Чем ипотека отличается от потребительского кредита на недвижимость. Что такое ипотечные кредиты
Ипотека что это такое простыми словами
Содержание материала
Слово «ипотека» зазвучало из уст россиян в начале нулевых годов. Тогда кредит под залог имущества у многих вызывал опасения. Действительно, в то время банки предлагали довольно жесткие условия: проценты по сумме кредита были высокими, а срок выплаты — весьма ограниченным.
Ипотека что это такое простыми словами
Это казалось особенно несправедливым в сравнении с жилищными кредитами в западных странах. Там необходимую сумму можно было взять под минимальные проценты и на несколько десятилетий.
В прошлом десятилетии ипотека вызывала у россиян негативные ассоциации. Употребляя это слово, среднестатистический гражданин нашей страны имел в виду банковский кредит на приобретение недвижимости, взятый на кабальных условиях.
Прошли годы, ситуация в российской экономике стабилизировалась, финансовые учреждения стали предлагать более разумные проценты. Ипотека больше не является предметом для шуток, сегодня это реальная возможность стать владельцем жилья. Но в России многие до сих пор не понимают, чем на самом деле является ипотека.
Ипотека — это жилищный кредит?
Говоря простыми словами, ипотека представляет собой кредит на приобретение недвижимости. При этом займ может выдаваться банковскими и небанковскими учреждениями.
Все ипотечные займы являются кредитами, но не все кредиты являются ипотечными займами. Определяющее различие между ипотекой и обычным банковским кредитом состоит в том, что ипотека выдается под залог имущества. Заключая с банком договор об ипотечном кредитовании, заемщик не покупает недвижимость.
Жилищный кредит
Квартира, дача, частный дом, под залог которых выдана ссуда, по законодательству являются собственностью банка. Это продолжается до того момента, пока заемщик полностью не расплатиться с финансовым учреждением. Если выплаты по ипотеке задерживаются или прекратились, представители банка имеют право подать в суд на своего клиента. В тех случаях, когда ситуацию с выплатой ипотеки не удается урегулировать, недвижимое имущество арестовывается и продается на аукционе.
Выдача займов под залог имущества несет для банков минимальные риски. Если заемщик регулярно перечисляет необходимые суммы, то финансовое учреждение просто получает доходы благодаря процентной ставке. Если же заемщик перестал обслуживать кредит, то у банка имеются все необходимые инструменты, чтобы вернуть деньги. Жилье, оформленное как залог, проще арестовать и продать, чем недвижимость, находящуюся в собственности.
В то же время, трудно предсказать, получит ли банк полную стоимость, продавая квартиру должника. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется. Жилье могло оцениваться в определенную сумму пять лет назад, когда заключался договор об ипотечном займе.
Особенности жилищного кредитования
К тому моменту, как заемщик прекратил выплаты и суд дал разрешение на продажу, стоимость квартиры могла уменьшится. Поэтому банки не имеют причин формально подходить к выполнению клиентами своих обязательств. Российское законодательство дает право финансовым учреждениям обращаться в суд, если заемщик трижды за 12 месяцев нарушил условия договора. Нарушениями считается не только невнесение платежей, но и задержки выплат.
На практике банки не привлекают третью сторону для решения конфликта, пока ситуация не становится действительно безнадежной.
Документы для кредита
При возникновении финансовых трудностей заемщикам гораздо проще обратится напрямую в банк, чем ожидать решения суда. К примеру, через некоторое время после заключения договора, клиент больше теряет возможность вносить выплаты в оговоренном объеме.
Причиной может стать потеря места работы, проблемы со здоровьем или значительные финансовые затруднения любого рода. Если заемщик понимает, что в обозримом будущем ситуация не изменится, ему следует обратиться в банк.
Работнику финансового учреждения выгоднее предложить клиенту другие условия выплаты или подсказать, как он может рефинансировать займ («перекредитоваться»), чем направлять дело в суд.
Различия между ипотечными займами и другими банковскими кредитами
В общественном сознании, ипотека и кредит — это две различные услуги, предоставляемые банками. Как упоминалось выше, ипотечный займ тоже является кредитом, но он имеет несколько важных особенностей.
Имущество в залог
Наличие недвижимого имущества обязательно для выдачи ипотеки. Понять это довольно просто: жилье стоит дороже, чем потребительские товары, автомобили. Чтобы ипотечные займы пользовались спросом, банк должен выдать их на конкурентных условиях.
Имущество в залог
Потенциальный клиент хочет получить как можно меньшую процентную ставку и возможность выплаты на протяжении долгого периода времени. Это означает, что банк выдает значительную сумму денег на десять и более лет. Естественно, в интересах финансового учреждения получить ее назад и с процентами. Но спрогнозировать, будет ли у заемщика возможность все эти годы исправно вносить платежи, невозможно.
