобные сделки совершаются при:

продаже квартир или домов;
участии в долевом строительстве;
реализации земельных участков.

Документом, который регламентирует такие правоотношения, является договор купли-продажи, заключаемый между всеми сторонами сделки. Он, согласно действующему законодательству, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующих органах по месту расположения продаваемого объекта.

При этом право собственности не возникает в момент заключения договора. Переход осуществляется только после того, как сделка будет зарегистрирована должным образом. Между двумя этими событиями может пройти много времени.

Иными словами, законными собственником приобретаемого объекта недвижимости человек становится только после того, как завершена процедура госрегистрации сделки. В результате гражданин получает возможность осуществлять любые сделки с этим имуществом, которые не противоречат действующему законодательству: дарить, менять, продавать и другое.

Сразу после подписания договора будущий собственник может уже распоряжаться недвижимостью определенным образом. Подобные обстоятельства наступают в случаях, если стороны договорились об этом.

Однако не следует путать данную ситуацию с переходом прав. Собственник, как уже отмечалось, становится полноправным владельцем объекта только после государственной регистрации сделки, о чем прямо указано в статье 223 ГК РФ. Последняя, в свою очередь, осуществляется при условии предоставления соответствующего пакета документом предыдущим владельцем.

Ипотека

ипотека

Нередко при заключении ипотечного договора заемщик в целях получения необходимой суммы ссужает банку свою недвижимость. Последняя выступает в качестве залога для обеспечения выплат по долгу. В результате получается, что заемщик передал права на данный объект финансовой организации, не переставая при этом пользоваться собственностью.

Согласно действующему законодательству, между сторонами ипотечного договора возникают следующие обстоятельства:

Залоговое имущество передается во владение организации, ссудившей определенную сумму. Соответственно, она приобретает права на пользование данным объектом.
Объект недвижимости, пока длится действие ипотечного договора, должен сохранить свои изначальные характеристики.
Если это прямо предусмотрено в заключенном соглашении, реальный собственник имущества имеет право извлекать дополнительную выгоду из заложенного объекта (сдавать в аренду и так далее).
Владелец сохраняет свои обязанности по содержанию залогового имущества (оплата коммунальных услуг и другое).

Важно понимать, что право собственности на недвижимость не прекращается в случае передачи ее в залог. При этом владелец имущества не может распоряжаться им в полной мере.

То есть, ему запрещено осуществлять продажу залога, передавать его, дарить и выполнять иные операции, если не получено письменное разрешение залогодержателя.

Аналогичная ситуация возникает с момента заключения ипотечного договора, предметом которого является вновь приобретаемое имущество. То есть, покупая, например, квартиру в рамках подобного соглашения, гражданин не является ее собственником в полной мере, как это отражено в законе.

Все ограничения снимаются только после того, как была полностью погашена задолженность. Соответственно, примерно в тот же срок может возникнуть право собственности на ипотечное жилье.

Наследство

При наследовании имущества право на него возникает после того, как было открыто наследственное дело. Однако недвижимость в любом случае подлежит государственной регистрации. Только после свершения данной операции собственник имеет право продавать квартиру и иное наследство.

Иными словами, сделки с наследуемой недвижимостью можно совершать после того, как получено соответствующее удостоверение из органов госрегистрации. Права на такие объекты официально возникают после внесения записи в госреестр.

Следует отметить, что каждому наследнику предоставляется возможность осуществить регистрацию своей доли вне зависимости от действий других лиц, претендующих на наследуемый объект.

Договор дарения

дарение

Как и другие сделки, совершаемые с недвижимостью, договор дарения должен быть оформлен надлежащим образом и зарегистрирован в госорганах. После того как проводится последняя процедура, переход прав считается завершенным.

То есть, даритель теряет возможности по управлению переданного объекта и не может продавать его, менять, передавать и выполнять иные действия.

При заключении договора дарения следует помнить о том, что в случаях, когда правом владения конкретным объектом обладают несколько лиц, каждое из них должно в письменном виде дать свое согласие на совершение такой сделки. В ином случае госорганы не выдадут свидетельство о регистрации прав.

Иные объекты

Все объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. Это в равной мере относится к:

гаражам;
самовольно построенным объектам;
объектам незавершенного строительства.

Госрегистрация прав позволяет в будущем избежать возникновения претензий со стороны государства, организаций и частных лиц. Например, госорган планирует проложить участок новой автомагистрали через гаражный кооператив.

