|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Покупка европейской недвижимости на этапе строительства: аргументы за и против. Приобретение зарубежной недвижимости на этапе строительстваКак правильно вложить деньги в недвижимость в 2018 году: Выгодные варианты
Нестабильное экономическое положение заставляет многих граждан нашей страны задуматься о том, как сохранить свои сбережения от инфляции. Самый простой вариант – приобрести какую-то материальную ценность, например, дом или квартиру. О том, как вложить деньги в недвижимость в 2018 году и извлечь из этого максимальную выгоду, мы поговорим в этой публикации. Прогнозы экспертовНеопределенная экономическая ситуация вынуждает многих граждан нашей страны предпринимать какие-то действия, чтобы сохранить свои сбережения. Каждый человек решает эту проблему по-своему. Одни скупают все подряд в магазинах бытовой техники, другие меняют рубли на доллары или евро. Есть и такие граждане, которые интересуются, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость. Если обратить внимание на советы экспертов куда выгодно вложить деньги в 2018 году чтобы не потерять, самый надежный вариант – это инвестиции в недвижимость. В последнее время из-за нестабильности на рынке, мнения специалистов стали разделяться. В связи с этим у многих граждан возникает вопрос, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость? В этом году выросли ставки на ипотечное кредитование, соответственно спрос на него стал падать, а это, соответственно, повлечет за собой и уменьшение спроса на недвижимость. В скором времени застройщикам понадобятся деньги для того, чтобы выплачивать кредиты, и они будут вынуждены продавать жилье по низкой стоимости. То есть, если подождать несколько месяцев, появиться множество предложений о продаже дешевой недвижимости. Но некоторые специалисты, которые имеют большой опыт в этой сфере, считают, что с покупкой жилья нужно поторопиться, поскольку строительство начинает стремительно дорожать, а это значит, что квадратные метры вскоре существенно поднимутся в цене. К тому же некоторые застройщики в связи с нестабильной экономической обстановкой вовсе приостановили продажи. Когда они возобновятся, цены на жилье уже не будут прежними. Если вы задумываетесь над тем, инвестировать ли в недвижимость в 2018 году, нужно поспешить.Где покупать недвижимость?Давайте разберемся, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость за границей? В экономике многих стран мира объекты недвижимости обычно оцениваются в долларах или евро. Теперь приведем простой пример. Дом, расположенный в Испании, стоит примерно 45 тыс. евро. Для жителей этой страны его цена не изменилась, но, если пересчитать стоимость данного объекта на рубли по нынешнему курсу, в результате получится приличная разница в ценах. За эти деньги можно приобрести хороший автомобиль. В связи с этим наши соотечественники, которые имеют собственные сбережения, часто интересуются, как вложить деньги в недвижимость России. Многие отзывают депозиты в банках и покупают загородные дома, квартиры или коммерческую недвижимость, поскольку считают, что это самый надежный способ сбережения денежных средств. К тому же, недвижимость всегда можно сдать в аренду и получать с этого неплохую стабильную прибыль.Если вы храните сбережения в рублях и задумываетесь о том, есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость, срочно начинайте искать подходящие варианты. Выгоднее всего покупать квартиры в крупных перспективных городах нашей страны. Если их цена не будет подниматься в 2018 году, в любом случае такие объекты сохранят в период кризиса свою номинальную стоимость. Нестабильная экономическая ситуация может пагубно отразиться на недвижимости, расположенной в дотационных районах и забытых всеми маленьких городах. В таких регионах недвижимость не пользуется большим спросом, поэтому цены на нее копеечные. Преимущества и недостатки инвестицийСвободный капитал – это деньги, которые можно инвестировать в какое-то прибыльное дело без ущерба основному бюджету. По мнению специалистов, вложение денежных средств в недвижимость – это один из самых выгодных видов инвестирования. Чтобы понять, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас, нужно оценить все возможные риски и преимущества.Достоинства:
Недостатки:
Разумеется, этот инвестиционный инструмент имеет свои риски. Например, если вы хотите приобрести недвижимость на этапе строительства, нужно тщательно выбирать компанию, чтобы не нарваться на мошенников. Инвесторы, которые покупают недвижимость для перепродажи, могут столкнуться с серьезными проблемами, связанными с поиском покупателей. Вряд ли кто-то захочет купить дом или квартиру по завышенным ценам, поэтому придется ждать, пока рыночная стоимость объекта начнет расти. Также инвестор рискует утратить объект недвижимости в результате пожара или стихийного бедствия. Но это не повод для того чтобы сомневаться, стоит ли сегодня вкладывать деньги в недвижимость. В любом случае, советы экспертов как сохранить деньги в 2018 году сводятся к тому, что лучше всего вкладывать свой капитал в проверенные временем, надежные инвестиционные инструменты, которые работают в любых экономических условиях. Виды инвестирования в недвижимостьСамый простой способ, как правильно вложить деньги в недвижимость – это перепродажа. До 2007 года цены на этом рынке ежегодно поднимались на 20–30%, поэтому такой вид инвестирования приносил неплохую прибыль. В наше время ситуация изменилась, поэтому перед тем как инвестировать деньги в недвижимость, нужно определиться с целями, которых вы хотите достичь.