В случае с краткосрочными кредитами риск для банка ниже, когда речь заходит о долгосрочных займах, риски растут. Чтобы обеспечить себе возврат суммы займа, банк берет в залог квартиру. Благодаря этому у кредитора есть возможность вернуть потраченные средства, даже если заемщик вдруг откажется платить.
Сумма
Стоимость жилья высока, и сумма ипотеки должна ее покрывать. Беря ипотечный займ, клиент может рассчитывать на сумму иного порядка, нежели при выдаче кредитов на потребительские товары, автомобили или стандартных нецелевых займа.
Сумма по ипотеке
Банки могут себе позволить такие значительные суммы, поскольку они обеспечиваются залогом.
Срок
Другие кредиты редко выдаются на срок дольше пяти лет. В случае с ипотечными займами, клиенты могут выплачивать стоимость жилья на протяжении нескольких десятков лет.
Размер процентной ставки
При выдаче займов под залог имущества финансовые учреждения имеет минимальные риски. В тех случаях, когда клиенты прекращают выплаты, банк может оперативно продать недвижимость, которая де-факто находится в его собственности. Даже потеряв часть стоимости при неблагоприятном рынке, банк возвращает себе большую часть потраченных средств.
Беспокоиться кредитору стоит разве что об общеэкономической ситуации в стране и состоянии рынка недвижимости. К примеру, после падения курса рубля значительное количество заемщиков потеряло возможность производить выплаты по валютной ипотеке.
Проценты по ипотеке
Тогда и банкам, и заемщикам пришлось искать способы реструктуризации образовавшихся долгов.
Цели
Обычный кредит может быть использован заемщиком на различные цели: от покупки бытовой техники до начала собственного бизнеса. Ипотечный займ выдается приобретение жилья.
Ипотека сегодня — это способ приобретения жилья с разумными выплатами. Будучи осведомленным об особенностях ипотечного кредитования, каждый может принять решение о том, стоит ли связывать себя финансовыми обязательствами.
Порядок оформления сделки
Несмотря на то, что риски при выдаче ипотечных займов для банков сравнительно низки, финансовые учреждения заключают долговременные соглашения не со всеми, кто обращается. Их интересуют лишь те потенциальные заемщики, которые имеют хорошую кредитную историю и стабильный источник дохода.
Оформление ипотеки
Между обращением в банк и выдачей необходимой суммы, сделка проходит несколько этапов:
— подбор программы для кредитования, условия которой отвечают потребностям потенциальных заемщиков;
— составление досье заемщика;
— рассмотрение заявки на предоставление ипотечного займа;
— сбор документов по объекту недвижимости;
— одобрение объекта в качестве предмета для залога в банке;
— регистрация сделки в Росреестре.
Банки иногда рекламируют выдачу ипотеки за два дня. Таким обещаниям не стоит верить: весь процесс займет как минимум несколько недель.
Видео. Как получить ипотеку?
Будущее ипотечных займов в России
В стабильной экономике ипотечное кредитование является одним из наиболее простых способов покупки дома. При надлежащем регулировании деятельности банков со стороны государства, договоры о займах являются выгодными и для покупателей недвижимости, и для финансовых учреждений.
Ипотечные займы
Сегодня России существует правовая база, которая позволяет развиваться рынку ипотечных займов. Банки конкурируют между собой, стараясь привлечь потенциальных заемщиков. Конкуренция привела к снижению процентных ставок и ускорению процесса рассмотрения заявок.
В то же время в стране сохраняются препятствия, которые стоят на пути дальнейшего развития данной сферы.
Высокие проценты
К ним относятся:
— высокие требования к жилью;
— ограниченное количество новостроек в регионах, которые могли бы стать предметом залога в ипотечном договоре;
— отсутствие схемы, позволяющей эффективно взаимодействовать всем трем участникам сделки: кредитному учреждению, заемщику и риэлтерскому агентству;
— низкая платежеспособность населения.
Несмотря на перечисленные проблемы, ипотечное кредитование имеет в России отличные перспективы. Если экономическая ситуация останется стабильной, то спрос на подобные займы будет неуклонно расти. После резкого снижения курса рубля многие банки временно отказались от выдачи ипотечных займов или, по крайней мере, закрыли программы, связанные с наибольшими рисками.
Заключение
На сегодняшний день главным сдерживающим фактором для развития программ ипотечных кредитов остается состояние рынка недвижимости.
Перспективы ипотечного кредитования
Застройщики пока не способны полностью удовлетворить спрос на жилье эконом-класса. На практике это означает, что потенциальные заемщики вынуждены подолгу искать подходящий объект недвижимости либо заключать сделки на суммы большие, чем они рассчитывали.
