|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Бизнес идея, как зарабатывать на коммерческой недвижимости. Бизнес по сдаче в аренду коммерческой недвижимостиБизнес идея, как зарабатывать на коммерческой недвижимостиКвартиры востребованы всегда, однако строительство коммерческой недвижимости может оказаться еще более выгодным.
Во-первых, проще найти клиентов. Если жилье покупают, лишь когда есть деньги, то коммерческую недвижимость берут, и когда деньги есть, и когда их еще только планируют заработать. Во-вторых, предприниматели куда мобильнее. Обладатель собственной квартиры прикипает к ней душой и меняет лишь по весомым причинам, а бизнесмен, обнаружив лучше расположенный офис или торговый центр, переберется туда, не задумываясь. Наконец, именно успешная коммерция первична, хорошо зарабатывающие сотрудники приобретают квартиры и тянут вверх рынок жилья. И если вы еще не задумывались, как зарабатывать на коммерческой недвижимости – самое время рассмотреть такую инвестицию, ведь она способна обеспечить стабильный денежный поток на долгое время.
Виды коммерческой недвижимостиЛюбая фирма занимает определенное помещение, однако инвестору, не имеющему контрактов с прямыми заказчиками, стоит обратить внимание на следующие категории: Магазины и торговые центрыВ концептуальном плане торговля – один из простейших видов предпринимательства, для которого не требуется особого образования либо огромного начального капитала. Не случайно одной из самых первых и массовых категорий предпринимателей в России стали челноки. Купи дешевле – продай дороже, что может быть проще. Очень многие начинают свою коммерческую деятельность именно с торговли, а потому помещения под магазины и торговые центры быстро находят арендаторов. Лучше строить именно торговый центр под большое число небольших павильонов – во-первых, его проще заполнить небольшими предпринимателями, тогда как большой магазин смогут использовать лишь немногие организации и торговые сети, а во-вторых, выручка на единицу площади окажется больше. Офисные центрыНаряду с магазинами являются одним из самых востребованных типов коммерческой недвижимости. Торговые фирмы B2B, страховые компании, турагентства, юристы и многие другие нуждаются в помещениях, где будут принимать клиентов, вести переговоры, заключать сделки, так что удобно расположенный офисный центр никогда не будет пустовать. СкладыДостаточно востребованный вид коммерческой недвижимости. Даже если город расположен в стороне от главных магистралей – в него постоянно что-то привозят и увозят, все это надо где-то хранить до отправки или реализации в магазинах. А уж если город является транспортным узлом – загрузка складов гарантированы. К тому же постройка склада требует куда меньших затрат и станет прекрасным вариантом для инвестора с ограниченными средствами. Индустрия развлеченийСюда можно причислить бары и рестораны, ночные клубы, кинотеатры, казино и т.д. Всегда востребованные, а потому удачно расположенные, пригодные для организации ресторана или кафе помещения арендаторов находят быстро. Разумеется, деление это несколько условное. Зачастую можно увидеть комбинированные варианты, когда часть здания занимают, магазины, а другую – офисы, в развлекательном центре бары и рестораны соседствуют с магазинами, а в склад могут быть интегрированы один или несколько офисов логистических компаний. Если же говорить о таком виде коммерческой недвижимости, как здания под промышленное производство, то они проектируются с учетом конкретного технологического процесса, так что заниматься этим без привязки к заказчику не стоит. Факторы успеха коммерческой недвижимостиВ первую очередь бизнес-план коммерческой недвижимости должен учитывать ее расположение. Магазины и торговые центры лучше располагать как можно ближе к клиентам, то же касается любых сервисных и вообще нацеленных на частных клиентов фирм. Для компаний класса В2В это не столь критично, однако и здесь возможность быстро попасть на работу – очень важный фактор. Если же говорить о складах, то для них особенно важна близость к транспортным развязкам и железнодорожному вокзалу, через который проходят основные потоки грузов. Также следует учитывать близлежащие объекты-конкуренты. Два-три расположенных рядом торговых центра будут делить клиентов, уменьшая прибыль фирм, а значит – и привлекательность аренды здесь торговых площадей. В этом смысле особое внимание стоит обратить на новые районы. Нужного количества торговых и бизнес-центров там нет, так что новые здания будет легко продать или сдать в аренду. Еще один важнейший фактор успеха коммерческой недвижимости – общий индекс деловой активности в городе. Если число новых компаний