Давайте разберемся подробнее, в какую недвижимость вложить деньги, чтобы получить прибыль: Вторичное жильеПожалуй, это самый прибыльный вариант для начинающих инвесторов. Но он требует большого внимания и определенных знаний. Перед тем как решить, вкладывать ли деньги в недвижимость на вторичном рынке, нужно провести мониторинг рынка. Периодически встречаются очень выгодные предложения, которые позволяют приобрести дом или квартиру в плохом состоянии буквально за полцены. После ремонта этот объект можно продать в два раза дороже. Рентабельность таких вложений находится на уровне 30-40 процентов. При удачном стечении обстоятельств вы сможете провернуть свой капитал за один год 2-3 раза. Если вы не можете определиться, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги, обратите особое внимание на вторичный рынок. Инвестирование на этапе котлованаТакой вариант вложения денежных средств позволяет получить приличную прибыль. Изменения, происходящие на финансовых рынках, снижают спрос на жилье, находящее на стадии строительства. Кроме того, существенно подорожали кредиты для застройщиков, поэтому многие компании стали замораживать свои проекты. Если вы сомневаетесь, нужно ли вкладывать деньги в недвижимость на этапе котлована, лучше откажитесь от этой идеи. Инвестор, который принял такое решение, должен тщательно изучить историю застройщика, узнать, сколько объектов он ввел в эксплуатацию и сколько находится на этапе строительства. Желательно, перед тем как вложить свои деньги, лично ознакомиться со всеми разрешительными документами на строительство.
Такой вариант инвестиций подходит для тех, кто собирается открывать собственный бизнес. Если вы твердо решили, вложу деньги в коммерческую недвижимость, следует помнить о том, что аренда или перепродажа таких объектов требует определенных знаний и опыта. К тому же в данном сегменте рынка слишком высокий уровень конкуренции, поэтому, перед тем как заняться таким делом, нужно тщательно обдумать, есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость коммерческого назначения. Недвижимость для сдачи в арендуИнтересуетесь, как выгодно вложить деньги в недвижимость? По мнению экспертов, самый выгодный способ – это покупка жилых и коммерческих объектов для последующей сдачи в аренду. Этот самый лучший вариант для тех, кто ищет, куда вложить деньги чтобы получать ежемесячный доход.До кризиса многие граждане нашей страны брали ипотечные кредиты, покупали жилье и сдавали его в аренду. За счет прибыли они погашали ипотеку и через определенное время получали дом или квартиру в собственность. Но на сегодняшний день ипотечное кредитование сильно подорожало, а спрос на съемное жилье существенно превышает предложение. Поэтому, если вы не можете определиться, во что вложить деньги в 2018 году чтобы они приносили доход, обратите особое внимание на этот инвестиционный инструмент. Ваш капитал будет надежно защищен от колебания курса валют и инфляции, и при этом он будет приносить неплохой стабильный доход. Специалисты не рекомендуют начинающим инвесторам вкладывать деньги в коммерческую недвижимость. Спрос на такие объекты существенно снизился, поскольку в связи с кризисом многие бизнесмены не могут платить высокую цену. Сдавать в аренду коммерческую недвижимость за копейки бессмысленно, поэтому многие торговые площади и офисные центры простаивают без дела. Если вы не хотите инвестировать в жилую недвижимость, лучше поинтересуйтесь, как вложить деньги в золото в 2018 году. Это один из самых надежных финансовых инструментов, который отличается высокой ликвидностью. Видео по теме Видео по темеНовостройкиВ последнее время на рынке первичного жилья уровень конкуренции существенно снизился. Если вы задумываетесь о том, вкладывать ли деньги в недвижимость, следует знать, что спрос на первичную недвижимость практически сравнялся с вторичным жильем. Цены на новостройки стали вполне доступны для людей со средним доходом. К тому же многие застройщики предлагают рассрочку, а это очень выгодно и удобно для тех, кто покупает жилье в кредит. Но многие инвесторы, все же, сомневаются, нужно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость на этапе строительства, поскольку получается, что они инвестируют свой капитал в несуществующие объекты. Также не стоит забывать о том, что на рынке периодически появляются мошенники. Они предлагают нереально низкие цены, собирают деньги и исчезают в неизвестном направлении. Поэтому, если вы хотите, выгодно инвестировать в недвижимость, будьте очень внимательны и осторожны. Жилье комфорт классаВ последнее время на рынке появился новый сегмент жилой недвижимости – комфорт класс. По характеристикам такие объекты можно сравнить с жильем бизнес-класса, но при этом его качество намного выше чем экономкласс. Если вы ищете варианты, куда выгодно вложить деньги сегодня, обратите внимание на такие объекты. При строительстве жилых комплексов комфорт класса учитывают все, что необходимо для комфортной жизни – хорошая экология, транспортная доступность и развитая инфраструктура.