Если экономика страны продолжит нормальное развитие, то через несколько лет нехватка подходящей недвижимости останется в прошлом.
Видео. Что такое ипотека?
bank-explorer.ru
Отличие ипотеки от потребительского кредита на жилье
Наиболее востребованными программаи банков являются займы, особенно на недвижимость. Если вы решили воспользоваться подобными банковскими услугами, то необходимо понимать отличие ипотеки от кредита.
Понятия кредитования и жилищного кредита
Казалось бы, что о кредитах мы знаем все, ведь ежедневно из десятка источников мы слышим об этом. Но зачастую у людей, которые профессионально не связаны с финансами или банковским делом, знаний дальше кредитования на бытовую технику не хватает. Это неплохо, просто хоть раз в жизни придется столкнуться с вопросами более серьезных займов и к этому надо быть готовым. Даже минимальные знания в этой области смогут уберечь вас от обманов и невыгодных предложений.
Для начала следует понимать, что и ипотека, и жилищный кредит относятся к видам кредитования. А значит, чтоб понять принципы их работы, начать стоит с понимания главных принципов кредитных отношений. Кредит представляет собой форму экономических отношений, которая подразумевает под собой передачу установленных ценностей (чаще всего финансовых или товарных) во временное пользование на определенных условиях.
Жилищный кредит – это вариант займа, который выдается финансовым учреждением для покупки квартиры, дома или на реконструкцию жилья (с последующим увеличением жилой площади). Выдаются такие ссуды, как правило, через банк.
Займы на недвижимое имущество можно поделить на два условных вида: ипотечные и потребительские. Следует понимать, что они оба сохраняют основные принципы кредитования, но имеют ряд существенных отличий. Понимая отличия жилищного кредита от ипотеки, вы сможете уберечь себя от лишних проблем.
Ипотечный или потребительский: определения и основные отличия
Сегодня каждая третья сделка на рынке недвижимости заключается с использованием кредитования. Это связано с высокими ценами на первичное жилье, и это вполне нормальное явление. Очень часто молодые семьи просто не знают, как именно подступиться к вопросам кредитования, и как понять, чем отличается потребительский кредит от ипотеки. Казалось бы, финансовые учреждения предоставляют полную информацию о своих услугах. Но всегда следует помнить, что каждый банк будет представлять информацию в выгодном для него свете.
Потребительская жилищная ссуда представляет собой форму кредитования, при которой залог для ссуды может отсутствовать или в его качестве может выступать любое другое ценное имущество (автомобиль, прочая недвижимость, драгоценности). Как правило, ипотека подразумевает, что непосредственно приобретаемое имущество будет выступать залогом.
Такая форма залога является гарантом соблюдения условий кредитования и выплаты займа. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, не может быть продана или заложена, пока не будет погашен долг. В случае невыплаты, финансовое учреждение имеет полное право взыскать имущество.
Отличия ипотеки от кредита
Можно выделить пять основных отличий жилищного кредита от ипотеки. Зная их, у вас будет общее представление о плюсах и минусов обоих вариантов.
1. Залог
При ипотечном кредитовании залог является строго обязательным. Если потребительский заём, в принципе, может быть одобрен без залога (в зависимости от назначения), то в случае с ипотекой это исключено.
2. Сумма
Сумма, которую может получить заемщик при ипотечной ссуде в десятки раз может превышать сумму, возможную для нецелевого кредита. Но если заем будет жилищным и с залогом имущества, то суммы смогут сравняться.
3. Сроки
Как правило, сроки ипотечного кредитования значительно превышают сроки нецелевой ссуды. Максимальный срок кредита зачастую не превышает 10 лет, ипотека возможна на срок до 30 лет.
4. Ставка
Ипотечные займы являются со стороны банка более надежными, поэтому процентная ставка на них обычно ниже, чем на потребительский.
5. Оформление
Чтоб оформить ипотеку необходимо иметь возможность оплатить часть от суммы (10-15%), для обычного займа стартовые вложения не нужны.
Таким образом, мы разобрались в том, чем ипотека отличается от кредита на недвижимость, и видим, что ипотечный кредит гораздо лучше приспособлен под покупку недвижимости, нежели потребительский. Именно поэтому потребительские ссуды чаще всего используются для менее масштабных покупок, например, бытовая техника или автомобиль.
Что выбрать: ипотеку или кредит?
Когда стоит конкретный вопрос, что выбрать ипотечное кредитование или потребительский кредит, нужно понимать, что и то, и другое имеет свои достоинства и недостатки. Исходить следует из своих возможностей и потребностей. Рассмотрим несколько важных сторон, что поможет вам понять, какая форма кредитования подойдет вам.