В случае, если собственник одного из гаражей не зарегистрировал его должным образом, то, с точки зрения законодательства, такой объект признается самовольно построенным и, соответственно, подлежит сносу.

Заключение

Подводя итог, можно сказать следующее: моментом перехода прав на имущество считается дата, на которую приходится внесение соответствующих изменений в госреестр недвижимости. Госрегистрация сделок проводится в течение 10 дней после подачи необходимого пакета документов.

Срок действия документа, получаемого после завершения данной процедуры, не ограничен. Это правило распространяется на все сделки, совершаемые с недвижимостью.

Рейтинг статьи:

Загрузка...

Твитнуть

Плюсануть

Класснуть

Отправить

Остались вопросы? Звоните и получите ответы БЕСПЛАТНО!

sempravo.com

Право собственности на недвижимость - Примеры правовых заключений arealaw

Вопрос о собственности на недвижимость, правомочии владению недвижимостью, правомочии пользования и правомочии распоряжения.

Право собственности на недвижимость – это присвоенность этой недвижимости кому-либо. Гражданский кодекс трактует понятие право на недвижимость через три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Собственник может передавать свои полномочия другим лицам, при этом он не теряет права собственности на недвижимость.

Собственник осуществляет эти полномочия по своему усмотрению, независимо от других лиц. Собственник может совершать в отношении принадлежащей ему недвижимости любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других (п.2 ст.209 ГК РФ).

Правомочие пользования - это возможность эксплуатации недвижимости, извлечения из нее доходов, проживание в ней, возделывание земельного участка и т.д. В квартире вы можете жить сами, а можете сдавать в аренду. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но, тот, кто арендует квартиру, ей пользуется, но не владеет.

Ведь собственник может передать другому лицу свои правомочия относительно принадлежащей ему недвижимости, оставаясь ее собственником, например, аренда или передача недвижимого имущества в доверительное управление. При этом право собственности на недвижимость не переходит к управляющему или арендатору.

Помимо «блага» обладания недвижимостью (право на недвижимость) и получения доходов от использования собственник несет и «бремя» связанных с этим расходов, издержек и риска. К примеру, собственник недвижимости обязан платить налог, ремонтировать и поддерживать в хорошем состоянии, платить коммунальные платежи, нести риск утраты или повреждения недвижимости при отсутствии чьей-либо вины в этом. «Бремя» можно переложить на другое лицо по договору (например, аренды).

В соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

arealaw.ru

Право собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость – это присвоенность этой недвижимости кому-либо. Рассматриваемая категория регулируется нормами гражданского права. Гражданский кодекс трактует понятие право на недвижимость через три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Собственник может передавать свои полномочия другим лицам, при этом он не теряет права собственности на недвижимость.

Право собственности на недвижимость - виды правомочий собственника

Правомочие владения недвижимостью – это документально подтвержденное право обладания недвижимостью с возможностью пользоваться и распоряжаться ей (право на недвижимость). Для этого не обязательно находится в/на ней. Например, можно владеть квартирой, не проживая в ней. Владение недвижимостью может быть законным и незаконным. Законным называется владение, которое опирается на какое-либо правовое основание, например, документ. Незаконное владение на правовое основание не опирается.

Незаконных владельцев можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал или должен был знать. К примеру, вы купили квартиру. Но продавец, продал квартиру без согласия жены. Если вы не знали, что квартира находиться в совместной собственности продавца и его жены, то вы добросовестный владелец. А если знали – то вы недобросовестный владелец.

Правомочие распоряжения - это возможность совершать меры по совершению действий в отношении этой недвижимости. Примером распоряжения недвижимостью (право на недвижимость) могут быть: продажа, сдача в аренду, залог и прочие случаи. Однако следует заметить, что сама по себе «тройка» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника. Ведь собственник может передать другому лицу свои правомочия относительно принадлежащей ему недвижимости, оставаясь ее собственником, например, аренда или передача недвижимого имущества в доверительное управление. При этом право собственности на недвижимость не переходит к управляющему или арендатору.

Статьи по теме - недвижимость:

Сделки с недвижимостью, право, недвижимость .

Регистрация права собственности на недвижимость и государственная регистрация сделок с ней.

Страхование сделок с недвижимостью.

Недвижимость - юридическое сопровождение сделок.

Оценка недвижимости - правовая сторона.

Договор купли недвижимости и ее продажи.