растет – спрос на магазины и офисы гарантирован, если же обстановка не очень и куда больше фирм закрывается, то бизнес-план коммерческой недвижимости стоит отложить до лучших времен. И обратиться к другим вариантам, ведь даже в самые тяжелые времена строительство продолжается, и новые площади так или иначе находят покупателей либо арендаторов. А лучше сориентироваться вам поможет новая книга Юрия Медушенко. Вы узнаете, как обеспечить пассивный финансовый поток на доходных домах, как зарабатывать на коммерческой недвижимости, как найти средства и рассчитать бизнес-план, и множество других секретов и хитростей, позволяющих в разы увеличить ваш доход. Загрузка...realybiz.ru Как создать арендный бизнес? Десять типичных ошибок начинающихВ предыдущей статье: «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход?» сформулирован вывод, что лучший способ инвестирования в недвижимость – это самостоятельно создать свое торговое помещение формата street retail. Первым шагом создания такого помещения является покупка квартиры на первом этаже многоквартирного жилого дома, с дальнейшим ее переводом в нежилой фонд и реконструкцией. Разумеется, найти и купить перспективную квартиру не так-то просто, и на этом пути будущими арендодателями совершается множество ошибок. Ниже рассмотрены лишь некоторые из них, встречающиеся наиболее часто. Ошибка № 1 – работать в одиночкуМногие, начиная создавать свое первое коммерческое помещение, прежде всего, озабочены сбором нужной суммы денег и поиском подходящего варианта квартиры. Казалось бы, верное направление, но именно здесь, на самых первых шагах, «отваливается» большинство начинающих. Дело в том, что сталкиваясь в одиночку с большим количеством проблем, приходится совершать множество ошибок. И под большим их напором очень легко опустить руки. Хотя большую часть проблем можно было избежать, всего лишь опираясь на опыт других людей. Речь о том, что в самом начале вам нужно сформировать вокруг себя круг людей, способных помочь на каждом из этапов создания помещения. Для этого познакомьтесь с теми, кто уже является владельцем коммерческих помещений, общайтесь с людьми из администрации, риелторами, проектировщиками, строителями. Первая задача – это наработать нужные связи. Вы не только как следует разберетесь в процессе, вы начнете чувствовать себя гораздо увереннее. Это залог того, что удастся дойти до самого конца. К моменту покупки вашего первого помещения у вас уже должна быть своя команда. Кстати, если хотите как следует разобраться с вопросом, спросите у того, кто научился обходить систему. Итак, начинать нужно не с поиска квартиры, а с поиска нужных людей. Ошибка № 2 – довериться риелтору в подборе недвижимостиВечно занятые и спешащие риелторы, у которых всегда наготове пару «страшных историй» как раз для вашего случая, производят впечатление людей глубоко погруженных во все детали недвижимости. У неискушенного инвестора возникает убеждение, что подбор квартиры для будущего коммерческого помещения можно доверить риелтору. На самом деле в инвестировании риелторы понимают не больше вашего. Хотя среди них действительно встречаются профессионалы. Но только в одном узком аспекте — совершении сделок купли-продажи недвижимости. К их компетенции относится поиск продавца или покупателя, сбор необходимых документов и организация проведения сделки. Хороший риелтор – это, прежде всего, хороший продавец. Его доход зависит только от количества совершенных сделок. Рентабельность ваших инвестиций и привлекательность вашего будущего коммерческого помещения для арендаторов его совершенно не интересуют. Поэтому, сотрудничайте с риелтором только на этапе проведения сделки. Подбор квартиры для покупки всегда оставляйте за собой. Ошибка № 3 – покупать недвижимость далеко от основного места жительстваНаивно искать выгодную возможность вдали от своего дома. Некоторые люди всерьез рассчитывают на хорошую доходность при покупке недвижимости за рубежом. Это все равно, что продавать российскую недвижимость иностранцам по «выгодной цене», а затем «помогать» им получить с нее прибыль. Важно понимать, что чем дальше от дома, тем меньше круг знакомств и достоверной информации. Без этого не получится создать действительно доходный арендный бизнес. Кроме того, особенно первое время, вам предстоит достаточно часто появляться на вашем объекте. Если помещение расположено далеко, вас ждут гигантские потери времени или запущенные от невнимания проблемы. В поисках недвижимости выбирайте районы в радиусе 30 минут езды на автомобиле от вашего дома, с учетом пробок. Ошибка № 4 – использовать СМИ как источник достоверной информацииБольшинство публикаций в СМИ имеют откровенно