Особенности и нюансы сдачи квартиры в найм. Особенности сдачи в аренду квартиры

Как сдать квартиру в аренду, правильно сдавать в наем физическому лицу

Если у человека имеется свободное помещение, он может сдать его в аренду. Действие позволяет получать прибыль. Однако далеко не все знают, как сдать квартиру в аренду правильно по закону. Нарушение установленной процедуры может стать причиной применения штрафных санкций. Если человек хочет действовать правильно, ему предстоит заключить соглашение с клиентом и уведомить о сдаче квартирыв аренду уполномоченные органы.

Дополнительно предстоит начать осуществлять уплату налогов. Договор должен быть заполнен правильно. В иной ситуации бумага может быть признана недействительной. В соответствии с нормами осуществляется и передача денежных средств в счет оплаты аренды. Если человек хочет не допустить ошибок, он должен заранее ознакомиться с процедурой оформления договора и заключения сделки. О том, какой пакет документации предстоит подготовить, об особенностях составления договора, а также о нюансах уплаты налогов поговорим далее.

Содержание статьи

Преимущества сдачи квартиры в аренду по закону

Соблюдение норм действующего законодательства способно защитить гражданина от целого перечня проблем. Так, владелец квартиры может не бояться, что арендатор будет распоряжаться недвижимостью вне рамок заключенного договора. Выполнив все установленные законом предписания, человек защищает себя от того, что его жилье будет использоваться в мошеннических целях.

Эксперты не советуют сдавать квартиру друзьям или родственникам, заключив устное соглашение. Единственной положительной особенностью подобного способа выступает тот факт, что человек знает людей, которых пускает в свою квартиру.

Если хозяин жилья планирует получить доход со сдачи квартиры, лучше начать сотрудничество с незнакомыми арендаторами и предоставить им недвижимость по хорошей цене.

Чтобы подобное действие не вызвало проблем, оформление должно быть выполнено с соблюдением всех правил действующего законодательства. Заключив договор с арендатором, владелец имущества может заранее спланировать все расходы, в том числе самые мелкие. В официальный договор можно включить все права и обязанности каждой из сторон. Кроме того, гражданин может не беспокоиться, что у него возникнут проблемы с налоговой из-за сокрытия прибыли.

Подготовка пакета документов

Если планируется официальная сдача квартиры в аренду на длительный срок, потребуется подготовить пакет документов. Процесс не требует наличия большого перечня бумаг, как при заключении сделки купли-продажи. Однако некоторые документы все же предстоит подготовить.

Чтобы сдать квартиру в аренду по закону, необходимо предоставить:

• свидетельство о праве собственности на жилье, назначение, если была выполнена приватизация квартиры, или договор, подтверждающий наличие права собственности;
• справка обо всех лицах, которые прописаны в квартире;
• нотариально заверенное согласие на сдачу жилья в аренду.

Последний документ должны предоставить все собственники квартиры. Они должны в обязательном порядке присутствовать в момент заключения сделки. Соблюдение этого правила позволит избежать ряда проблем, которые могут возникнуть в будущем. Арендатор, желающий снять квартиру по договору, также должен предоставить документы. Однако с его стороны достаточно только паспорта.

Особенности заключения официального договора аренды квартиры

Выясняя, как правильно сдать квартиру в наем физическому лицу, гражданин выяснит, что осуществлять процесс необходимо с составлением соответствующего договора. Он подтверждает факт заключения сделки. В договоре содержится вся информация об условиях соглашения, а также о правах и обязанностях сторон. Сделка заключается между арендатором и арендодателем.

Сегодня существует две разновидности официального договора о временном предоставлении имущества в пользование другому лицу.

Первой бумагой является официальный договор найма. Он заключается, если недвижимость предоставляется в аренду физическим лицам. Такой договор не нужно регистрировать в обязательном порядке. На это правило не оказывает влияние срок, на который заключается соглашение.

Второй разновидностью документа является договор аренды. Документ используется, если сделка заключается с юридическим лицом. Документ в обязательном порядке нужно регистрировать, если имущество предоставляется в аренду на срок больше 1 года.

Официальный договор является важным документом. Он способен защитить владельца имущества от целого перечня проблем. Потому к составлению бумаги стоит подойти максимально внимательно. Если договор отсутствует, это существенно повышает риск для обоих участников сделки.

Подобное происходит по следующим причинам:

• Гражданин не сможет отстоять нарушенные права в суде, если ему попадутся недобросовестные жильцы, которые не платят за аренду имущества и коммунальные услуги. Возместить стоимость испорченного имущества также не удастся.
• Уполномоченные органы откажутся принимать заявление о проблемах с жильцом, если сделка официально не зарегистрирована.
• Если жильцы нанесут ущерб соседям, ответственность за его возмещение ляжет на хозяина помещения.

Обязательная информация в официальном договоре

Чтобы договор был признан действительным, в нем должна содержаться обязательная информация.

• количество денежных средств, которые арендатор обязан предоставлять за пользование помещением;
• число жильцов, которые будут проживать в съемной квартире;
• информация о собственниках;
• сведения о том, приватизировано ли помещение;
• особенности предоставления оплаты с указанием числа или даже времени;
• точное время и порядок проверки имущества собственником помещения;
• особенности использования имущества хозяина квартиры;
• информация об оплате коммунальных расходов и том, кто будет выполнять действие;
• порядок действий в случае неуплаты;
• особенности возмещения убытков арендодателю, если они были нанесены;
• дополнительные договоренности, не противоречащие действующему законодательству.

Если выполняется сдача жилья в аренду от хозяина или от агентства недвижимости, в дополнение к договору предстоит оформить акт приема-передачи личного имущества владельца помещения. В нем указывается факт передачи квартиры и вещей, которые находятся в ней. Благодаря оформлению документов, участники сделки могут снизить всевозможные риски.

