Что такое «коммерческая недвижимость»? Что такое коммерческая недвижимость это

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — это земельные участки, сооружения или здания, которые используют для коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением прибыли, дохода от аренды, от инвестиций. Она подразумевает под собой офисные здания, гостиницы, промышленные объекты, магазины, торговые центры, склады, сельскохозяйственные предприятия и гаражи.

Эта недвижимость подразделяется на шесть категорий.

Первая — свободного назначения. В нее входят отели, кафе, рестораны, спортивные сооружения и так далее.
Вторая категория — розничная торговля. Входят различные магазины и торговые центры.
Третья — офисная категория. Кабинеты и офисные здания.
Четвертая — индустриальная. Складские помещения, производственные здания и промышленные предприятия.
Пятая категория — апартаменты. Входят в нее аренда на сутки и многоквартирные дома.
К последней, шестой категории — социальной — принадлежат бассейны, медицинские центры, аэропорты, гольф-клубы и прочее.

Из вышеуказанных категорий лишь первые четыре имеют прямое отношение к коммерческой недвижимости, остальные же скорее жилые и направленные социально объекты, которые возможно коммерчески использовать с целью получения прибыли.

Такая недвижимость, по сути своей, представляет собою земельные и прочие естественные леса, угодья, водные обособленные объекты, многолетние насаждения, а также иное имущество, тесно связанное с землей и прикрепленное к ней (например, объекты, сооружения, здания).

Эта недвижимость подразумевает собой получение постоянного дохода при коммерческом использовании недвижимости, в которую также входят вещные права, морские или же воздушные суда, подлежащие государственной регистрации, и космические объекты.

Коммерческая недвижимость также подразумевает недвижимость жилую при условии, что ее использование приносит прибыль. К примеру, многоэтажный жилой дом причисляется к коммерческой недвижимости, однако каждая отдельно взятая квартира — это частное жилье.

Возведение многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости (причисляется к коммерческой), где необходимо архитектурное решение, проектирование дома и постройка — инвестиционное вложение средств с целью получения прибыли.

Однако в тот же момент квартира является недвижимостью жилой, и после реализации всех квартир проект перестает быть коммерческим и попадает в раздел недвижимости частной и жилой.

В итоге, коммерческая недвижимость — это хороший способ вложить капитал в выгодное предприятие с целью скорого обогащения.

laudator.ru

Коммерческая недвижимость - это что такое? :: SYL.ru

Может быть, это будет странно, но на сегодняшний день не каждый сможет ответить на такой вроде как простой вопрос, что такое коммерческие объекты. Обычные словари не позволяют получить точное определение распространенного на сегодня понятия. Коммерческая недвижимость — это один из видов собственности, который может состоять из нескольких подвидов: офисной, складской и промышленной недвижимости, торговых объектов.

Такое определение, как «коммерческая недвижимость», вошло жизнь не так давно и все еще находится на стадии разработки. На сегодняшний день проекты, связанные с коммерческой недвижимостью, являются одними из наиболее прибыльных инвестиционных объектов.

Критерии привлекательности

Оценивая рынок коммерческой недвижимости, обращают внимание на основные критерии привлекательности объектов, а именно:

Месторасположение — наиболее привлекательным вариантом является центр города с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой вокруг.
Грамотно разработанный проект здания, в котором учтена парковка, кондиционирование воздуха и видеонаблюдение, доступ во двор и т. д.
Современный интерьер помещений — наличие нескольких комнат, аккуратный косметический ремонт, удобное расположение межкомнатных перегородок, панорамные окна.

Прибыль от реализации различных объектов коммерческой недвижимости привлекает большое количество инвесторов, которые полностью основывают свой бизнес на этом типе объектов, сдавая в аренду огромные пространства, как мелким предпринимателям, так и крупным компаниям.

Выбор объекта коммерческой недвижимости

Самый важный вопрос, который следует уточнить перед покупкой коммерческой недвижимости, — это доход и риски. Прогноз желательно составить на 2-3 года вперед, потому что, согласно статистике, первый год тратиться на полное оформление помещений, второй — на строительные и ремонтные работы, а третий — на построение бизнеса.

Даже многие специалисты в области менеджмента и консалтинга не могут дать определенного ответа на вопрос о том, как проводить анализ коммерческой недвижимости, как прогнозировать риски и прибыльность. Это связано с тем, что необходимо учитывать слишком много нестабильных факторов: обменный курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическую ситуацию и т. д.

Если кратко сформулировать, есть три основных варианта обеспечения прибыльности бизнеса, а именно:

1 путь — улучшение коммерческой недвижимости, когда направленность текущего бизнеса не меняется. Например, владелец, купив офис класса С, реконструирует его в офисе класса А.
2 путь — перепрофилирование коммерческой недвижимости, в которой владелец полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо бара будет фитнес-центр.
3 путь — бизнес с нуля, когда владелец строит или полностью реконструирует помещения для дальнейшей организации бизнеса в нем, например, путем перевода жилых помещений в нежилые помещения с последующим лизингом в магазин или парикмахерскую.

Офисная недвижимость

Офис — это коммерческая недвижимость, с помощью которой возможно получать доход по всем направлениям. Например, выпускать конкретная услуга или продукт, которые будут использоваться в будущем, позволяя сформировать экономику отдельно взятого сегмента рынка.