рекламный характер. Практически в любой статье есть ненавязчивая ссылка на коммерческую организацию, в чьих интересах и была выпущена публикация. От этого большинство статей бесполезны или вводят в заблуждение. Вы же не рассчитываете, что в рекламном буклете найдете полезную информацию? Вместо того чтобы изучать новостные, аналитические и экспертные статьи, посмотрите на то, что вас интересует собственными глазами. Пройдитесь по нужному вам району, зайдите в магазины, позвоните по объявлениям об аренде и продаже. Наиболее ценным источником информации могут быть знакомые вам люди, которые уже владеют коммерческой недвижимостью в том месте, к которому вы только присматриваетесь. Ошибка № 5 – начать поиск квартиры с просмотра объявлений«2-х комн. квартира 43 м.кв., 1-ый этаж 5-ти эт. дома, окна на улицу, один хозяин, в собственности более 3-х лет, готова к продаже. Идеально под нежилое помещение. Тел. 8-ХХХ-ХХХ-ХХ-ХХ». И вот вы звоните по номеру в объявлении, выясняете, где именно находится квартира. Понимаете, что район не самый лучший, но все же договариваетесь о просмотре (нужно же набираться опыта). Приезжаете, видите, что дом стоит на окраине, пешеходов и проезжающих машин очень мало. Рядом (в лучшем случае) пара-тройка пустых магазинов. Вам не нравится. Но цена такая привлекательная… А вдруг вы просто не видите хорошую возможность, и пока вы раздумаете, кто-нибудь эту квартиру купит? Но вот вы встречаете следующее объявление, договариваетесь о просмотре, и так далее... В итоге, в лучшем случае, вы просто потеряете время. В худшем – купите плохую квартиру, которая принесет вам сплошные проблемы вместо денег. Поэтому, не стоит начинать с объявлений. Сначала нужно четко определиться с тем, что вы ищете. Точные адреса, вплоть до номеров квартир. И уже потом смотреть, есть ли нужные квартиры в объявлениях и адекватна ли цена. Ошибка № 6 — эмоциональное «прикипание» к найденному вариантуНередко переговоры о покупке найденной квартиры идут достаточно успешно и возникает уверенность, что сделка уже практически «в кармане». Здесь существует опасность эмоционально привязаться к конкретному варианту. В этом случае сделка будет вызывать сильные переживания, из-за которых сложно принять трезвые, хорошо продуманные решения. Покупая квартиру, будьте готовы, что сделка развалится в любой момент. Обязательно параллельно работайте над другими вариантами. Сделка, совершенная на эмоциях, будет стоить дороже, и велика вероятность, что будет упущено что-то важное. Мне очень помогала мысль, что «единственных» вариантов не бывает, обязательно появится что-то еще. Ошибка № 7 – покупка квартиры не в центральном районеЦентральный район города или центральная часть одного из районов крупного города отпугивают, прежде всего, ценой квартир. Но громадным плюсом является максимально высокие ставки аренды торговых площадей и постоянная очередь потенциальных арендаторов. При любых экономических потрясениях помещения, расположенные именно в центральной части города, первыми выходят из кризиса. В спокойные времена максимальный рост цен аренды также приходится на помещения, расположенные в центральном районе. Для создания нежилого помещения покупайте квартиру в центральной части города. Нередко выгоднее создать помещение в центре небольшого города, чем на окраине столицы. Ошибка № 8 — покупка квартиры по «рыночной» ценеРыночная цена – это не что иное, как мнение продавца о стоимости своей квартиры. В большинстве случаев стоимость сильно завышена. Зачем переплачивать, подкрепляя чьи-то необоснованные иллюзии своими деньгами? Прежде чем разговаривать о цене квартиры, вы должны выяснить минимальную цену аренды будущего магазина и те затраты, которые вам еще предстоит понести для создания торгового помещения. Проделав несложную арифметическую операцию: разделив годовой предполагаемый доход на сумму цены квартиры и дополнительных затрат, легко выяснить рентабельность вложений. Если эта рентабельность ниже той, на которую вы рассчитываете, значит, рассматриваемая цена квартиры вас не устраивает. Вполне реально рассчитывать на доходность 20-25% годовых. Но придется перебрать немало вариантов и хорошо поработать, прежде чем найдется подходящая квартира. Покупайте квартиру только по той цене, которая обеспечит планируемую рентабельность. Ошибка № 9 — вера в то, что купить хорошую квартиру удастся быстроХорошие квартиры, которые расположены в местах большого пешеходного трафика и продаются за разумную цену, как правило, не появляются в объявлениях. Для покупки таких квартир нужно самому становиться инициатором сделки и вести переговоры напрямую с владельцем. Это требует времени. Быстро купить можно в основном