Скорость оформления
Для оформления кредита вам понадобится минимум бумаг (паспорт, ИНН, справка о доходах). При получении больших ссуд, может понадобиться наличие поручителя и его документы. Поручителем может быть, по сути, кто угодно. Если не возникнет дополнительных обстоятельств, оформление займа займет у вас 1-2 дня.
При оформлении ипотеки, помимо основных документов понадобится также вся документация о недвижимости (технический паспорт, паспорт помещения и пр.). Помимо этого, нужна справка от независимого эксперта об оценке недвижимости, которую покупают. Собрав полный пакет документов, вам придется пройти проверку на платежеспособность и получить разрешение на покупку. Оформление ипотеки может занять как неделю, так и несколько месяцев.
Финансовая сторона
Первый важный момент – это процентная ставка. Как правило, у ипотечных ссуд она на несколько процентов ниже. В среднем, ставка по кредиту составляет от 15 до 20%, следовательно, ипотечная будет варьироваться от 12 до 15%.
Второй момент – это первоначальный взнос. Именно это становится загвоздкой довольно многих семей. Если для получения кредита, вам не нужно вносить часть суммы. То ипотека предусматривает внесение первого платежа. Его сумма может составлять от 10 до 50%. Не у каждого найдутся сбережения для погашения даже половины стоимости квартиры одним платежом.
Погашение
Потребительский кредит дается, как правило, не более чем на 10 лет. И ежемесячные платежи по нему фиксированные, их сумма прописана в договоре. За просрочку платежа или неполную сумму, может начисляться штраф. У ипотеки условия не такие жесткие. Во-первых, ипотека дается на более долгий срок (до 30 лет). А во-вторых, заемщик иногда может сам выбрать систему оплаты.
Владелец
При покупке недвижимости в кредит, права на имущество переходят сразу к вам. Независимо от того выплачен он или еще нет. Вы имеете право перепродать эту недвижимость, прописывать в ней родственников и т.д. С недвижимостью в ипотеку все сложнее. Вплоть до внесения последней копейки на счет, будет действовать ряд ограничений. Вы не имеете права продавать ее, переоформлять документы, сдавать и даже прописывать своих родственников. Все ваши права, касательно действий с ипотечной недвижимостью, оговариваются в договоре.
Дополнительные услуги
При ипотечном кредите банки зачастую ставят обязательным условием страхование приобретаемой недвижимости и жизни и здоровья заемщика (иначе повышается ставка). Такое страхование стоит немалых затрат и является выгодным больше для банка. Таким образом, он в любом непредвиденном случае останется в плюсе, ведь страховка будет выплачена именно банку. Срок действия страхования соответствует сроку ипотеки. При оформлении кредита вам часто не потребуется страхование.
Вот мы и выяснили, чем кредит на жилье отличается от ипотеки. Что лучше и выгоднее нельзя сказать однозначно. Если у вас имеется минимальный стартовый капитал, то ипотечный кредит, конечно, более выгоден. Но если его нет, и такие суммы зачастую занять у друзей и родственников довольно сложно, то остается только потребительский кредит. Для большего понимания и оценки ваших пожеланий в соответствии с возможностями, лучше всего будет проконсультироваться с юристом.
proipoteku24.ru
Что такое ипотека
Термин «ипотека» — (hypotheca) — впервые был употреблен в Греции в шестом веке. Ипотеку в те времена связывали с обеспечением ответственности перед кредитором теми земельными владениями, которые находились в собственности должника. В древнеримском праве ипотека являлась одной из разновидностей залога: так назывался залог имущества, когда заложенная вещь, независимо от ее природы, оставалась в пользовании и владении должника. И только намного позже под этим понятием стали понимать исключительно залог в форме недвижимого имущества.
Что есть ипотека
В российском праве тоже с 1860-70-х годов существует понятие «ипотека». Что такое ипотека, насколько точно оно было заимствовано из европейского права, изучают многие дисциплины соответствующих профилирующих вузов. В середине девятнадцатого века в России ипотека считалась синонимом залога, причем уже тогда под последним подразумевался непосредственно залог в виде недвижимого имущества, поскольку залогом движимого имущества в то время именовался заклад. В советские годы это понятие не использовалось, более того, не существовало ни одного закона об ипотеке.
Понять, что такое ипотека, можно, ассоциируя его с обычным кредитом. Под ипотечным кредитом подразумевается традиционный кредит в широком смысле, но при этом есть одно обязательное условие: для предоставления такого кредита необходима передача недвижимости в залог. Отличительная особенность, которой характеризуется этот вид кредитования, заключается в том, что банк или любая другая кредитная организация «страхует» себя от такой ситуации, когда заемщику не удается выплачивать кредит. Поэтому, если обстоятельства складываются так, что что заемщик в силу каких-то причин не возвращает кредита, банк имеет право имущество, которое у него есть в залоге, выставить на продажу, а полученные за это деньги направить на погашение выданного им кредита.