ВыводыЭкономическая ситуация, сложившаяся в нашей стране, дестабилизировала рынок недвижимости, поэтому перед тем как инвестировать свой капитал, посоветуйтесь с опытными специалистами, куда вложить деньги чтобы они работали в 2018 году. Это поможет вам принять правильное обдуманное решение.  Загрузка... kakbiz.ru Покупка квартиры на стадии строительства. Консультация по зарубежной недвижимостиКакие обязанности появляются у иностранца после покупки жилья в Турции, какие налоги должны платить собственники, из чего складываются счета за коммунальные услуги и как заработать на сдаче квартиры в аренду? Отвечаем подробно на главные вопросы о содержании недвижимости в Турции. Читать Работа в Канаде: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?Канада одна из стран – лидеров по числу иммигрантов. Ежегодно сюда приезжает 250 000 – 300 000 человек, которые хотят получить гражданство и остаться здесь навсегда. Чем так привлекательна страна кленового листа? Прежде всего, достойным уровнем зарплат и социального обеспечения. Иностранцы, имеющие здесь постоянную работу, получают ВНЖ по упрощенной схеме. И даже несмотря на то, что канадское правительство заинтересовано, прежде всего, в трудоустройстве своих граждан, список специалистов, которых местные наниматели приглашают из других государств, очень широк. А еще Канада – красива… Читать Визовый режим и вид на жительство в ГерманииВыходцы из каких стран предпочитают переезжать в Германию? Как получить туристическую визу в эту страну и как оформить долгосрочную визу? Каким критериям должен соответствовать соискатель на ВНЖ, ПМЖ и гражданство? Полная информация, ссылки на официальные порталы и перечень необходимых документов - в нашем материале. Читать Содержание недвижимости в ГрецииКакие обязанности появляются у владельцев недвижимости в Греции? Сколько придется тратить на налоги и сборы? Во сколько будут обходиться коммунальные платежи, услуги управляющей компании? Сколько можно заработать на сдаче жилья в аренду и сколько придется на это потратить? Ответы на эти и многие другие вопросы по содержанию недвижимости в Греции читайте в нашем материале. Читать prian.ru Строящаяся недвижимость: Как заработать на off-планОдним из наиболее эффективных способов краткосрочного инвестирования в зарубежную недвижимость традиционно считается покупка жилья на ранней стадии строительства или даже на стадии проекта. По мере того как продвигается строительство, стоимость недвижимости возрастает, и если этот рост накладывается на общий подъем рынка, то перепродажа готового объекта может принести хорошую прибыль. Еще недавно в наиболее перспективных регионах доход от покупки на стадии off-plan мог составлять до 100% от первоначальной стоимости объекта, или даже выше. Однако в результате грянувшего кризиса инвесторы, сделавшие ставки на обещания девелоперов и вложившие средства в незавершенные объекты, оказались в зоне риска, так как нехватка финансирования в ряде случаев вызвала задержки и даже замораживание строительства. К тому же в некоторых странах рост стоимость недвижимости прекратился и на первичном рынке, так что ожидаемый доход инвесторы получат далеко не во всех случаях. При этом нельзя сказать, что проблемы на зарубежных рынках имеют массовый характер – даже в странах с самой тяжелой ситуацией все же преобладают объекты со стабильным финансированием, которые наверняка будут сданы в срок. В то же время даже в странах, наименее затронутых кризисом, найдутся проекты, испытывающие финансовые трудности. Поэтому главный вопрос, который сейчас встает перед покупателем строящейся недвижимости, – как выбрать надежный проект. Правила охоты По мнению Геннадия Тузова, управляющего директора компании EstateService, сейчас получение прибыли при вложении инвестиций в зарубежную недвижимость возможно исключительно при очень удачной покупке эксклюзивного и высоколиквидного объекта, что потребует хорошего знания рынка и быстроты реакции. Такие предложения, как правило, не успевают дойти до международных рынков и выставок, поэтому, заручившись поддержкой агента, необходимо выходить на охоту непосредственно на месте. И тут основным преимуществом будет скорость. Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», предлагает в сложившей ситуации следовать общим принципам грамотного инвестирования. Максимальную прибыль можно получить, руководствуясь следующими правилами: при помощи надежного агентства недвижимости следует выбрать оптимальный бюджет покупки; пользуясь распространенными сейчас промо-акциями, получить скидку при покупке недвижимости, а также использовать инвестиционную схему, по которой сразу оплачивается 90–100% от стоимости объекта, что позволяет претендовать на дополнительный дисконт со стороны застройщика. Крупным инвесторам, желающим вложить в недвижимость за рубежом миллионы евро, можно посоветовать другую эффективную стратегию – даже более прибыльную, но гораздо более сложную и требующую действительно больших финансовых ресурсов. Это покупка строительной компании или строящегося объекта в тяжелой финансовой ситуации и завершение строительства на средства инвестора. Например, такая схема может сработать при покупке компании, взявшей кредитные обязательства, но не имеющей возможности выполнить их из-за низкого уровня продаж и тяжелой ситуации на рынке. Мини-риски Потрясения на рынке недвижимости и безрадостные новости о банкротстве той или иной компании заставляют задуматься о минимизации рисков в случае незавершения строительства. Вместе с агентом следует очень внимательно выбирать девелопера, ознакомившись с его историей, предыдущими проектами и строительной документацией, и, насколько это возможно, изучить финансовое состояние конкретного объекта. Особенно эффективный метод минимизации рисков сопряжен с уменьшением прибыли: покупатель может не вносить все средства сразу, а воспользоваться поэтапной схемой оплаты – таким образом, если строительство задерживается, то оплата тоже задерживается. В любом случае с точки зрения безопасности сделки на сегодняшний день лучше приобретать жилье либо уже готовое, либо на последней стадии строительства, но никак не на стадии котлована, так как прогнозировать ситуацию на несколько лет вперед аналитики сейчас не берутся. Все зависит от… Чтобы получить прибыль, мало выбрать правильный объект – нужно затем его как следует перепродать. В зависимости от законодательства выбранной страны и ее системы налогообложения следует выбрать оптимальный момент для перепродажи недвижимости. В некоторых странах выгоднее сделать переуступку права собственности, не вступая во владение недвижимостью, экономя, таким образом, на регистрации покупки (налогах, нотариальных сборах и т. д.). В некоторых странах, например в Дании, налоговая система направлена на уменьшение числа спекулятивных сделок, и поэтому в первые годы налог на прирост капитала может превышать 40% от дохода, полученного при перепродаже. Как правило чем дольше собственник владеет недвижимостью, тем ниже этот налог. Однако в ряде случаев (например, в Дубае, Сингапуре) такой налог и вовсе отсутствует. О самой высокой ликвидности обычно можно говорить при продаже объекта через год после его официальной сдачи в эксплуатацию: в этот момент комплекс уже обжит, но еще сохраняет лоск, свойственный новостройкам, все чисто и красиво. В течение первого года чаще всего достраивается обещанная инфраструктура, начинают работать фитнес-центры и спа, претворяются в жизнь обещания о ландшафтном дизайне, высаженные деревья окончательно приживаются, а кустарники разрастаются. Уже никто не рискует При покупке на этапе строительства большую роль играет степень доверия к застройщику и агентству. Серьезные участники рынка дорожат своей репутацией и строго относятся к проверке разрешительной документации. В нормальных условиях сдача объекта могла задержаться на срок 1–2 месяца, но были и примеры, когда работы завершались раньше обещанного срока. Теперь такая ситуация сохраняется далеко не везде, и, осознавая, что кредитные риски возросли, банки ужесточают условия выдачи ипотеки. Да и сами покупатели теперь гораздо осторожнее подходят к этому вопросу, ведь если будет невозможно погасить долг, придется продавать объект по заниженной стоимости – чем сейчас и занимаются тысячи британцев. Автор: Наталья Мясоедова Журнал "Homes Overseas" Условия цитирования материалов Prian.ru prian.ru Инвестиции в недвижимость - как выгодного вложить деньги в покупку или строительствоSovets.net Здоровье Ангиология Гастроэнтерология Гематология Гинекология Дерматология Инфекционные болезни Кардиология Лечебные диеты Неврология Нетрадиционная медицина Онкология Отоларингология Офтальмология Педиатрия Проктология Пульмонология Ревматология Стоматология Токсикология и Наркология Травматология Урология Фармакология Эндокринология Кулинария Бульоны и супы Горячие блюда Десерты Закуски Консервация Напитки Продукты питания Салаты Красота Женские прически Косметическая продукция Косметология Макияж Массаж и СПА Похудение Спорт и фитнес Уход за волосами Уход за кожей Уход за лицом Уход за ногтями Уход за телом Дом и Быт Бытовая техника Дом и уют Домашние животныеsovets.net Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежомКак минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежомЗакон на страже
Приобретая недвижимость на стадии строительства, рядовой покупатель жилья выступает как «незащищенный» кредитор девелопера. То есть интересы клиента в отношении получения вложенных в проект средств по значимости идут после интересов «защищенных» и «привилегированных» кредиторов (работников компании-застройщика). Один из способов перейти в категорию «защищенных» покупателей – воспользоваться ипотечным кредитованием. Для того чтобы подстраховаться, очень выгодно брать ипотечные кредиты, поскольку банк при этом дополнительно проверяет надежность застройщика.