Однако ряд рисков все же остается даже при заключении договора. Так, арендатор имеет право получить точную информацию о том, является ли арендодатель собственником помещения и может ли его сдавать. Дополнительно стоит выяснить, нет ли с жильем проблем, внесены ли платежи за коммунальные услуги, а также не числится ли задолженности за помещением. Вся эта информация должна быть заранее честно оговорена. Затем сведения в обязательном порядке фиксируются в договоре. Арендатор должен подтвердить тот факт, что ознакомился с данными и претензий не имеет.

В качестве дополнительной информации в договоре могут быть указаны сведения, подтверждающие платежеспособность нанимателя. Так, гражданин может предоставить справку с места работы и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить предоставленную информацию.

Отдельным пунктом стоит вывести тот факт, что помещение не сдано другим лицам и является юридически чистым. Ограничиваться стандартными фразами не стоит. Необходимо как можно подробнее зафиксировать в документе сведения о помещении и имуществе, находящемся в нем. Все устные договоренности также должны быть отражены на бумаге. Подойдя к составлению договора максимально щепетильно, участники сделки смогут минимизировать риски.

Передача денежных средств в счет оплаты аренды квартиры

На заключительном этапе сделки, которую хотят оформить по закону, осуществляется передача денежных средств. К выполнению этапа стоит подойти максимально серьезно. Сегодня существуют два способа предоставления средств. Самый быстрый и простой из них — из рук в руки. Однако он не всегда удобен для участников соглашения. Дело в том, что для выполнения процесса потребуется найти время для встречи. На практике иногда ни у той, ни у другой стороны времени нет. Объясняется это тем, что большинство людей работает в дневные часы, а вечером предпочитает отдыхать. Если стороны все же примут решение передавать деньги наличными, рекомендуется в обязательном порядке заключать акт приема-передачи средств или расписку, в которой указывается сумма, дата на момент приема платежа и подпись. Альтернативой метода выступает использование расчетных безналичных счетов. На них в определенный срок арендатор перечисляет плату за жилье. В этом случае эксперты рекомендуют нанимателю сохранять все квитанции.

Все действия проводится на основании заключенного договора. Никто из сторон не имеет права изменять особенности расчета в одностороннем порядке.

Каждый из участников сделки должен следовать заранее оговоренным условиям. Если денежные средства предоставляются доверенным лицам, они должны подтвердить факт наличия соответствующих полномочий. Для этого должна быть предоставлена оформленная в соответствии с правилами доверенность. Перечисление денег на банковский счет существенно упрощает процедуру. Факт передачи денежных средств будут подтверждать квитанции. В этом случае продавец не сможет отрицать получение денег в счет оплаты аренды.

Как платить налоги в пользу государства?

Если человек хочет легально сдать помещение в аренду, он должен понимать, что ему придется платить налоги. Несоблюдение правила является нарушением действующего законодательства. Подобное чревато последствиями. Нередко нерадивых арендодателей выдают налоговой сами соседи. Обычно подобное происходит, если жильцы нарушают покой и ведут себя по-хулигански в ночное время. Это приводит к тому, что соседи начинают жаловаться. В результате их обращения всплывает наружу факт сдачи помещения внаем в Москве без уплаты налогов.

Избежать отчисления в пользу государства можно, осуществив сдачу недвижимости в аренду через специальное агентство. Они выступают в роли посредника. Однако в этом случае большая часть прибыли будет уходить к подобной организации.

Статистика показывает, что значительно выгоднее производить уплату налогов самостоятельно. Однако далеко не все знают, как выполнить действие. Если гражданин хочет сдавать принадлежащее ему помещение, налогооблагаемой базой будет выступать арендная плата, указанная в договоре. Размер отчисления в пользу государства в этом случае составит 13% от полученной прибыли сдачи имущества в аренду. В некоторых случаях размер процентной ставки может повышаться. Размер отчислений в пользу государства составит 17%, если доход за отчетный месяц от сдачи помещения в 10 раз превысил размер минимальной оплаты труда.

как правильно подготовить и как выгодно и официально заработать

Сдача квартиры в аренду – это ответственный шаг, который должен быть тщательно продуман. Чтобы избежать проблем и получить материальную выгоду, необходимо учесть ряд важных факторов.

Как определить стоимость аренды и подготовить жилье?

Пожалуй, самым важным вопросом, который интересует большинство людей, планирующих выгодно сдавать квартиру, является материальный. Ведь средств, ежемесячно выручаемых с аренды, должно хватать не только на оплату коммунальных платежей. При грамотном подходе, сдача квартиры – это неплохое дополнение к семейному бюджету, но чтобы заработать, нужно понимать некоторые нюансы.

Стоимость арендной платы формируется из трех факторов:

• площади и количества комнат;
• района, в котором расположена недвижимость;
• состояния квартиры.

Лучшим способом узнать приблизительную стоимость аренды своей квартиры является обращение в несколько агентств недвижимости. Здесь можно проконсультироваться со специалистом относительно средней стоимости квартир с похожими параметрами. Поскольку цены в разных риэлтерских конторах могут разниться, то следует обзвонить 5-6 таких агентств.

Чтобы выгодно сдать недвижимость и заработать хорошие деньги, необходимо, чтобы в квартире были следующие элементы:

• хорошие полы;
• новая сантехника или же исправная старая;
• удобная мебель, находящаяся в хорошем состоянии;
• современный кухонный гарнитур;
• современная бытовая техника.

Также на стоимость аренды квартиры влияют следующие нюансы:

• состояние подъезда и его чистота;
• наличие консьержа;
• возможность парковки во дворе;
• присутствие поблизости крупных магазинов;
• развитая инфраструктура и удаленность от центра города.