Что подразумевается под залогом
К объектам недвижимости, под залог которых кредитная организация выдает кредит, относятся:
жилой дом, квартира или комнаты в них;
дача, садовый дом, гараж;
здание или сооружение, используемое для осуществления предпринимательской деятельности.
Как выглядит ипотечный кредит на практике
Следует отметить, что на сегодняшний день ипотечный кредит дает возможность решать свои жилищные проблемы даже тем лицам, которые не имеют в собственности недвижимости. Видимо поэтому в нашей стране на вопрос о том, что такое ипотека, с легкостью ответят многие. Миллионы россиян уже успели воспользоваться этим банковским продуктом, ведь подавляющее большинство кредитных организаций, в том числе и банков, принимают в качестве залога под ипотечный кредит именно ту недвижимость, которую заемщик собирается купить, используя для этого средства, получаемые в ссуду.
На сегодня самым распространенным вариантом для того, чтобы купить дом или квартиру при помощи такого банковского продукта как ипотечный кредит, выглядит следующим образом:
вначале заключается договор на ссуду с банком;
затем осуществляется покупка выбранной недвижимости по договору купли-продажи и с использованием заемных средств;
осуществляется регистрация данного договора в соответствующей инстанции;
в полученное свидетельство на право собственности вносятся отметки о том, что данная недвижимость находится в залоге у банка.
Использование подобной схемы взаимовыгодно для обеих сторонам. С одной стороны, у заемщиков появляется реальный вариант приобрести желаемую недвижимость, а с другой – кредитующая сторона получает необходимый залог. При помощи этого залога в виде недвижимости она в дальнейшем может покрыть свои риски. В связи с этим ипотека выгодно отличается от другой ссуды, в частности, от необеспеченного займа наличными. Ведь заемщику в этом случае предоставляется возможность брать кредит в большем размере и на более длительный срок, к тому же и проценты по такому займу намного ниже. Имея максимальное полное представление о том, что такое ипотека и по какому механизму она реализуется, заемщик может выступать полноправным участником в кредитной сделке с банком, причем, являясь не должником, а, скорее, деловым партнером.
Особенности ипотеки
Система долгосрочного кредитования для приобретения недвижимости – вот что такое ипотека. Банки предоставляют заемщикам денежные средства, а последние обязуются из вернуть в заранее установленные сроки, еще и доплатив за это проценты за использование заемных средств. Такое определение ипотеки сегодня наиболее распространено в России. С помощью займа можно приобрести и квартиру, и коттедж, и земельный участок. Это могут быть как объекты вторичного рынка, так и квартиры в только еще строящихся домах.
При этом большинство работающих по этой системе банков новостройку кредитуют только под залог уже имеющегося жилья, хотя иногда займ предоставляется и под залог права требования согласно договору долевого участия. В любом случае ипотека — это неплохая возможность превратиться в собственника квартиры, внося лишь первоначальный взнос, который составляет от десяти до тридцати процентов от ее стоимости. А оставшуюся сумму выдает банк сроком на от десяти до тридцати лет. Человек при этом покупает жилье, становится его собственником, и уже выплачивает займ, живя в новой квартире.
Сегодня наиболее популярной является схема, когда ипотечный кредит оформляется под залог жилья, приобретаемого на заемные средств. Намного реже случается, когда под обеспечение принимается одно жилье, предположим, квартира в городе, а средства займа заемщик использует для покупки другого жилья, например, для участия в долевом строительстве, для возведения коттеджа и т. д.
В нашей стране работает очень много банков, предлагающих собственные программы такого вида займа. Эти программы отличаются сроками или процентами, а также требованиями к заемщикам или к приобретаемой недвижимости и другими показателями. Поэтому тем, кто реально озабочен вопросом приобретения жилья по такому банковскому продукту, следует очень серьезно и внимательно изучить все предложения, узнать, например, какая кредитная организация установила самый низкий процент по ипотеке, есть ли такой банк, который может выдать в случае необходимости ссуду без справки о доходах и так далее.
Этапы получения ипотеки
Вначале заемщику необходимо подать заявку на получение кредита, собрать требуемый банком пакет документов и на основании этого кредитная организация примет решение о том, выдаст или нет ипотечный кредит. Список документов в основном стандартный, хотя в некоторых случаях, особенно, на фоне наступившего кризиса, некоторые организации роасширили пакет требуемых справок.
В любом случае, перечень документов можно найти на сайте данного банка или же получить его у менеджера того кредитного учреждения, который должен будет выдать ипотеку. Вместе с положительным решением заемщику объявляется и та максимальная сумма, которую он сможет получить. Это решение, как правило, действительно всего три месяца, хотя в некоторых случаях срок продлевается до четырех месяцев. За это время заемщику предстоит найти дом или квартиру, а также согласовать свой выбор с банком и получить согласие на приобретение.