К счастью, в странах с развитыми законодательством и финансовой системой права покупателей недвижимости на стадии off-plan защищены на государственном уровне. Как в банке
В Италии, Испании, на Кипре работает другой механизм – банковские гарантии компании, ведущей строительство объекта. Застройщик, как правило, еще до начала работ открывает в банке кредитную линию, которая позволяет ему завершить проект вне зависимости от результатов продаж.
Не все сразу
Каким образом покупатель сам может минимизировать риски? Один из способов – выбирать объект через агентство недвижимости, которое проверяет надежность девелопера и проекта и может предоставить полную информацию об объекте, источниках финансирования, планах строительства. Также следует обязательно посетить место строительства. Покупатель сможет лично убедиться, ведутся ли работы, на какой стадии находится объект, посмотреть шоу-рум, где можно ознакомиться с образцами строительных и отделочных материалов, узнать о дополнительных опциях.
Основным и наиболее распространенным механизмом защиты при покупке жилья off-plan является поэтапная оплата. Обычно при оформлении договора необходимо внести 10-30% от стоимости объекта. Остальные выплаты производятся по мере продвижения строительства: после возведения определенного этажа, окончания работ над каркасом здания, кирпичной кладкой, отделкой и т. п. Для того чтобы покупатель больше доверял продавцу, на некоторых объектах устанавливают веб-камеры. Поэтапная оплата не становится кардинальным решением проблемы, но, по крайней мере, снижает риски и служит стимулирующим фактором для застройщика.
В договоре купли-продажи, помимо точного описания недвижимости с указанием площади жилья, отделочных материалов, суммы депозита, графика платежей, обязательно должна быть информация об ответственности сторон. Обычно срок строительства составляет 12-18 месяцев. На случай отсрочки должны быть прописаны штрафные санкции и обязательства продавца возвратить все суммы, выплаченные покупателем.
Советуюет сделать так, чтобы список форс-мажорных обстоятельств в договоре был как можно короче. На практике большинство застройщиков свое опоздание со сдачей проектов списывают на форс-мажорные обстоятельства. Самый распространенный вариант отписки – климатические условия, при том что климат за последние два-три года радикально нигде не менялся. Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимостиУ кого лучше покупать зарубежную недвижимостьНедвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в миреОстрова частных владельцев и острова на продажуСравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредитаПокупка и продажа замков во Франции и других странахНовогодние каникулы за границейКак продать недвижимость, купленную за рубежомДля покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионеромИпотека за границей Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежомРекомендации для желающих арендовать домик на лето за границейЗарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателейИпотечные условия в странах Западной ЕвропыУсловия ипотечного кредитования в ЕвропеИпотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, ТурцииВлияние африканских революций на рынок недвижимости в ЕвропеПокупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежомПриобретение зарубежной недвижимости по минимальной ценеПродажа островов и недвижимости на островахПродажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестицииДвойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимостиПокупка недвижимости на первой береговой линии от моряРейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданамОпыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимостиСегодня купить замок - это уже не мечта, а реальностьКакой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезноеПредложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторамЗарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлеченийПравила приобретения земельного участка за рубежом Цены на европейскую курортную недвижимость после кризисаИнтерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритетыПроцесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежомCхемы buy-to-let и ROI при арендеСамые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимостьКак минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежомКак обойти ловушки при покупке дома за рубежомCлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризисаЧто можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евроПокупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)Юридическая проверка покупки недвижимости за границейПрактические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границейКак правильно сформировать портфель инвестицийКак не допустить ошибок при выборе объекта инвестицийОформление экономического гражданства для россиянина Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границейПлюсы и минусы приобретения дома в деревне за границейВозможные риски при покупке зарубежной первичкиЗарубежная ипотека для россиянРейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости странАренда жилья за рубежомПредпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 годаОсобенности приобретения недвижимости за рубежомРоссийские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежомЗарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимостиСитуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 годаКризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимостиКак купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньгиМесячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жильеЗарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличиласьПокупка земли за рубежомОсновные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежомКак сдать зарубежное жилье в аренду?Управление квартирой и продажа квартиры за рубежомВлияние кризиса на зарубежную ипотеку Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?Цены на жилье растут в большинстве регионов мира ВСЕ СТАТЬИ world.prime-realty.ru Покупка европейской недвижимости на этапе строительства: аргументы за и противПоскольку покупка зарубежной недвижимости сейчас доступна широким массам, число новых домов, вилл, квартир, апарт-отелей или офисных центров в Европе постоянно растет. Объекты недвижимости в таких популярных направлениях, как Франция или Испания, становятся не только излюбленным местом отдыха, но и могут приносить стабильный доход от арендного бизнеса. Одна из последних тенденций в строительстве – увеличение спроса и объемов строительства гостиниц, в которых инвесторы могут приобретать отдельные апартаменты или номера. Соответственно, появляется возможность покупки такой недвижимости еще на стадии строительства. Данная инвестиционная стратегия имеет свои плюсы и минусы, которые будут рассмотрены в этой статье.