Если у владельца нет возможности поставить в квартире новую мебель, то лучше всего будет сдавать жилье без мебели. Многие постояльцы, въезжающие на длительный срок, имеют собственную мебель, потому данный вариант будет удобен для обеих сторон.

Теперь разберемся с тем, как подготовить квартиру к сдаче в аренду. Для этого необходимо четко расставить приоритеты, ведь если собственник хочет иметь высокую прибыль, то и жилье должно выглядеть соответственно. Поэтому, чтобы хорошо заработать на сдаче жилья, его нужно привести в порядок, а именно:

1. Из квартиры убирается все лишнее. Сюда относятся личные вещи владельца, все неисправное и лишнее. Если какие-то предметы быта не получается вывезти или выбросить, но и оставлять постояльцам нет никакого желания, то их лучше всего будет запаковать в коробки, убрав на балкон или в кладовку.
2. Подмести, вымыть полы, вытереть пыль. Даже если в квартире присутствует старая мебель, помещение должно быть чистым. Поломанные предметы интерьера необходимо починить или произвести их замену.

Следующим этапом является подготовка всех необходимых документов. Чтобы сдавать квартиру официально, нужно убедить будущих арендаторов в собственной порядочности.

Для этого формируется следующий пакет документов, в которые входит:

1. Копия паспорта.
2. Квитанции об уплате коммунальных услуг, чтобы арендатор мог убедиться в том, что за квартирой не числится никаких долгов.
3. Копия свидетельства, подтверждающего право собственности на квартиру.
4. В случае если в квартире прописаны люди, которые не являются непосредственными собственниками недвижимости, то должны быть предоставлены письменные согласия данных лиц на сдачу жилья.
5. Если собственников квартиры несколько, то арендодатель должен обязательно предоставить копии их паспортов, а также свидетельств, подтверждающих собственность.

Как найти клиента?

Чтобы заработать на сдаче недвижимости в аренду, необходимо найти надежного арендатора. Для этого следует воспользоваться одним из трех вариантов:

1. Лучше всего доверить эту работу профессиональному риэлтерскому агентству. Многие люди занимаются поиском клиентов самостоятельно, не желая оплачивать услуги подобных контор. И это является весьма распространенной ошибкой, поскольку процент, запрашиваемый агентством, оплачивает квартиросъемщик, владелец же получает всю сумму, которую он запросил, что очень выгодно.

   Одним из минусов сотрудничества с риэлтерскими конторами является риск нарваться на недобросовестных специалистов. Существует ряд схем, используя которые, такие агентства наживаются на собственниках недвижимости.

   Самый популярный из них, когда в качестве арендатора предлагается подставное лицо, что впоследствии позволяет риэлтерской конторе пересдавать квартиру третьим лицам без ведома владельца.

2. Сайты объявлений. Это один из наиболее простых и выгодных способов быстро сдать квартиру и неплохо на этом заработать. Подобные сайты имеют очень широкую аудиторию и являются абсолютно бесплатными. Для размещения объявления необходимы хорошие фотографии, которые покажут все особенности квартиры.
3. Поиск по родственникам и друзьям. Можно также разослать объявление по друзьям в социальных сетях. Такой вариант хорош тем, что к друзьям всегда больше доверия, нежели к незнакомым людям, но излишнее доверие может негативно отразиться на дисциплине квартиросъемщика. К тому же, «по знакомству» редко заключаются договора, что при возникновении спорной ситуации всегда играет не на руку собственнику. Поэтому выгодно сдавать квартиру таким способом удастся далеко не в каждом случае.

Договор аренды

Правила сдачи квартиры в аренду обязательно предполагают оформление соответствующего договора. Тем не менее, очень часто данный пункт игнорируется, что является одной из наиболее распространенных ошибок. Ведь именно от правильности составления данного документа зависит дальнейшее спокойствие арендодателя.

Чтобы избежать ряда проблем, сдача квартиры должна осуществляться официально.

Чтобы выгодно сдавать недвижимость в аренду следует учесть такие нюансы:

1. В первую очередь необходимо прописать в договоре права и обязанности обеих сторон. Владелец должен иметь право проверки помещения, также в данном пункте указывается то, на основании чего собственник может официально распоряжаться квартирой. Это может быть свидетельство о собственности, договор социального найма, доверенность и т. д.
2. Определяется срок действия договора. Здесь необходимо заранее обсудить с арендатором сроки проживания в квартире. Наряду с этим следует зафиксировать и сроки, а также способ получения арендной платы. Если в качестве способа оплаты выбрана банковская карта, то ее номер также указывается в договоре.
3. Отдельно оговаривается залог. В данном случае именно он становится гарантом того, что квартирант будет соблюдать условия аренды. Залог составляет месячную арендную плату, и из данной суммы в случае чего вычитается стоимость поврежденного имущества и прочего ущерба, который может нанести арендатор. Также залог является отличной подстраховкой для собственника в случае, когда постояльцы решат сменить место жительства, не оплачивая за последний месяц проживания.
4. Заранее оговаривается также и оплата коммунальных услуг. Здесь нужно определить, кто будет заниматься оплатой счетов: квартирант или же владелец квартиры. Указывается то, когда будет происходить ежемесячная оплата и записываются показания счетчиков к моменту подписания договора.
5. Кроме паспортных данных в реквизитах договора прописываются номера мобильных квартирантов. При этом необходимо на месте убедиться в том, что предоставленные номера являются действительными.
6. Имеет смысл также прописать особые условия, такие, как содержание в квартире животных, курение и т. д.
7. Обязательным пунктом договора является акт приема-передачи недвижимости, в котором происходит опись всего имущества, которое присутствует в помещении в момент заселения. Когда будет проводиться выселение, арендодатель должен проверить по данному списку состояние квартиры и ее содержимого. Также следует указать и количество ключей, которые передаются квартирантам.