переоцененные или находящиеся в неподходящем месте квартиры. Начиная поиск, настраивайтесь на продолжительную работу. Часто люди теряют выгодные сделки только потому, что слишком рано прекращают работу. В результате, хорошую квартиру покупает тот, у кого хватило мотивации поработать с продавцом еще пару месяцев. Ошибка № 10 — оттягивание момента решительных действийТо сильный рост цен на недвижимость, то кризис и падение, много непонятного, все это уменьшает решимость создать свое первое коммерческое помещение. Но почти все владельцы коммерческой недвижимости, с кем я лично знаком, жалеют о том, что не занялись этой деятельностью раньше. Чем раньше вы начнете решительные действия, тем больше возможностей у вас будет. Фото: pixabay.com www.e-xecutive.ru Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости: сдача в аренду, ценыАренда коммерческой недвижимости – один из основных способов существования бизнеса, особенно на первых этапах его работы. А слишком высокая порой цена на складские, офисные и производственные помещения делает аренду единственным возможным выбором. В развитие тем про тенденции и перспективы рынка недвижимости в целом и отдельных его сегментов в частности, о которых мы писали в предыдущих статьях, пришло время рассмотреть и один из связанных рынков – рынок аренды коммерческой недвижимости. В России, как и во всем мире, большинство офисов не покупается, а арендуется. Что же ждет нас в этом сегменте в 2012 году и позже? Офисные помещения сегодня бывают двух видов: в специализированных бизнес-центрах, и квартиры под офисы, расположенные на первых этажах жилых зданий. Последние, понятное дело, строятся одновременно с жилыми помещениями. Только вот строительство и аренда – это два разных бизнеса с по-разному устроенным предложением, и бизнес-цели тоже вносят некоторые изменения в стоимость такого помещения. Общие тенденции Как правило, застройщики не хотят связываться с последующей арендой построенных офисных помещений – им интереснее сразу продать, однако сделать это не так-то просто. С одной стороны, малый бизнес на и то называется «малым», что финансовых ресурсов на первоначальном этапе развития немного, и их вряд ли хватит сразу на покупку помещения. Тем более заранее не понятно, будет ли предприятие прибыльным. Во-вторых, банки в последнее время не очень охотно выдают коммерческую ипотеку и нередко требуют от предприятия порядка года успешной работы на рынке. Поэтому малый бизнес, под который и создаются офисные помещения на первых этажах, больше заинтересован в аренде, чем в покупке недвижимости. Эта тенденция была характерна для всего 2011 года, и сейчас нет никаких причин полагать, что она изменится и в 2012 году. Так что в 2012 году строителям жилищно-офисных помещений придется либо создавать собственные структуры по сдаче в аренду и управлению арендуемой недвижимостью, либо нанимать специализированные управляющие компании. К слову об управляющих компаниях. В последние годы крупные застройщики офисных центров разделили деятельность по застройке и управлению построенными объектами. Дело в том, что недостаточно сдать офис в аренду (найти арендаторов, договориться с ними о приемлемых для обеих сторон условиях сотрудничества) – необходимо поддерживать функционирование объекта, например, чинить вентиляцию, обеспечить уборку помещений, мелкий ремонт при возникающих проблемах и т.д. Работы мелкие, но организационно это отнимает достаточно много времени – почему и были приняты решения по «вынесению» бизнеса по аренде и эксплуатации в отдельные структуры под названием «управляющие компании». За последние два-три года эти предприятия выросли настолько, что сегодня готовы брать в управление офисы не только собственной застройки, но и помещения других застройщиков. Так что в 2012 году управляющие компании будут развиваться и сотрудничать с ними застройщикам крупных жилых комплексов придется так или иначе – как минимум в части поиска клиентов (а это – самая главная задача, которую успешно могут решить управляющие компании, имеющие уже широкую клиентскую базу). Что касается крупных офисных помещений, то сегодня уже есть четкая классификация и зданий, и ценовых параметров, которые зависят и от класса объекта недвижимости, и от местоположения здания, а также от расположения офиса внутри объекта. Немаловажная составляющая – это условия аренды (например, в бизнес-центрах класса «А» необходимо вносить депозит в сумме трехмесячной аренды вперед). В последнее время наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения – от 20 до 50 кв. м. Тем не менее, если в 2010 и 2011 годах за такими помещениями «охотились» с 50%–60% потенциальных арендаторов, то к началу 2012 года только 40-50 %. Бизнес растет… Что касается больших площадей (100-250 кв.