Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью. Покупка физическим лицом коммерческой недвижимости

Юрлицо или физлицо - в каком статусе оптимально владеть коммерческой недвижмостю

Константин, добрый день!

Сегодня случайно нашел Ваши статьи в интернете, с интересом прочитал.

У меня такая ситуация:

- есть собственный работающий бизнес, арендуем под него офисное помещение на первом этаже жилого дома с отдельным входом в Москве.

- постоянные затраты на аренду, непредсказуемость арендодателей и мысли о том, что стоит часть денег вложить в другое направление, в частности коммерческую недвижимость - собственно привели меня к мысли покупки собственного помещения 30-70м в удобном для меня месте (не в захолустье, с наличием миниально допустимого пешеходного трафика), для экономии на арендных платежах, а в случае необходимости - иметь возможность сдачи его в аренду, причем возможность сдавать в аренду ре только под офис, но и под услуги, продажи

- конечно в курсе, что лучше покупать квартиру и самому все делать, но реально искомый вариант в районе 10% потенциально, причем из продавемых готовых вариантов и такие найти сложновато прямо скажем, сейчас с учетом кризисных настроений вроде что-то начинает появляться, просматриваю

- возник вопрос, каким образом лучше покупать и владеть коммерческой недвижимостью, так получилось, что последние варианты с продавцами физ лицами, некоторые без ИП. Все деньги у нас сейчас на расчетном счету.

Купить у физлица от нашего ООО на УСН 6% через безналичные расчеты с помощью аккредитива в банке? Других способов при покупке на фирму пока не нашел..., тк снять деньги с расчетного счета в нашем банке стоит 10%. Из плюсов - покупаем по полной стоимости, не переплачиваем за обналичку, но если придется продавать потом - 6% налог

Купить за наличные через ячейку, как частное лицо, сняв деньги под дивиденты 9%, набегает миллион с лишним переплаты... Но меньше проблем потом, как мне кажется.

И что получается с новыми налогами на коммерческую недвижимость? Правильно ли я понимаю, что придется платить по 2% от кадастровой стоимости помещения в год? Причем, независимо от формы собственности, те что юрлицо, что физлицо.

Что Вы могли бы посоветовать, в каком качестве удобнее и дешевле владение (в перспективе сдача) коммерческой недвижимостью в Москве?

delovoymir.biz

Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью

Одной из важнейших частей правового оборота являются сделки с коммерческой недвижимостью - объектами нежилого фонда, предназначенными для деятельности связанной с извлечением прибыли.Информацию о сделках с объектами недвижимости принято группировать по основным сегментам рынка недвижимости: незастроенные земельные участки; земельные участки с индивидуальными жилыми домами, дачами, садовыми домиками; земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью; придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов. Таким образом, одной из важнейших частей правового оборота являются сделки с коммерческой недвижимостью. В российском законодательстве трудно найти легальное определение термина коммерческая недвижимость, однако можно заключить, что к ней относят объекты нежилого фонда, предназначенные для деятельности связанной с извлечением прибыли. На практике к объектам коммерческой недвижимости относят производственные, складские, торговые и административные здания, строения, сооружения и помещения (части зданий). Правовое регулирование сделок с коммерческой недвижимостью включает несколько аспектов, здесь тесно переплетены гражданское земельное и налоговое право.Рассматривая налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью необходимо выделить несколько основных факторов оказывающих на него влияние. Некоторые из них касаются субъекта правоотношений. Во-первых, является ли налогоплательщик физическим лицом, индивидуальным предпринимателем или организацией. Во-вторых, является ли налогоплательщик налоговым резидентом Российской Федерации. Другие касаются самой сделки: является ли она куплей-продажей, арендой, ипотекой, лизингом. Важно также рассмотреть вопросы связанные не только с динамикой объектов недвижимости, но и с их статикой, то есть с тем какие налоги приходится платить собственнику объекта недвижимости после его приобретения.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Физические лица владеющие объектами коммерческой недвижимости уплачивают с них налог на имущество физических лиц, а если продают эти объекты или сдают их в аренду, уплачивают с этих доходов налог на доходы физических лиц

Зачастую объекты коммерческой недвижимости находятся в собственности физического лица. В этом случае коммерческая недвижимость

www.bo-nn.ru

Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц

Финансирование бизнеса » Кредиты малому бизнесу »

Что нужно знать о коммерческой ипотеке для малого бизнеса

Сложно вести хозяйственную деятельность без помещения в собственности. Приобрести его на собственные деньги тоже довольно часто не представляется возможным. Решить эту проблему позволяет займ, однако финансовые учреждения весьма неохотно его выдают. В чем же причина?

Слово «ипотека» вошло в лексикон граждан нашей страны сравнительно недавно. Приобретение жилья в кредит стало довольно распространенным явлением в России, а вот подобный способ покупки коммерческой недвижимости имеет место лишь в отдельны случаях, подобные договора заключаются редко.

При этом в мире коммерческая ипотека пользуется немалой популярностью.

Зарубежный опыт показывает, что грамотная эксплуатация квадратных метров в целях получения прибыли посредством сдачи в аренду офисных помещений, магазинов, помещений для предприятий сферы услуг способна принести доход, сопоставимый с тем, который приносит любой другой малый бизнес. Это позволяет вполне обоснованно прибегать для этих целей к ипотечному кредитованию.