Несколько полезных советов для арендодателей

Чтобы выгодно сдавать квартиру, необходимо прислушаться к следующим рекомендациям:

• желательно прописать в договоре небольшую неустойку, связанную с досрочным его расторжением. Обычно она составляет от 10 до 40% от ежемесячной арендной платы. Данный пункт сможет уберечь владельца от ненадежных квартирантов;
• если арендатор не готов подписать договор сразу при осмотре квартиры, то желательно взять с него небольшой залог под расписку. Он станет гарантией того, что арендатор настроен серьезно;
• в договоре должны быть указаны все лица, которые будут официально проживать в квартире на период ее сдачи;
• документ должен обязательно включать в себя степень износа техники и мебели, а также прочие повреждения. Здесь необходимо оставить несколько пустых строк. Дело в том, что при первичном осмотре состояния жилья некоторые моменты могут быть упущены. Тогда их можно будет вписать через время.

Чтобы выгодно сдавать жилье в аренду, необходимо учесть целый ряд нюансов. Лучше всего сдавать недвижимость официально и законно, то есть, оформляя соответствующий договор. В таком случае безопасность будет гарантирована обеим сторонам. Договор может быть оформлен как с нотариусом, так и без. Юридическую силу такой документ будет иметь в том случае, если в нем будут указаны паспортные данные и подпись обеих сторон.

Читайте также:

Об авторе

Эксперт проекта ANedvizhimost.ru

Полезная статья?

anedvizhimost.ru

Способы выгодно сдать квартиру в аренду

Сегодня на www.habrealty.ru:

выясним, как выгодно сдать квартиру в аренду. Сдача квартиры в аренду, это разговор не про продажу квартиры, при которой продал и забыл. Здесь все гораздо веселее.

И если, продавая квартиру, приходится быстрее поступаться своими «хочу», то при сдаче в аренду квартиры этот процесс может затянуться.

Причина этого — непонимание того, что сдача квартир в аренду — это не просто решение своих проблем, это вид бизнеса со своими правилами игры, которые необходимо соблюдать, чтобы получить то, что хочешь.

Так как сдать квартиру в аренду выгодно? Читайте далее!

Факторы выгодной сдачи квартиры в аренду

Местоположение

Как сдать квартиру в аренду наиболее выгодно? Для начала надо иметь объект как можно ближе к центру города, либо в том районе, где он будет пользоваться наибольшей популярностью на рынке съема жилья.

Местоположение влияет не только на частоту звонков на ваш телефон с целью снять вашу квартиру, но и на стоимость аренды.

В формировании цены аренды здесь схоже с продажей квартиры — важно, насколько развита инфраструктура, близость магазинов, торговых центров, остановок транспорта и т. д.

Для квартир эконом-класса важно наличие остановок транспорта, для бизнес-класса — транспортных развязок, через которые на авто можно выбрать любое направление и попасть в любой район города в кратчайшие сроки.

При этом не стоит забывать, что одним местоположением «сыт» не будешь и качество внутренней «начинки» квартиры тоже влияет на на то, по какой цене у вас получится сдать квартиру в аренду.

Тип постройки

Допустим, ваша квартира находится в центральном районе и состояние ее близко в отличному, отличное или даже евро… но каково состояние самого дома?

Чаще всего в центр города полон застройками прошлого столетия, за исключением домов точечной застройки, которых ни так много.

Какие факторы повысят цену и привлекут арендатора:

• «новизна» дома. Бывшая новостройка всегда более привлекательнее, чем «сталинка», «хрущевка» или даже «новая» планировки;
• наличие домофона, консьержа, охраны, огороженной территории;
• наличие открытой или закрытой автостоянки. Если их нет, то даже снижение цены может не помочь;
• «хитрое» расположение, т.е исключение выхода окон на оживленную проезжую часть, каких много в центре города.

Характеристики квартиры

а) ОбстановкаКак сдать квартиру в аренду, если она безвкусно или плохо обставлена? Да никак! Не поможет ничего!

Но если это понимает почти каждый, то мало кто понимает, что вкладывать в евроремонт «хрущевки» или даже панельной «новой» планировки, не имеет смысла.

От этого статус жилья не улучшится, подъезды и дворы не станут привлекательнее и тем более не повысится цена сдачи в аренду квартиры. Не надо вкладывать в эконом-класс миллионы — это не отобьется ни при продаже ни при сдаче в аренду квартиры.

Играет роль так же время, когда производился ремонт. Помните, что при сдаче в аренду квартиры его износ происходит намного быстрее, по сравнению с тем случаем, когда вы проживаете в квартире сами. Не забывайте про это!

Немного о бизнес и элит-классах квартир. Довольно часто вижу ремонт в стиле «музея». Зачем золоченные дверные ручки, малахитовые унитазы и прочая классика?

Для себя вы можете делать все, что угодно, но для арендаторов важен функционал, удобство и уют вкупе с современным дизайном, который может быть ни такой громоздкий и дорогой.

Откуда такая информация? Из практики. Хотя, знаете.. можете делать, все что захотите. Я лишь рассказываю о том, как сдать квартиру в аренду выгодно и сделать ее более востребованной на рынке аренды.

Рассмотрим пример. Вы взяли квартиру в ипотеку и хотите сдавать ее в аренду, но при этом денег на хороший ремонт, а тем более на грамотное дизайнерское решение у вас не осталось.