м.), структура спроса на них в последнее время изменилась. Если раньше будущие арендаторы ориентировались исключительно на цену, то теперь таких только четвертая часть. Остальных начинают интересовать и местоположение здания, и качество помещений, и инфраструктура: вентиляция, кондиционирование, энерговооруженность, и состояние помещений, и даже внешний облик здания вместе с отделкой фасада. Интересно, что наличие недорогой телефонии и Интернета в последнее время не сильно увеличивает привлекательность объекта – сказывается технологическое развитие возможности получать телефонные и другие коммуникационные услуги без территориальной привязки к объекту недвижимости. Не меньшее внимание уделяется и наличию дополнительной инфраструктуры в виде точек питания с разумными ценами, отделений банков, банкоматов, салонов красоты, даже туристических фирм и других инфраструктурных объектов. Естественно, важно наличие автостоянки и мест для парковки, как для сотрудников, так и для посетителей. Наличие службы безопасности и контрольно-пропускного пункта в офисном здании также влияет на принятие решения по выбору помещения в аренду. Но все вышеперечисленное, относилось как правило к финансовым компаниям и тем, кто работает непосредственно с клиентами и для низ в том числе имеет немаловажное значение удобство клиента «добраться» до компании. Совсем по-другому обстоит дело с компаниями – производителями товаров потребительского спроса, оптовыми компаниями, а также интернет-магазинами. Им необходима аренда офисных помещений в непосредственной близости к производственно-складским площадям. Такие компании, как правило, интересуются офисными помещениями эконом-класса: в отличие от тех, кто работает с клиентами «лицом-к лицу», этим субъектам предпринимательства не важно, как они будут выглядеть в глазах клиентов – клиенты к ним в офис не заходят. Прогноз арендных ставок Что касается прогнозов ставок аренды офисной недвижимости в 2012 году, то большинство экспертов сходится во мнении, что в последние годы ставки плавно, но росли (как следствие после падения цен в кризис). И в этом эксперты улавливают признаки определенной «стабильности»: цены плавно, но стабильно будут расти. Это, кстати говоря, одна из причин, по которой данный сегмент рынка недвижимости интересен крупным инвесторам в перспективе ближайших лет. Ежегодный прирост ставок аренды темпами 7%-10 % в год многие эксперты признали вполне реальным. В частности, в Москве средний диапазон арендных ставок на офисные площади класса А (офисы наилучшего качества) будет составлять $600–1300/кв. м. в год без учета НДС и эксплуатационных расходов (столь значительный разброс, понятно, определяется местоположением). Наиболее высокие арендные ставки – естественно, внутри Бульварного кольца ($1000–1300/кв. м в год). Более экономичные варианты аренды офисов классов «В» и «С» — за пределами Центрального административного округа (300 – 400 долларов за кв.м.). В целом, рынок аренды офисной недвижимости сейчас растет, и за счет относительно комфортных условий для создания нового бизнеса его росту помешать сможет, пожалуй, лишь вторая волна кризиса, которая приведет к снижению активности предпринимателей. Роман Носик. 31.05.2012 www.investmentrussia.ru Все тонкости аренды коммерческой недвижимостиКазалось бы простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим законам и правилам. Некоторые бизнесмены для решения этого вопроса нанимают человека, который занимается поиском подходящей недвижимости. Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: район города, наличие конкурентов, этаж, вид помещения, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого документа договора лучше нанять юриста. Законодательная базаВесь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде — договоре, который заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем.
Самыми основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой же статье обозначены и обязанности арендатора – проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов. Арендодатель может сдать коммерческую недвижимость в аренду и под другими условиями, но тогда они должны быть прописаны в договоре аренды. Например, арендодатель может переложить свои обязанности проведение капитального ремонта на арендатора или наоборот. Лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется во всех предоставленных бумагах на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Привлечение квалифицированного юриста может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могли бы попасть в статьи расходов бизнесмена.