Следующий этап – это сбор полного пакета документов по выбранному жилью и передача его в кредитующую организацию, где специалисты изучат все и решат, сможет ли оно стать полноценным залогом для покупки с помощью ипотеки. Затем наступает время оформления кредитного договора и договора купли-продажи. Обычно оба эти договора подписываются одновременно. Но если какие-то бумаги нуждаются в заверении, то они оформляются уже в нотариальной конторе.
Заемщику потребуетсяподписать также комплексный страховой договор, по которому страхуются его жизнь и трудоспособность, а также приобретаемое жилье от риска повреждения и же утраты прав собственности на него. Такой комплексный договор, как правило, подписывается одновременно с кредитным договором. Если ссуда берется под «долевку», страхуются только жизнь и трудоспособность заемщика. Только после сдачи новостройки в эксплуатацию этот договор страхования теряет свою силу, и заключается другой — стандартный договор по комплексному страхованию жизни заемщика, приобретаемого объекта и титула.
Затем договоры и закладная должны быть зарегистрированы в ФРС. Это займет от семи до четырнадцати дней, после чего ФРС выдаст свидетельство о праве собственности, на основании которого в банке обеспечивается ипотечный кредит. Выдача кредита и окончательный расчет с продавцом – следующий этап. Средства продавцу могут быть перечислены как по безналичному расчету, так и переданы наличными — через банковскую ячейку.
Сумма ипотечного займа, которую могут дать кредитные организации, зависит от следующих факторов:
зарплаты заемщика и ее «цвета» — «черной» или «белой»;
от количества иждивенцев в семье;
от возраста заемщика, образования, стажа работы и вида профессиональной деятельности;
от размера имеющегося у него первоначального взноса на покупаемое жилье;
от наличия другой недвижимости, которую можно оформить как залог ипотечного кредита.
Заемщик становится хозяином жилья. Он может в ней прописаться, вселить туда семью или сдавать ее в аренду. При этом для него существует одно – главное ограничение: пока не ипотечный кредит не погашен, заемщик не может ее обменять, подарить или продать, не получив на это согласие банка. Ограничение с жилья снимается сразу, как только выплачивается вся сумма полученной ипотеки вместе с процентами за кредитование.
Брать или не брать ипотеку
Ипотечный кредит — это действительно очень серьезный шаг: он во многом определяет жизнь заемщика и его семьи на долгие годы. И потому, прежде всего, не стоит спешить с решением, лучше все обдумать обстоятельно. Конечно, для тех, кто снимает жилье, стоимость аренды бывает сопоставима с процентами, выплачиваемыми по ипотечному займу, поэтому, чем отдавать деньги чужим людям, лучше пустить их на свое, собственное жилье. Но при этом следует помнить, что, купив жилье по ипотеке, человек бывает «прикован» к ней на долгие годы.
Хотя некоторые и говорят, о том, что смогут выплатить свой ипотечный займ гораздо за более короткий срок, чем за двадцать-тридцать лет, на который он рассчитан, но не всегда желаемое совпадает с действительностью. За это время может случиться многое, поэтому застрахованным от неблагоприятного исхода не может быть никто, хотя многим хочется как можно быстрее ощутить себя действительным хозяином своего дома или квартиры, да и большинство действительно тяготится долгами, а потому хочет избавиться от них поскорее.
Те же, кто все-таки решается на такой шаг, должны четко знать, смогут ли они получить ипотечную ссуду наверняка, и уже потом вносить аванс за понравившееся жилье. Нередки случа, когда люди торопятся: находят нужную квартиру или дом, платят аванс, и только потом обращаются за ипотечной ссудой, но им в банке отказывают. И начинаются неприятные истории: аванс может быть потерян, ведь продавец имеет право его не возвращать.
economyz.ru
Основные виды программ ипотечных кредитов
Не каждый человек может самостоятельно накопить на собственное жилье. Для обычного офисного работника или молодого специалиста купить собственную квартиру без привлечения займов практически нереально. В этом случае все больше людей берут ипотечный кредит. Но мало кто из потенциальных заемщиков, до обращения в банк, имеют четкое представление о том, какие виды ипотеки существуют, и участником какой ипотечной программы он может стать. Сегодня российские банки могут предложить массу программ для ипотечных кредитов. Основные виды программ ипотечных кредитов
Решив взять ипотеку, потенциальный заемщик обращается за консультацией в кредитную организацию либо самостоятельно изучает информацию о видах ипотеки на официальных сайтах различных банков. Однако часто происходит так, что клиент, в первую очередь, интересуется именно условиями кредитования, но при этом не имеет никакого представления о самой программе, о других видах ипотечных кредитов, об их принципиальных отличиях друг от друга.