Что делать? Как сдать квартиру в аренду без ремонта и начинки? Без ремонта — никак! В этом случае надо сделать минимальный косметический ремонт, с использованием материалов средней стоимости (ни в коем случае не стелить линолеум, лучше ламинат) и сдать квартиру без мебели.

Однако при этом все же придется сделать санузел и встроенную кухню. Поверьте, на такой объект всегда найдется свой арендатор, который имеет свою мебель, к которой привык.

Арендатор обставит все по своему вкусу, сняв с вас эти хлопоты и намного надежнее будет «держаться» за ваш объект.

б) Характеристики квартирыКак и при продаже квартиры, стоимость аренды при сдаче зависит от расположения квартиры на этажах здания.

К примеру, первый этаж, обычно, пользуется меньшей популярностью. И, зная об этом, вы должны быть готовы к снижению стоимости аренды на 5-10%, в отличие от аналогов.

На стоимость сдачи в аренду квартиры и ее востребованность среди арендаторов, влияет количество комнат, а так же удачная планировка.

В настоящее время популярны квартиры-студии, но за их популярность среди арендаторов можно поспорить, но.. сегодня ни об этом.

Итак, мы рассмотрели три основных фактора, которые влияют на стартовую стоимость квартиры при сдаче в аренду и каким образом сдача в аренду квартиры может осуществляться по выгодной для вас стоимости.

Ваше мнение или опыт высказывайте ниже — уверен, моим читателям всегда есть, что сказать:)

Успехов вам!

www.habrealty.ru

Как правильно сдать в аренду квартиру. Оформление аренды жилья.

По договору коммерческого найма (аренды жилья) владелец квартиры передает нанимателю жилое помещение, пригодное для проживания, и обеспечивает эксплуатацию дома, в котором находится квартира, а наниматель жилья – использует квартиру только для проживания, поддерживает ее в надлежащем состоянии и вносит плату за аренду.

При этом владелец квартиры имеет право по договору найма потребовать от нанимателя выполнения иных действий, позволяющих сохранить квартиру в хорошем состоянии.

Для того чтобы правильно с юридической точки зрения сдать квартиру в аренду и при этом не столкнуться с неприятными ситуациями, нужно знать определенные юридические нюансы.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса правом сдавать квартиру в наем обладает лишь сам владелец этой квартиры или его доверенное лицо, имеющее соответствующее полномочие заключать договора найма жилого помещения от имени его владельца. Но и тут имеется ряд особенностей:

1. Если владелец квартиры является ее единоличным собственником, только он может распоряжаться квартирой и сдавать ее в аренду.
2. Если квартира принадлежит сразу двум или нескольким собственникам, для сдачи ее в аренду необходимо согласие каждого из них. В данном случае при подписании договора найма возможны два варианта. В первом случае нужно личное присутствие всех собственников жилья (каждый из них сам подписывает договор найма). Второй вариант – это оформление нотариальной доверенности от всех совладельцев жилья, уполномочивающей одного из собственников заключать единолично договор найма и получать арендную плату за сдачу общей квартиры.
3. Если лицо желает сдать в аренду муниципальную квартиру, собственником которой считается муниципалитет, он должен заключить с арендатором договор поднайма. При этом обязательным условием, которое на практике далеко не всегда выполняется, является получение письменного согласия на сдачу в аренду от собственника жилья и от всех лиц, прописанных в данной квартире.
4. Доверенное лицо, сдающее в аренду квартиру от имени ее владельца, может заключать соответствующий договор и получать доход от аренды квартиры только при наличии доверенности, заверенной в нотариальной конторе. Родственные отношения с владельцем жилья по закону не считаются достаточным основанием для распоряжения чужим имуществом. Следовательно, даже близкие родственники владельца квартиры не имеют права сдавать жилье без нотариальной доверенности.
5. Если владелец квартиры желает сдать в аренду квартиру, обремененную ипотекой, ему сначала необходимо получить на это письменное согласие банка. Некоторые заемщики пытаются скрыть факт сдачи в аренду ипотечной квартиры, однако банк имеет право в любое время проверить такую квартиру. И если окажется, что она сдается арендатору без согласия кредитора, у заемщика могут возникнуть определенные неприятности. В таких ситуациях банк, как правило, или выставляет заемщику штраф, или требует досрочного погашения кредита.

Как найти арендатора и оформить аренду квартиры

Владелец квартиры, принявший решение о сдаче своей квартиры в аренду, должен определить размер арендной ставки, найти арендатора и правильно оформить с ним возникшие правоотношения, чтобы максимально обезопасить себя от различных рисков, связанных со сдачей в аренду жилья. Кроме того, он должен определить порядок получения арендной платы и решить вопрос с налогообложением возникшего от сдачи квартиры дохода.

Для начала владелец жилья должен определиться, будет ли он все это делать самостоятельно или доверит сдачу квартиры профессиональным агентам по недвижимости. Каждый из этих способов имеет ряд преимуществ и недостатков.

Самостоятельная сдача аренды в квартиру позволит избежать затрат на риэлтерские услуги и даст арендатору возможность контролировать весь процесс самостоятельно. Кроме того, при самостоятельном совершении сделки отсутствует риск столкнуться с мошенничеством со стороны недобросовестных агентств по недвижимости.

В то же время владельцу квартиры придется потратить значительно больше времени и усилий на подготовку и оформление сделки, а также на изучение всех правовых нюансов, связанных со сдачей квартиры.

Основные преимущества обращения в агентства недвижимости:

• риэлторы хорошо знают ситуацию на рынке недвижимости, поэтому могут установить разумную арендную плату на квартиру и быстро найти арендатора;
• риэлторы сами заниматься рекламой сдаваемой квартиры и ищут надежного арендатора;
• агентства недвижимости, как правило, на протяжении всего срока договора аренды консультируют арендатора и не бросают его в случае возникновения каких-то проблем с нанимателем, а также разрешают конфликтные ситуации между сторонами договора аренды;
• профессиональные агенты предусмотрят все правовые нюансы и правильно составят договор.