Такой ненужной статьей расходов может стать не узаконенная перепланировка. Более серьезным случаем станет аренда коммерческого комплекса с участками земли и несколькими помещениями. Тут важно проверить наличие всех необходимых бумаг на все объекты и отсутствие дополнительной аренды на часть помещения или наличие залогов. Чтобы привести в порядок документы, зарегистрировать и выяснить отношения с другими арендаторами, может уйти слишком много времени и оптимальным вариантом может стать выбор другого помещения. Поиск недвижимостиОдно из самых тяжелых заданий – это найти подходящий объект недвижимости и желательно без посредников. Первым делом граждане обращаются к печатным изданиям, которые пестрят объявлениями о сдаче в аренду нежилых помещений. Обычно 90% из них – это агентства, и лишь 10% — это именно владельцы помещений. Для большего удобства бизнесменов такие объявления начали размещать в интернет-ресурсах, в частности на авито аренда коммерческой недвижимости предоставляется с фото и адресом помещения. Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров можно сразу отбросить все варианты, которые не подойдут под критерий поиска. Например, выбрать все предложения аренды офисных помещений в определенном городе или районе, и система автоматически выдаст все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.
Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения:
Поэтому, перед тем как начать поиск, определитесь какой тип недвижимости необходимо подобрать, в каком районе города, какой площадью, этажность и другие важные параметры. Определив весь набор условий, искателю будет легче сформулировать свой запрос. Если же процесс поиска не входит в планы, можно передоверить это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются по тарифу полной или половинной стоимости месячной оплаты аренды. Но с ними желательно изначально подписывать договор и определять оплату услуг только после подбора помещения, чтобы они тоже были заинтересованы в сроках и качестве своей работы. Процесс заключения договораЭто важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом. После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:
Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.
Подписание договораЛучше всего составлять договор и обсуждать условия лично с владельцем недвижимости, когда производится аренда без посредников. В этом случае легче и быстрее решаются острые вопросы, есть возможность уступок со стороны арендодателя. При составлении текста договора обязательным пунктом должен указываться полный физический адрес недвижимости, реквизиты и данные владельца. По возможности следует потребовать план помещения и прикрепить его к документу, особенно, если были проведены перепланировки. Документ обязательно подписывают в нескольких вариантах обе стороны. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и сам процесс снятия помещения в аренду. Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы. Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной. Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.
Процесс передачи объектаЕще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора. Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора. Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре. rieltor-ask.ru Сдача готового бизнеса в аренду. Плюсы и минусы.Несколько лет назад предпринимателям даже в голову не приходило, что можно сдавать готовый бизнес в аренду и получать с этого неплохую прибыль. Причем, и арендатор тоже имеет выгоду, иначе и количество предложений бы не росло.Действительно, количество предложений в разделе сдача готового бизнеса в аренду растет по геометрической прогрессии каждый год. Причем, подавляющее большинство таких бизнесов далеко не убыточные, как могут подумать люди со стороны. Ведь одним из первых вопросов, которые они задают себе, с чего это вдруг хозяин решает сдавать успешный бизнес, а не ведет его сам. Причин, на самом деле, может быть множество. Среди них и банальное нехватка времени на ведение других проектов, желание отойти от дел и отдыхать в свое удовольствие, переезд в другой город, изначальная модель бизнеса, который готовится под сдачу в аренду, с целью получения стабильного и множественного пассивного денежного потока, и так далее. Сдача готового бизнеса в аренду. Плюсы и минусы.Любопытно, что при попытке найти в поисковиках информацию о нюансах темы сдача готового бизнеса в аренду, его достоинствах или недостатках, что Яндекс, так и Гугл выдают множество сайтов с предложениями по покупке или аренде бизнеса, но не дают элементарную теорию данного вопроса для тех, кто только пробует разобраться в данном вопросе. Плюс очень много материалов в выдаче не про «сдача бизнеса в аренду», а про «арендный бизнес», что совершенно не является релевантным запросом по данному вопросу. Что весьма странно и с другой стороны печально. Я даже не нашел ни одной обучающей программы или тренинга на данную тему, а ведь и тут есть множество очень серьезных подводных камней и нюансов, на которых можно наломать множество дров. Но это не тема текущей статьи и поэтому переходим к сути вопроса. Но перед этим, прошу учесть важный момент, что предметом аренды является в большей степени не сама фирма, а её активы (материальные и нематериальные), такие как недвижимость, движимое имущество по типу парка автомобилей или спецтехники, оборудование, обученный персонал, база клиентов и поставщиков, интеллектуальная собственность, ну и тому подобное. Почему же начинающие предприниматели решаются брать бизнес в аренду? Все банально и просто, и чтобы понять их необходимо взвесить все плюсы и минусы для начинающих бизнесменов-арендаторов. Начнем с плюсов.