Отличительные черты бизнес-ипотеки

Этот вид кредита финансовые учреждения выдают для приобретения нежилых помещений. Это могут быть склады, офисы и т.д.

Суть подобного займа в том, что денежные средства предоставляются под залог той недвижимости, которая на них приобретается, и выдается он на довольно короткий срок и под весьма высокие проценты.

Взять в займы у банка деньги на приобретение квадратных метров для хозяйственной деятельности можно под 12-16% годовых (весьма выгодные условия, см. статью о средних процентных ставках), предоставляется такой кредит, как правило, в иностранной валюте. Максимальный срок действия договора составляет 10-12 лет, но довольно часто его длительность не превышает 5 лет.

Первоначальный взнос по договору составляет от 25% до 40% стоимости приобретаемого объекта.

Юридическая сторона вопроса

С точки зрения закона коммерческая и жилищная ипотека во многом схожи и включают подобные процедуры.

Здесь также требуется прибегнуть к оценке заемщика и самого объекта, выполнить требование внесения первоначального взноса.

Однако существует и принципиальное отличие между этими двумя видами займов.

Закон не дает разрешения компаниям оформлять закладную на помещение для осуществления хозяйственной деятельности до тех пор, пока стороны не заключат сделку купли-продажи.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц: что это такое?

Сначала необходимо купить недвижимость и только после этого ее можно заложить с целью получения денег в долг.

Договор о приобретении в кредит коммерческих площадей заключается на основании общих требований Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на базе положений закона «Об ипотеке». Договор должен содержать информацию о предмете покупки в кредит, о его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательств.

Выгодно ли это?

Участники рынка считают, что развитие данного направления кредитования сдерживает несовершенство законодательства.

Кроме того, не совсем ясно, что собой должен представлять заемщик, ведь крупные стабильные компании, которые вполне уверенно чувствуют себя на рынке, особо в ипотеке не нуждаются, так как они могут взять простой коммерческий кредит под залог имущества, которым владеют.

Если же компании нечего предоставить в залог или сотрудники банка на основании оценки ее работы пришли к выводу, что с данным предприятием нельзя заключать договр, то нет необходимости в таком заемщике.

Что касается малого бизнеса, то он не располагает имуществом, необходимым для обеспечения залога. Малый бизнес еще в большей степени подвержен влияниям рисков, которые несет непрозрачность рынка недвижимости для бизнеса.

Варианты схем коммерческой ипотеки

Законодательство определяет порядок действий при таком кредитовании предпринимателей. Закон «Об ипотеке» определяет особенности механизма оформления и регистрации залога, что отличает приобретение в кредит квадратных метров для хозяйственной дестельность от аналогичного способа покупки жилого помещения. Это заставило рынок выработать несколько схем, по которым совершаются подобные сделки.

Схема №1. Заключается договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя часть средств за проданную недвижимость и гарантию банка. После этого регистрируется право собственности нового владельца. Затем регистрируется договор залога, после чего банк выдает кредитные средства и производится окончательный расчет с продавцом. По мнению специалистов, эта схема является весьма сложной и растянутой во времени.

Схема №2. Покупатель и продавец заключают предварительный договор, в соответствии с которым покупатель платит часть собственных денег за покупку. Продавец получает от банка обязательство, что тот выплатит остальную сумму, когда залог зарегистрируют. Затем залог регистрируют на банк и оформляют документы, в соответствии с которыми осуществляется передача права собственности новому владельцу, то есть покупателю. Это и есть оформление договора-покупки продажи. Теперь продавцу выплачивается оставшаяся сумма, а регистрация идет в соответствии с требованиями законодательства.

Схема №3. Данная схема получила от риэлторов название «выкуп юридического лица».

Создается юридическое лицо, на которое оформляют объект недвижимости. Далее по мере погашения кредита, заемщик выкупает акции этой компании. Именно на нее оформляется приобретенное помещение.

Бизнес-ипотека или лизинг?

Эксперты считают лизинг хорошей альтернативой столь несовершенной ипотеке. В лизинг можно брать не только автомобили, но и другие объекты имущества.

В данной ситуации лизинговая организация предоставляет займ на приобретение помещения для бизнеса и остается его владельцем до тех пор, пока заинтересованное юридическое лицо не выплатит кредит.

Главное достоинство лизинга в том, что схема данной процедуры четко прописана в законодательстве. Однако если лизинговая компания обанкротится, все имущество, которое ей принадлежит, может за долги отойти третьим лицам.

Риск неизбежен и в том, и в другом случае. Банкиры рекомендуют предпринимателям самим влиять на условия предоставления займа. Эксперты считают, что самой острой проблемой, которая мешает развитию данного рынка, является низкая финансовая культура представителей малого бизнеса. Займы под квадратные метры станут для них вполне реальными, когда малый бизнес перестанет работать «в тени».

Низкая налоговая культура компаний, которые относятся к малому бизнесу, заставляет финансовые учреждения предоставлять им невыгодные условия коммерческой ипотеки.

berolux.ru