Несмотря на очевидные преимущества сотрудничества с агентствами недвижимости, владельцу квартиры нужно потратить определенное время на то, чтобы найти действительно надежное агентство и предварительно ознакомиться с правовыми документами, которые предлагают подписать риэлторы.

Чтобы не столкнуться с мошенничеством, лучше выбирать стабильное агентство, работающее на рынке недвижимости длительное время. В договоре с риэлтерским агентством должны быть ясно и четко изложены обязательства фирмы, а также штрафные санкции за ненадлежащее выполнение своих обязанностей, повлекшее причинение ущерба клиенту.

Если вы все же хотите сдавать квартиру в аренду самостоятельно, следует не только оценить свою квартиру и найти жильца, но и подготовить всю юридическую документацию для правильного оформления сделки.

Узнайте, что такое межевание земельного участка, для каких целей оно проводится, стоимость и сроки проведения.

Где взять выписку из домовой книги, можно узнать из этой публикации.

Договор найма

Правильно оформленный договор найма жилья является основной гарантией соблюдения прав владельца квартиры. Он обеспечивает защищенность при возникновении каких-то спорных вопросов с арендатором жилья. Именно поэтому договор аренды жилья рекомендуется составлять только в письменной форме и включать в него все важные для сторон условия найма. Договор найма не требует нотариального удостоверения.

В зависимости от того, является ли сдаваемая квартира собственностью арендодателя, нужно заключать либо договор имущественного найма, либо поднайма. Договор поднайма заключается тогда, когда владелец квартиры сам считается нанимателем (если квартира муниципальная или служебная).

В договор найма квартиры должны быть включены все обязательные условия: предмет договора, его срок, порядок внесения платы и размер платежей. Кроме того, стороны в обязательном порядке должны зафиксировать в договоре все важные для них условия. Эти условия определяются индивидуально для каждого договора, но следует учесть следующие моменты:

• в договоре указывается местоположение квартиры, ее точный адрес, позволяющий идентифицировать сдаваемое жилье;
• должны быть поименно названы лица, которые будут жить в сдаваемом жилье, с указанием их паспортных данных;
• в договор следует включить опись находящегося в квартире имущества с оценкой всех предметов и предусмотреть ответственность нанимателя за сохранность этого имущества;
• необходимо в соглашении оговорить периодический контроль состояния квартиры;
• следует указать порядок возмещения арендатором ущерба, в случае повреждения имущества;
• сторонам нужно определить, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги;
• лучше заранее предусмотреть условия досрочного расторжения соглашения по инициативе любой из сторон;
• стороны должны определить, на каких условиях будет продлен договор аренды при окончании его срока.

Помимо грамотно оформленного договора есть и другие юридические инструменты, позволяющие снизить степень риска арендодателя при сдаче квартиры и обезопасить себя от возможных неприятных последствий.

Так, юристы советуют наряду с договором найма оформлять и акт приема-передачи квартиры, в котором максимально подробно перечисляется имущество, находящееся в квартире, его состояние и состояние квартиры в целом.

Арендодателю рекомендуется сделать копии паспортов не только ответственного квартиросъемщика, но и всех остальных жильцов, предварительно убедившись в подлинности предъявленных документов.

Хорошей гарантией исполнения условий соглашения найма является денежный залог, который, как правило, берется в размере месячной платы за квартиру. Этот залог остается у владельца квартиры, если арендатор уедет из квартиры, не расплатившись за последний месяц.

Этот же залог можно использовать для возмещения ущерба, причиненного съемщиком квартиры. Если же у владельца квартиры не возникает претензий к жильцу, сумма залога возвращается по окончанию договора найма.

К сожалению, не всегда сумма залога позволяет покрыть причиненный ущерб в полной мере, поэтому можно застраховать жилое помещение и находящееся в нем имущество, включая риски пожара и затопления. Можно заранее обговорить, что страховку оплачивает арендатор при въезде в квартиру.

Налогообложение доходов

Сдавая квартиру в аренду, владелец квартиры не должен забывать об обязанности платить налоги. Налоговая ставка для физических лиц составляет 13%. Если лицо сдает несколько квартир, ему нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае налог составит либо 6 % от дохода (упрощенная система налогообложения), либо 15% от доходов за вычетом расходов (общая система).

infonedvizhimost.com

Особенности сдачи квартир в аренду

Свободная квартира может стать дополнительным источником дохода, при условии, что денежные средства будут поступать регулярно. Каждый хозяин квартиры рассчитывает на то, что доход будет стабильным, а арендатор - ответственным. Часто это не соответствует реальности и приходится постоянно решать проблемы, возникающие по вине людей, снимающих квартиру.

Подводные камни сдачи квартир в аренду

Опытные арендодатели поделились случаями, которые произошли в период сдачи квартиры в аренду разным людям. Какие проблемы могут возникнуть с жильцами?

1. Задержка оплаты. Одной из самых распространенных проблем при сдаче квартиры является нестабильность погашения задолженности со стороны жильцов. Квартиросъемщики не только задерживают ежемесячный платеж, но и перестают выходить на связь, отключая телефон или не открывая двери. В результате их приходится выселять или брать оплату наперед, что не всегда получается.

2. Ссоры с соседями. Жильцы не чувствуют необходимости поддерживать хорошие отношения с соседями, ведь они находятся в квартире временно и не настроены на долгое соседство. Поэтому не редко квартиросъемщики курят в подъезде, собирают шумные компании, громко случают музыку, игнорируя просьбы соседей о соблюдении тишины. Отношения с соседями после таких жильцов становятся безнадежно испорченными. Соседи могут даже пожаловаться в соответствующие инстанции о том, что квартира сдается незаконно.