Плюсы покупки объекта незавершенного строительства Следует отметить, что такой способ покупки недвижимости чрезвычайно популярен среди иностранных инвесторов. Главная причина состоит в низкой цене покупки. Покупатели, которые заключают сделку на ранних этапах строительства, получают солидные скидки от застройщиков. Кроме того, нужно учитывать, что к моменту окончания всех работ из-за рыночных колебаний недвижимость может строить на 10% дороже исходной рыночной стоимости. Во-вторых, инвесторы получают возможность подобрать для себя объект из большого количества вариантов. К примеру, обычно виллы на набережной с видом на море распродаются еще до начала строительства. Еще одно важное преимущество – этот способ покупки предполагает высокую доходность и коротки сроки возврата инвестиций. В Европе некоторые застройщики гарантируют инвесторам не менее 5% годовых с момента открытия курортной гостиницы. А если же инвестор пожелает избавиться от недвижимости, застройщик продаст апартаменты от их имени по истечении 5 лет.
Минусы Покупка недостроенной недвижимости является рисковой стратегией. При неблагоприятном сценарии маловероятно, что прогорит девелопер. А вот инвестор, скорее всего, потеряет свои деньги. Однако чаще всего полученные выгоды с лихвой окупают риски. Поэтому жизненно важно, чтобы инвестор сотрудничал с девелопером, который уже имеет «послужной список» из готовых, реально построенных зданий. Еще один нюанс – покупателям при выборе объекта придется ориентироваться лишь на планы, документы, брошюры, поскольку сами апартаменты еще не построены. Некоторым клиентам при выборе жилья хотят осмотреть все своими глазами. Один из способов обойти данный недостаток – найти разработчика, который уже построил аналогичную гостиницу или дом. Так вы сможете оценить качество подобной недвижимости. Наконец, девелоперы порой вносят корректировки в свои планы. Например, может незначительно измениться расположение кухни в квартире. Но существуют определенные рамки того, насколько конечный результат может отличаться от изначальных договоренностей с инвестором. Хороший застройщик будет вовремя информировать Вас обо всех корректировках.
Делаем выводы Таким образом, покупка объекта незавершенного строительства в Европе – мероприятие рисковое, но вашим вознаграждением за риск станут значительные выгоды. При правильном подходе и наличии рекомендаций от экспертов в данной сфере, покупатель такой недвижимости будет наслаждаться плодами своих долгосрочных инвестиций.
Текст – Алена Елисеева, ee24 Фотоматериалы Depositphotos.com ee24.ru Приобретение недвижимости на стадии строительства в Великобритании Источник фотографииНедвижимость на стадии строительства (офф-план) пользуется в Великобритании большой популярностью. О выгодах и специфике подобной схемы покупки недвижимости нам рассказала эксперт компании Ashton Rose Венера Белова. - В чем преимущества приобретения недвижимости на этапе строительства? - Основное преимущество - это то, что цена объекта недвижимости фиксируется в момент подписания договора. Как правило, в престижных районах цены со временем растут, таким образом, чем раньше покупатель зафиксирует стоимость, тем более выгодной окажется инвестиция. С этой точки зрения покупать объекты жилой недвижимости на нулевом этапе строительства наиболее выгодно. Цена такого объекта к моменту завершения строительства может возрасти на 15-30%. Другим выгодным отличием покупки недвижимости офф-план является то, что на первом этапе оплачивается только небольшая часть стоимости, остальная сумма выплачивается по завершении строительства. Ипотека, при необходимости, также оформляется на этапе окончания строительства. И наконец, приобретение недвижимости на стадии строительства предоставляет покупателю возможность выбрать квартиры с наилучшими видами и планировкой, внести изменения в дизайнерские решения в соответствии с личными предпочтениями, самостоятельно подбирать отделочные материалы, а в некоторых случаях - даже изменить планировку. - Расскажите об основных этапах покупки недвижимости на стадии строительства в Великобритании. - Выбрав понравившийся объект, потенциальный покупатель оплачивает резервационный депозит. Его размер обычно составляет от одной до десяти тысяч фунтов, в зависимости от стоимости объекта и его эксклюзивности. В случае приобретения дорогой элитной недвижимости размер депозита может быть больше. Цель этого взноса - зарезервировать объект недвижимости на определенный срок (обычно он составляет от 21 до 28 дней) до подписания договора купли-продажи (exchange). Это время необходимо для того, чтобы юристы смогли проверить все юридические нюансы относительно прав владения и другую необходимую информацию. 