Теперь взвесим и минусы при сдаче готового бизнеса в аренду.
Можно сделать весьма простой вывод из данной статьи. Арендовать готовый бизнес можно и нужно именно для начинающих бизнесменов с двумя целями: во-первых, наращивание своих управленческих навыков и обрастания необходимым багажом деловых контактов, ну и во-вторых, накопления необходимой суммы денег для старта своего собственного бизнеса. knopki-bablo.net Бизнес на сдаче недвижимости в арендуГородская недвижимость 19.07.2012 13:31 Загрузка... 576Сдача в аренду коммерческих и жилых площадей – популярный бизнес в крупных городах. Постоянный приток населения, открытие новых магазинов, салонов красоты, кафе и офисов увеличивают спрос на недвижимость. Мало какие предприниматели покупают помещения, большинство берёт квадратные метры в аренду.Бизнес можно чётко разделить на 2 типа: сдача жилых помещений и коммерческих площадей.В городах с большим количеством туристов и студентов активно развивается арендный бизнес первого типа. Жилую недвижимость сдают в аренду посуточно или долгосрочно.Посуточная сдача квартир приносит больший доход, но только тогда, когда правильно подобрано местоположение жилья. Квартиры должны располагаться недалеко от центра, вокзала, аэропорта или возле моря. К ним обычно предъявляются более серьёзные требования, чем к долгосрочному жилью. Бизнес на посуточной аренде характеризуется сезонностью. Основной наплыв клиентов случается во время праздников, сессий или летом.Долгосрочная аренда приносит, в основном, меньший, зато стабильный доход, если одна семья проживает в квартире несколько лет, внося оплату за несколько месяцев вперёд. Самыми востребованными являются квартиры возле ВУЗов, метро.Ещё более перспективна коммерческая недвижимость. Этот вид деятельности совмещает в себе высокую доходность и низкий риск. В случае возникновения финансовых трудностей, коммерческая недвижимость отличается высокой ликвидностью, и продажа арендного бизнеса в хорошем районе занимает не более месяца.Успех в этом деле напрямую зависит от расположения помещения. Ещё до вложения средств необходимо оценить проходимость места, близость торговых центров, удобство инфраструктуры.Можно выбрать 2 стратегии развития: купить торговую площадь и сдавать её в аренду в людных местах многим арендаторам или выкупить квартиру на первом этаже в спальном районе и перевести её в нежилой фонд, переделав под салон красоты или продуктовый магазин.Срок окупаемости купленного для сдачи в аренду объекта составляет 8-11 лет, в зависимости от средних цен по городу и району. Ежемесячно придётся оплачивать коммунальные счета и «договариваться» с СЭС, пожарной инспекцией и другими контролирующими органами.Упростит начало бизнеса покупка площадей с арендаторами. Так, если видно много объявлений, например, продам бизнес кафе, магазин, парикмахерскую, относящихся к одной торговой площадке, то с большой долей вероятности можно предположить, что арендодатель собирается продавать имущество и попросил клиентов съехать. Разумно будет договориться с ним, удержав арендаторов. Таким образом, недвижимость начнёт приносить доход с первого дня работы. soverkon.ru Арендный бизнес, его плюсы и минусыВконтакте Google+ Одноклассники Многие предприниматели, заинтересованные в хорошем регулярном потоке прибыли, все чаще обращают свое внимание на арендный бизнес. Во всем мире данный вид деятельности пользуется завидной популярностью благодаря огромной выгоде, которую способна приносить недвижимость. Этот бизнес весьма масштабен, в связи с чем для него требуются немалые финансовые фонды.Однако интерес к нему активно проявляют и бизнесмены среднего и малого звена. Поэтому рассмотрим, как можно заняться арендным бизнесом с нуля и значительно в нем преуспеть. Содержание: С чего следует начинать бизнес на арендеЖелающим заниматься предпринимательством в сфере аренды недвижимости в первую очередь следует учесть, какие особенности и нюансы для него характерны. Наибольший успех данный вид предпринимательства способен принести в крупных, а также в туристических городах, в них всегда найдется множество людей, у которых возникает необходимость в съемном жилье. Другая категория людей, которые смогут стать вашими потенциальными клиентами, – это владельцы всевозможных компаний и предприятий как среднего, так и малого сегмента. Им также необходимы помещения для ведения своей деятельности. Рекомендуется начинать работу не в одиночку, а вместе с надежными и проверенными компаньонами. Один из важнейших шагов в этом деле – это покупка подходящей недвижимости для