3. Порча имущества в квартире. Не все хозяева имеют возможность и желание сдать квартиру и постоянно контролировать ее состояние. А жильцы не стараются сохранить вещи в идеальном состоянии или покупать новые. Не говоря уже о том, что арендаторы могут испортить не только мебель и посуду, но и обои, ковры, шторы и прочие предметы интерьера.

4. Аренда квартиры с маленькими детьми и животными. Нередки случаи, когда съемщики квартиры, имеющие маленьких детей, обещают, что дети не будут шуметь и портить обстановку квартиры. Но уже через два месяца оказывается, что плач и крики детей мешают соседям, а обои и обивка дивана испорчены. Также жильцы могут скрывать, что с ними проживает кошка или собака. Наличие животных в большинстве случаев негативно сказывается на состоянии квартиры и запахе в помещении.

Как решить проблему недобросовестных жильцов

Прежде, чем сдавать свою квартиру, не поленитесь найти информацию о будущих жильцах. Это поможет обезопасить свое имущество и сделать доход от сдачи квартиры регулярным. На сайте ГдеЖивём.ру можно найти страницу будущего жильца, размещенную в социальной сети.

Удобный интерфейс сайта позволяет легко переходить из объявлений в профиль владельца Вконтакте или Фейсбуке. Информация позволит понять, стоит ли сдавать свою квартиру тому или иному человеку. Сайт помогает найти лучшего жильца среди претендентов и отсеять неподходящих квартиросъемщиков. Сдача квартиры ответственному арендатору позволит получать ежемесячный доход и сохранить помещение в хорошем состоянии.

bs-life.ru

Как сдать свою квартиру в аренду с выгодой?

Содержание статьи:

1. Подготовительный этап
2. Ремонт квартиры, состояние мебели
3. Ищем нанимателя правильно
4. Риски
5. Проверять или не проверять?
6. Как продлить договор найма
7. Налоги
8. Кто может быть наймодателем

Подготовительный этап

После того, как вы собрали необходимые документы и определились с ценой на сдаваемую в аренду квартиру, необходимо подготовить собственно квартиру, что поможет её быстрее сдать в аренду. Обязательно необходимо разобрать все кладовые и максимально очистить от вещей, которые не нужны вам, а также не нужны арендатору.

Не нужно оставлять в ней ценных вещей. Вся бытовая техника должна быть в исправном состоянии, должна быть исправна электропроводка, сантехника, электроплита и так далее.

Нужно произвести генеральную уборку, ведь согласитесь, что чистую и опрятную квартиру приятнее снять, чем грязную и неухоженную.

Ремонт квартиры, состояние мебели

Одними из самых важных параметров, которые определяют стоимость арендной платы за квартиру — это наличие ремонта и состояние мебели, наличие бытовой техники и так далее.

Переживать не нужно, если нет средств провести самый простой косметический ремонт, потому что на каждый товар есть свой покупатель. Даже простую квартирку с ремонтом двадцатилетней давности, древней мебелью, а то и вообще без неё, можно сдать при желании.

И в новостройке без мебели также найдутся желающие проживать, которые поставят свою мебель и технику. Конечно, с одной стороны это хорошо, так как избавляет от дополнительных хлопот. Однако от этого пострадает цена аренды. Поэтому стоит соотнести ваши возможности с вашими желаниями и предложить наилучший вариант из всех возможных.

Ищем нанимателя правильно

Итак, вы определились с ценой аренды, подготовили все необходимые документы и саму квартиру к найму. Теперь пора переходить к активному поиску арендаторов и здесь есть масса тонкостей. Решение о том будет или не будет проживать данный человек в вашей квартире в любом случае только за вами, однако специалисты дают несколько советов на этот счёт:

• Обязательным условием, закрепляющим права и обязанности арендодателя и арендатора, должен быть договор найма. Договор во многом регулирует отношения арендодателя и арендатора, а в случае возникновения спорных моментов, будет гарантом защиты ваших прав. Однако для этого в договоре должны быть зафиксированы все нюансы, иначе ваша сдача жилья внаём рискует превратиться в благотворительность. Устные договорённости конечно хороши, однако их легко можно нарушить, а вот зафиксированные в договоре договорённости будут в случае судебных разбирательств хорошим основанием для претензий.
• Специалисты советуют не публиковать свои прямые телефоны в СМИ, так как это может привлечь разнообразных мошенников.
• Воспользуйтесь услугами агентства недвижимости. Во-первых, это значительно ускорит сдачу жилья внаём, во-вторых, услуги агентства вам оплачивать не нужно, поскольку выплата комиссионных лежит на арендонанимателе.
• Если вы не знаете как составить самостоятельно договор найма, стоит обратиться к специалистам. Помочь вам может агентство недвижимости либо консультация у юриста по данному вопросу.

В зависимости от уровня и класса сдаваемого в аренду жилья и его стоимости, поиск нанимателей может занять до нескольких недели. Бюджетные и средние по соотношению цена/качество варианты могут сдаваться в течение нескольких часов.

Риски

Конечно, полностью избавиться от риска невозможно. Всегда есть и будет даже небольшая вероятность негативных последствий, однако если есть возможность обезопасить себя от этих рисков, то почему бы не воспользоваться ею.

Самым основным гарантом того, что вам не преподнесут «сюрприз» — это грамотно составленный договор найма, который регулирует отношения между нанимателем жилья и его арендодателем. Правильно составленный договори найма должен защищать интересы как нанимателя, так и арендодателя, то есть ваши. В нём должны быть соблюдены чётко все требования Гражданского Кодекса РФ.