21 день - довольно короткий срок в сравнении, например, со сделками на вторичном рынке. Это объясняется тем, что новая недвижимость лишена юридических сложностей, которые могут возникнуть в результате предыдущих владений. Через 21 день происходит подписание договора купли-продажи, покупатель оплачивает первоначальный взнос и подписывает договор. Первый взнос, как правило, составляет 10% от стоимости недвижимости. В случае если строительство займет продолжительное время - два года и более, то через год нужно будет внести еще 10-20% от стоимости жилья. Оставшаяся сумма (70-90%) вносится на момент завершения строительства, когда здание сдано в эксплуатацию. При подписании договора купли-продажи резервационный депозит вычитается из суммы первоначального взноса. График платежей (payment plan) утверждается в контракте, подписываемом застройщиком и покупателем, а за его несоблюдение предусматриваются штрафные санкции. - Мы много говорили о достоинствах недвижимости офф-план. А есть ли у нее недостатки? - Главным недостатком является то, что покупатель фактически не видит конечного продукта при заключении сделки. В таком случае покупателю приходится полностью полагаться на репутацию застройщика. Я бы порекомендовала, прежде чем принять решение о приобретении, ознакомиться с другими готовыми проектами застройщика, проверить качество, по мере возможности получить отзывы владельцев. Также существует негативный имидж покупки строящейся недвижимости, который возник из-за печального покупательского опыта. Нас часто спрашивают, каковы шансы того, что окончание строительства будет отложено на неопределенный срок, либо объект останется недостроенным и строительная компания объявит о банкротстве, таким образом, оставив инвесторов и без готовой недвижимости, и без вложенных средств. Большинство зарекомендовавших себя застройщиков в Великобритании снижают подобные риски путем оформления специального страхового полиса. Если застройщик по тем или иным причинам не может завершить строительство, банк, финансирующий строительство, либо обслуживающая страховая компания находит другую компанию-девелопера, которая завершит строительство и обеспечит все права инвестора согласно договору купли-продажи. Для защиты от недобросовестного застройщика широко используется услуга счета условного депонирования (escrow account). Средства в таком случае поступают со счета покупателя на специальный счет третьей незаинтересованной стороны (в качестве третьей стороны может выступать банк или юридическая компания) и перечисляются застройщику только по завершении очередной фазы строительства и выполнении условий, прописанных в контракте. - Каков в среднем срок строительства объектов недвижимости в Великобритании? - Обычно срок строительства составляет 12-18 месяцев, а для более крупных объектов - порядка 3-4 лет. На случай отсрочки в договоре купли-продажи прописываются штрафные санкции, возлагаемые на застройщика. - Как обеспечить юридическую защищенность подобных сделок? - Все сделки с недвижимостью осуществляются только через лицензированных адвокатов. Первостепенная обязанность адвоката, представляющего покупателя - проверить благонадежность застройщика, удостовериться в том, что он имеет всю необходимую документацию, лицензии и разрешения на продажу квартир в данном здании на стадии строительства, прежде чем его клиент перечислит средства в счет оплаты за объект. Обязанностью адвоката также является процедура надлежащей регистрации прав на владение недвижимостью в государственном земельном кадастре (Land Registry) по окончании сделки. Многие застройщики предлагают услуги адвоката покупателям по очень низкой цене либо бесплатно (услуги уже включены в стоимость объекта). Но компания Ashton Rose настоятельно советует использовать услуги независимого адвоката, они будут стоить от 2500 фунтов стерлингов + НДС. Мы сотрудничаем с несколькими хорошо зарекомендовавшими себя юридическими фирмами, специализирующимися на сделках с недвижимостью и имеющими большой опыт работы с клиентами из стран СНГ, и с удовольствием порекомендуем вам опытного юриста. - Вы могли бы проиллюстрировать процесс покупки недвижимости офф-план конкретным примером? - Давайте рассмотрим процесс приобретения объекта недвижимости на примере строящегося комплекса Oracle Apartments, расположенного в престижном северо-западном районе Лондона - Хэмпстеде. На данном этапе клиенты вносят 30% собственных средств и 70% посредством ипотечного кредита по завершении строительства (весна 2012 года). Цена недвижимости для каждого покупателя будет зафиксирована в момент подписания договора о приобретении. Оценка недвижимости банком для предоставления ипотечного кредита будет производиться по окончании строительства. По прогнозам аналитического департамента Ashton Rose, цены на недвижимость в центральных районах вырастут в среднем на 10% к весне 2012 года. Рост стоимости объекта позволит клиенту получить дополнительный приток наличных средств от предоставленного кредита. График платежей в данном случае будет следующим: выбрав объект недвижимости, покупателю нужно будет уплатить резервационный депозит. Максимум через 28 дней, при подписании договора купли-продажи, нужно будет оплатить 30% от стоимости объекта (минус резервационный депозит). И наконец, финальный платеж в размере 70% от стоимости недвижимости, производится на момент сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, при фиксировании стоимости объекта сейчас путем вложения средств в недвижимость на стадии строительства реальный отток капитала инвестора будет меньше, чем при покупке готового объекта, благодаря росту цен и привлечению ипотечного кредита. Фото: www.zagranhouse.ru news.ners.ru
|
В ряде стран старой Европы – Англии, Франции, Австрии и Швейцарии – все строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию, и в случае банкротства застройщика государство компенсирует покупателю выплаченные суммы. Страховку оплачивает застройщик, и она уже включена в стоимость недвижимости. Такой механизм наиболее действенен, однако в большинстве европейских стран и в США государственного страхования строительства нет.