Развитие консалтинговых банковских услуг относительно ипотечных кредитов с одной стороны ощутимо расширило выбор программ, но с другой стороны затруднило и еще больше запутало заемщиков в процессе принятия решения, каким видом ипотеки воспользоваться. В настоящее время на российском рынке нишу ипотечного кредитования прочно заняли коммерческие банки, предлагающие различные варианты ипотечных кредитов. Виды ипотеки, а точнее их программы, зависят от определенного набора условий.
Содержание страницы
Классификация ипотечных программ
Существует несколько вариантов классификации жилищных кредитов, например, ипотечные программы можно разграничить, исходя от цели и валюты займа, наличия созаемщиков и поручителей, способов расчета, вида недвижимости и пр. Каждая из этих классификаций имеет право на существование. Также различают виды ипотечных кредитов по размеру первоначального взноса и по возможности досрочного погашения ипотеки.
Таким образом, основные виды ипотеки можно классифицировать по следующим признакам:
Объект недвижимости
Цель кредитования
Источники финансирования ипотеки
Субъект кредитования (заемщики)
Процентная ставка.
А если исходить из того положения, что ипотека по своему существу — это залог недвижимости, то все программы ипотеки можно условно поделить на две группы, зависимо от того, какой вид жилья будет передан банку в залог: залог имеющейся недвижимости или залог приобретаемого жилья. Первый вид ипотеки обладает рядом преимуществ, например, более низкая процентная ставка и возможность использования денег на любые цели. Залог же приобретаемой недвижимости ограничивается областью использования займа — исключительно на приобретение жилья.
При этом, залог имеющегося жилья, несмотря на свои очевидные преимущества, все же имеет один недостаток, но существенный, который заключается в том, что если возникнут обстоятельства, в результате которых заемщик не сможет выполнять обязательства по кредиту, то он рискует лишиться не только вновь приобретенной недвижимости, но и заложенной. Данный факт, а также отсутствие собственной недвижимости у большого количества заемщиков, привели к тому, что популярность данного вида ипотеки несколько ниже.
Стандартные программы жилищного кредитования
Конкуренция среди банков привела к тому, что каждая кредитная организация готова предложить своим клиентам различные программы кредитования. Называться эти программы могут по-разному, одно их наименования в любом случае говорят либо о целях кредитования, либо о способе получения данного вида ипотеки. Однако при большом разнообразии ипотечных программ, основными и самыми популярными видами ипотечных кредитов являются следующие программы:
Ипотека на вторичное жилье — один из самых распространенных видов жилищного кредитования. Отличается оптимальной процентной ставкой, лояльными условиями предоставления, а также относительной быстротой оформления кредитов. Особенностью данного вида ипотечного займа является необходимость заключения договора страхования титула.
Ипотека на строящуюся недвижимость — этот вид ипотечного кредита позволяет приобрести квартиру еще на этапе ее строительства у того застройщика, который одобрит банк. Эта программа по своей сути — один из самых затратных займов с точки зрения размера процентной ставки, однако долевое участие позволяет значительно сэкономить на самом приобретаемом жилье ввиду его более низкой стоимости.
Ипотека под строительство частного дома — этот вид займа позволяет обладателям собственных земельных участков построить частный дом на этой земле. Особенность этой ипотеки заключается в высокой требовательности к категории земель и в том, что строящееся жилье закладывается вместе с участком и другими зданиями, построенными на данной земле.
Ипотека на приобретение земельного участка — данный вид жилищного кредитования позволяет заемщикам приобрести участок земли для дальнейшего строительства при условии, что заемщик может предоставить в залог банку другую недвижимость равноценную по стоимости с суммой кредита. До выполнения обязательств по кредиту, банк имеет право залога на все сооружения, постройки и здания, расположенные на приобретаемом участке земли.
Ипотека на загородную недвижимость — в рамках этой ипотечной программы заемщик может приобрести загородный коттедж, дом или таунхаус. Сегодня при желании, желающий купить жилье в экологической зоне, может найти оптимальные предложения, которые кредитные организации разрабатывают вместе с застройщиками, позволяющие приобрести комфортабельную недвижимость по приемлемым ценам и в зоне с благоприятными условиями.
Это далеко не все существующие ипотечные программы, которые могут предложить российские банки, но наиболее востребованные россиянами. Виды стандарстной и социальной или льготной ипотеки
Виды социальных программ ипотеки
Помимо стандартных ипотечных программ, существует множество социальных или льготных видов ипотеки. Особенность социальной ипотеки заключается в одновременном использовании ипотечного кредитования и финансовой поддержки со стороны государства. То есть государство помогает социально не защищенным гражданам выполнить обязательства по ипотеке. При этом для данной категории граждан ставки по кредиту, как правило, значительно ниже.