Вторым документом, который призван урегулировать отношения арендатора и арендодателя — это Акт приёма-передачи квартиры. В нём описано всё, что сдавалось в аренду вместе с квартирой, состояние квартиры и её технических узлов, мебели, показатели счётчиков и так далее. Такой документ лучше приготовить заранее, что бы сэкономить время при сдаче объекта внаём, а при подписании — только проверять изложенное в Акте.

Залог — это отличный вариант защиты от определённого рода рисков. Обычно залог равняется размеру месячной платы за жильё и воспринимается как оплата за последний месяц. В этом случае у вас есть гарантия того, что наниматель не придумает съехать с квартиры без предупреждения заранее.

Стоит застраховать квартиру, так как иногда ущерб полностью покрыть не удаётся. Также есть риски затопления или пожара. Поэтому страховка всё же имеет смысл.

Проверять или не проверять?

Для того, что бы в ваших отношениях с арендаторами не возникало острых углов, нужно понимать как себя вести. С одной стороны — не стоит «доставать» квартирантов, с другой стороны — контроль с вашей стороны необходим.

Не нужно посещать очень часто квартиру с проверками. Лучше будет, если вы будете забирать плату самостоятельно раз в месяц, и это будет отличным шансом для проверки состояния квартиры, контроля всех, кто проживает в ней. Однако будет правильно предупредить о визите заранее. Проконтролировать нет ли в квартире посторонних людей можно во время посещения или поинтересовавшись у соседей.

Нужно чётко соблюдать пункты договора — нельзя повышать арендную плату, если это прописано в договоре, вы не можете выселить жильцов из квартиры, если в этом нет острой необходимости, так как в этом случае вы обязаны найти жильё вашему нанимателю.

К выбору жильцов нужно подходить очень щепетильно, хотя полностью защитить от непорядочности это не может.

Как продлить договор найма

По истечении срока действия договора найма возможно его продление. Для этого достаточно составить Акт продления, в котором прописывается или согласие со старыми условиями, или указываются новые.

Договориться о продлении договора нужно заранее, лучше всего за месяц до окончания срока действия старого договора. Как вариант можно обратиться к юристам или специалистам из агентства недвижимости.

Налоги

Налогообложение собственника жилья — вопрос щепетильный, но важный. Согласно действующего законодательства человек, который сдаёт жильё в аренду (а именно его собственник) должен выплачивать в бюджет подоходный налог в размере 13% от суммы дохода. Это размер касается вас, если вы действуете как физическое лицо.

Для индивидуальных предпринимателей действует упрощенная схема налогообложения, а именно:

• или 6% от суммы дохода
• или 15% от суммы прибыли (доходы минус расходы).

В РФ можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель любому физическому лицу, которое является резидентом РФ и не является госслужащим. К тому же если вы сдаёте более, чем одну квартиру, вам обязательно придётся оформиться частным предпринимателем.

Если вы являетесь нерезидентом РФ, то есть проживаете менее, чем 183 дня в году на территории РФ, то сумма налога с доходов, полученных от сдачи квартиры внаём, составит 30% от общей суммы доходов. Этот пункт действует и для граждан РФ, которые проживают в другой стране, и для иностранных граждан.

Кто может быть наймодателем

Согласно законодательства РФ, а именно ГК РФ, прописаны права собственника квартиры, то есть жилого помещения. Именно собственник квартиры может сдавать её в аренду. Как вариант — его доверенное лицо, у которого есть все полномочия сдавать квартиру в аренду и заключать с ними договор найма.

В зависимости от того, кто является собственником жилья возможно несколько вариантов пакета необходимых документов для заключения договора найма:

• если вы являетесь единоличным владельцем квартиры, то и решать как именно им распоряжаться тоже вам. В том числе вы можете его сдать в аренду;
• если жильём вы владеете не единолично, а кроме вас есть ещё собственники квартиры, то в этом случае возможны два варианта сдачи жилья в аренду. Первый вариант предполагает личное присутствие всех владельцев квартиры при подписании договора найма, что свидетельствует об их согласии на сдачу квартиры внаем. Второй вариант — это наличие у вас засвидетельствованной у нотариуса доверенности, по которой совладельцы выражают согласие на сдачу внаём квартиры;
• если собственником квартиры являются коммунальные службы, то вам будет нужно будет подписывать договор поднайма, а для этого потребуется согласие фактического собственника жилья в письменном виде, а также согласие граждан, проживающих в квартире;
• важный нюанс: если совладельцем квартиры является несовершеннолетний ребёнок, то сдать квартиру внаём можно только с разрешения РАНО;
• выступать доверенным лицом при подписании договора найма могут только те физические или юридические лица, которые предоставляют заверенную нотариально и составленную соответствующим образом доверенность. При этом для подписания договора найма не являются основанием родственные связи и доверенность необходима и в этом случае.

love-mother.ru

НЕУДАЧНЫЙ ОПЫТ СДАЧИ КВАРТИРУ В АРЕНДУ? 10 ПРАВИЛ УДАЧЛИВОГО РАНТЬЕ.

portorent.ru

• 
  Особенности сдачи в аренду квартиры
• 
  Брайаном трейси
• 
  Брайаном трейси
• 
  В условиях конкуренции
• 
  В условиях конкуренции
• 
  Рыночная стоимость земельного участка по кадастровому номеру
• 
  На освидетельствование мсэ
• 
  Рыночная стоимость земельного участка по кадастровому номеру
• 
  Как выбрать инвестиционный фонд
• 
  Бюджет денежных средств и бюджет движения денежных средств
• 
  На освидетельствование мсэ