Распространенный способ в международной практике, который позволяет защититься от недобросовестного или «проблемного» застройщика, – использование счета условного депонирования (escrow account). В этом случае деньги от покупателя поступают на специальный счет (банк является третьей, незаинтересованной стороной) и переходят девелоперу только по завершении очередной фазы строительства и выполнении прописанных в контракте условий.
В Дубае с 2008 г. действует закон, который обязывает застройщиков взимать плату только поэтапно и через escrow accounts. Раньше многие, чтобы получить скидку, платили деньги сразу, иногда еще до того, как начиналось строительство, теперь это запрещено законом. Сейчас, если объект еще не существует, взимается не более 5% на депозит, затем, после получения уведомления от застройщика о том, что завершен определенный этап строительства, выплачивается следующая часть суммы. Последний взнос осуществляется только в момент сдачи объекта и получения ключей.
Практика escrow accounts существует в большинстве западноевропейских стран, однако, например, в Италии или Испании оформить договор на этих условиях будет непросто. С другой стороны, отдельные девелоперские проекты с системой оплаты через escrow accounts можно найти и на менее развитых рынках: в Хорватии таким образом реализуется проект Punta Scala Residence австрийской компании Falkensteiner.
В Италии денежные отношения девелопера и покупателя объектов off-plan регулирует государственный декрет 122/2005: банковская гарантия открывается на все суммы, уплаченные авансом. Если застройщик не выполняет обязательств, клиент получает деньги от банка или страховой компании, и ему не приходится требовать возврата средств у продавца. Например, строительство комплекса Le Dune в итальянском регионе Абруццо финансирует банк города Пескара, который несет ответственность за действия застройщика и гарантирует покупателям возврат средств в случае незавершения проекта.
На Кипре все крупные девелоперские проекты финансируются под залог земли, на которой ведется строительство. Поскольку кризис кипрскую банковскую систему почти не затронул, работы на объектах продолжаются, несмотря на сокращение объемов продаж.
Система банковских гарантий законодательно утверждена и в Испании. Цель действующего закона 57/68 – уберечь покупателей от потери вложенных средств, если по какой-либо причине строительство не будет завершено. Гарантии обычно предоставляются основными сберегательными банками, которые осуществляют финансирование проектов девелопера. Однако на практике банковские гарантии не всегда могут дать необходимый уровень защиты, как это предусмотрено в законе. Существует целый ряд тонкостей оформления, в которых покупателю будет сложно разобраться самому, поэтому при покупке недвижимости на стадии строительства особенно важна помощь юриста.
На одном из самых проблемных в этом отношении рынков – дубайском, где в результате кризиса было заморожено строительство большого числа объектов застройщики не идут на выплату штрафов по договору, апеллируя к форс-мажорным обстоятельствам. Но многие стараются урегулировать отношения и предлагают альтернативные варианты в своих уже реализованных проектах.
Нужно понимать, что, как бы прозорливо ни был составлен договор, вернуть вложенные средства по первому требованию все равно не удастся. Деньги, перечисленные застройщику, в случае невыполнения условий договора можно будет потребовать только через суд. В Болгарии, например, сейчас суды по такого рода обращениям покупателей назначаются на 2013 г.
С другой стороны, за рубежом сроки сдачи редко затягиваются больше, чем на два года, тогда как для России это почти норма.
Марина ШОНИЯ По материалам "Homes Overseas" 