последующей сдачи в аренду. На этом этапе многие предприниматели задумываются над тем, где лучше приобретать объекты недвижимости – в своей стране либо за рубежом. Специалисты на этот счет рекомендуют предпринимателям-новичкам покупать недвижимость в России, это может быть очень выгодно благодаря ее относительно невысокой стоимости. Что касается зарубежной недвижимости, во-первых, она является довольно дорогим удовольствием, во-вторых, само ведение бизнеса имеет множество своих нюансов и сложностей. Рекомендуется приобретать недвижимость, которая располагается в максимальной близости к вашему месту жительства. Такой подход позволит вам гораздо проще и быстрее справляться с любыми возникающими ситуациями. Кроме того, начинающему бизнесмену на первых порах непременно потребуется квалифицированная консультация опытных специалистов по инвестированию. Именно они помогут с максимальной точностью подсчитать все эксплуатационные расходы, доходность и рентабельность этого бизнеса, а также провести расчет стоимости через ставку капитализации. С помощью таких специалистов вы сможете спланировать свое дело оптимальным образом. к содержанию ↑Что нужно учесть при приобретении готового бизнесаМожно пойти другим путем и приобрести готовый бизнес от собственника вместе с арендаторами. Разумеется, воплощение этой идеи требует более значительных капиталовложений. Однако таким образом вы получите немало важных преимуществ, в том числе экономию времени, а также отсутствие необходимости в поиске потенциальных арендаторов и проведении ремонтных работ в помещении. Выбирая данный вариант, имейте в виду, что на момент совершения покупки действующее предприятие должно характеризоваться высокой прибыльностью и рентабельностью. Немаловажную роль играет оценка конкуренции, находящейся поблизости, поэтому не упускайте из виду и этот момент. Перед тем как совершить приобретение готового арендного бизнеса, внимательно ознакомьтесь с документацией – это поможет предотвратить различные нежелательные последствия. Приобретение готового дела имеет ряд своих неоспоримых преимуществ. Однако здесь существуют некоторые нюансы, которые могут принести определенные проблемы. Дело в том, что неопытностью и некомпетентностью рантье-новичков охотно пользуются матерые мошенники, которые разработали немало схем для обмана. Поэтому целесообразно подробно рассмотреть здесь те из них, которые встречаются наиболее часто. К самым распространенным мошенническим приемам относятся:
Чтобы вместо покупки выгодного и прибыльного бизнеса не стать жертвой мошенников, проявляйте максимальную бдительность и осторожность. Фальшивая документация лидирует в списке обманных схем и приемов. В прежние времена мошенники, как правило, занимались подделкой документов юридических лиц, однако теперь от их неправомерных действий все чаще страдают частные инвесторы. Кроме того, нередко мошенники указывают такую арендную ставку, которая значительно выше действительной. В итоге срок окупаемости будет существенно превышать тот, что был изначально запланирован. Поэтому желающим приобрести готовый арендный бизнес необходимо относиться к сделке с максимальной ответственностью и внимательностью. к содержанию ↑Существующие разновидностиВ былые времена на протяжении многих лет огромную прибыль предприимчивым бизнесменам в России приносили доходные дома, просуществовавшие до революции. Сегодня данный вид предпринимательства является не менее прибыльным, однако он теперь представлен в новом обличии – в виде частных гостиниц и хостелов, крупных деловых и торговых центров и многого другого. Если вас серьезно заинтересовал арендный бизнес, вам будет полезно знать, что он может быть связан не только с объектами недвижимого имущества. В настоящее время существует множество видов данного бизнеса, среди которых наверняка имеются варианты, которые смогут вас заинтересовать. К самым популярным и выгодным идеям следует отнести аренду:
Как видите, выбор достаточно велик. Поэтому выбирайте наиболее подходящее для вас направление и получайте высокую прибыль. к содержанию ↑Преимущества и особенностиТем, кого заинтересовал арендный бизнес, важно знать, какие плюсы и минусы для него характерны.
Бизнес на аренде очень выгоден, надежен и удобен. Поэтому грамотно спланируйте его и приготовьтесь к большим потокам прибыли! Вконтакте Google+ Одноклассники Читайте также:biznesbrend.ru
|
При этом склад можно как целиком сдать в аренду одной фирме, так и хранить грузы множества небольших клиентов, и тогда доход не владельца не будет зависеть от одного клиента.