Льготная ипотека позволяет улучшить жилищные условия в пределах установленных социальных норм. Прежде всего, государственными субсидиями могут воспользоваться заемщики, признанные нуждающимися в улучшении условий жилья. Однако социальная ипотека распространяется и на такие категории граждан, как молодые специалисты, военнослужащие, учителя, работники РЖД, молодые семьи, работники бюджетной сферы т.д.
Имеется несколько механизмов субсидирования льготной ипотеки:
продажа государственного жилья в кредит по льготной цене
дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту
предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.
Какой из механизмов социального ипотечного кредитования используется в том или ином регионе решают местные власти. Однако, независимо от механизма субсидирования, на сегодняшний день существуют следующие виды социальной ипотеки:
Молодой семье — помимо стандартных ипотечных программ молодая семья может воспользоваться социальной ипотекой. Данный вид кредитования позволяет молодым супругам получить финансовую помощь от государства на покупку жилья. Возрастное ограничение — супруги не должны быть старше 35 лет. А размер субсидии зависит от стоимости одного квадратного метра и от наличия детей в семье. Так, субсидия для молодой семье без детей составит 35% стоимости квартиры, а для супругов с детьми — 40%. Государственную субсидию супруги могут использовать в качестве первого взноса при получении ипотеки на покупку жилья.
Учителям — молодые преподаватели до 35 лет, трудоустроенные в образовательном учреждении могут также рассчитывать на помощь от государства на улучшение своих жилищных условий. Отличительная особенность этой программы — приобрести жилье можно только в том регионе, в котором трудоустроен преподаватель. При этом учитель может рассчитывать на низкую процентную ставку по кредиту и длительный срок кредитования, а государство заплатит 30%-40% от стоимости недвижимости.
Военнослужащим — военная ипотека направлена на улучшение условий жилья военнослужащих за счет реализации их права на получение квартиры от государства путем их участия в НИС. Возможность участия в этой программе определяется датой заключения контракта о несении воинской службы. Суть программы заключается в ежегодном поступлении государственных денежных средств на индивидуальный счет военнослужащего. Накопления заемщик военной ипотеки может использовать в качестве первоначального взноса, а за счет новых поступлений — осуществлять ежемесячные выплаты по кредиту.
Работникам РЖД — трудящиеся железнодорожники также могут приобрести собственную недвижимость с определенными льготами от государства. Наиболее важные из них: установлен минимальный размер первоначального взноса — работник РЖД обязан внести всего 10% от стоимости жилья, процентная ставка по кредиту — 12%, однако железнодорожник платит лишь 4,5%, а 7,5% погашает государство, при появлении ребенка в семье работника РЖД предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом стаж работы на железной дороге не может быть мене 3-х лет, а возраст участника программы не менее 21 года.
Молодым специалистам — молодежь, трудящаяся на благо Родины, также имеет право на субсидии от государства, которые в частности заключаются в следующем: отсутствие первоначального взноса, процентная ставка — 10,5%, однако молодой специалист выплачивает только 2%, при появлении ребенка предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом оформление на работу должно произойти в течение 1 года после окончания учебного заведения, а возраст заемщика не должен превышать 30 лет.
Сотрудникам полиции — государство готово помочь сотрудникам МВД выплатить ипотеку на строительство загородного дома или на покупку квартиры. Полицейским перечисляются определенная сумма денежных средств для улучшения жилищных условий. При этом сотрудник МВД должен подтвердить, что он живет в неподобающих условиях, а срок его службы в правоохранительных органах должен быть не менее 10 лет.
Многодетным семьям — супругам, которые повышают демографию в стране, также можно рассчитывать на помощь от государства при расширении и улучшении жилищных условий. Здесь стоит отметить, что банки многодетным семьям льгот не предоставляют, а вот федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) идет навстречу многодетным супругам, предоставляя ипотечный кредит с очень низкой процентной ставкой в размере 6,5%. Ни один коммерческий банк не предоставит такого предложения даже для малоимущих семей.
Региональная — в некоторых регионах РФ существую дополнительные ипотечные социальные программы, призванные улучшить жизненные условия в данном регионе. Сегодня жители Татарстана, Хабаровского края, Москвы, Омска, Липецка и Приморского края могут обратиться в местные Департаменты ЖКХ, чтобы узнать, какие программы социальной ипотеки действуют в их регионе.
Таким образом, прежде, чем решиться взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен проверить не попадает ли он под категорию гражданам, которые имеют право на участие в какой-либо государственной программе социальной ипотеки. А чтобы упростить выбор среди стандартных ипотечных программ, потенциальный заемщик должен точно решить, что он может предоставить банку в качестве залога, и уже отталкиваясь от этого, выбрать ту программу, которая наиболее приемлема для него.
Загрузка... 