Исходя из этого определения можно понять, что офисная недвижимость все-таки считается является востребованным видом коммерческой недвижимости в Москве и других крупных городах России. Для развития бизнеса люди постоянно должны покупать или сдавать в аренду офисы, а это означает, что стоимость офисной недвижимости будет неизменно увеличиваться, и все большие площади будут выделены для ее строительства.

Очень сложно дать четкое определение концепции офисной недвижимости, потому что при этом типе объектов можно иметь в виду практически любое предприятие.

Складская недвижимость

Склады, складские комплексы и помещения — это коммерческая недвижимость, которая является одним из самых молодых рынков в России. И тем не менее развитие этого типа бизнеса становится все более актуальным.

Склад — это помещение или несколько помещений, подготовленных для хранения определенных материальных ценностей. Аренда или покупка современно оборудованного склада теперь является важнейшей задачей для многих крупных компаний и мелких предпринимателей.

Торговая недвижимость

Торговые объекты — это коммерческая недвижимость, которая подготовлена для организации небольших оптовых и розничных продаж товаров и услуг. Коммерческие, а также развлекательные заведения находятся на пересечении рынка недвижимости и других сфер бизнеса в сочетании с торговым и развлекательным бизнесом. Торгово-развлекательный центр или торговый дом — эти объекты известны всем, однако правильная организованная система торгово-развлекательной платформы — это, несомненно, целая наука.

Производственная недвижимость

Промышленная недвижимость и производственные мощности — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость. Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.

К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.

Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости — очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.

www.syl.ru

Что такое коммерческая недвижимость?

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) — это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

· торговые центры и магазины;

· гаражи, автомойки и автосалоны;

· рестораны и кафе;

· гостиницы и хостелы;

· бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку, арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе, или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Свободного назначения - К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.

Торговый - Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.

Офисный - Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.

Индустриальный - К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.

Социальный - Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

· площади;

· места расположения;

· состояния помещения;

· окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

· категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;

· характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

· оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;

· осуществление приватизации;

· разрешение спорных моментов;

· передача имущества в виде залога при оформлении кредита;

· сдача имущества в аренду или доверительное управление;

· оптимизация налогообложения;

· перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Автор

club.alfabank.ru

Коммерческая недвижимость - это... Что такое Коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Категория Примеры

Свободного назначение	Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения
Розничная торговля	Магазины, торговые центры
Офисная	Кабинеты, офисные здания
Индустриальная	Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия
Апартаменты	Многоквартирные дома, аренда на сутки
Социальная	Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, аэропорты

Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость — земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Литература

Евгений Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.»

Ссылки

dic.academic.ru

Что такое коммерческая недвижимость, и какие объекты лучше покупать сейчас? |

Покупка коммерческой недвижимости предполагает тщательный анализ объекта. Как должна проходить покупка коммерческой недвижимости, на какие объекты обратить свое внимание, как оценить настоящую рентабельность, рассказывает эксперт Проекта “Инвесторантье” Дмитрий Маслов.

Разберем, что же считается коммерческой недвижимостью?

КН – это те объекты, находящиеся в нежилом фонде, которые предназначены для получения прибыли, т.е. это та деятельность, которую мы ведем для пополнения своего бюджета. К сожалению, существует искаженное понимание относительно такого определения. Наиболее часто встречающееся заблуждение понятия КН – включение в данную категорию квартир, жилых домов, а так же коттеджей и даже особняков, которые используют для последующей перепродажи, мотивируя такой подход получением выгоды в финансовом отношении.

Но, КН никакого отношения не имеет к жилым площадям, в которые мы инвестируем для увеличения своего капитала, проживая в них. Коммерческая недвижимость – финансовый инструмент, который позволяет получать доход, в т.ч. пассивный. Квартиры, апартаменты, доходные дома – все это, при условии сдачи в аренду долгосрочную либо краткосрочную, так же будет относиться к коммерческой недвижимости. Необходимо четко разграничивать понимание этих видов объектов, чтобы проводя анализ принимать правильные решения.

Специфика коммерческой недвижимости для совершения покупки

Условно всю КН можно разделить на 6 групп, к этим группам будут относиться определенные объекты. Рассмотрим, какие элементы имеет данная структура, чтобы при покупке эти знания использовать:

Коммерческая недвижимость, так называемого, свободного назначения. Такое название не означает, что к данной группе можно отнести все что угодно. Имеется ввиду сфера обслуживания людей, и поэтому отнесем в нее такие объекты, как спорткомплексы, бары и кафе, конечно же, рестораны, а так же отели и гостиницы разных видов.

Торговая коммерческая недвижимость. Скорее всего, пояснять данную группу будет излишним. Название «торговая», каждый понимает. Какие объекты отнести в данный разряд? Все, которые связаны с продажей в розницу чего-либо (магазины, торговые центры, аптеки, автоцентры и салоны и т.д.)

КН относящаяся к офисной категории. Это могут быть как отдельные здания, которые принадлежат одному собственнику, так и специализированные центры офисных помещений с большим множеством разных владельцев или арендаторов.

Индустриальная КН. К этой группе отнесем производственные площади принадлежащие заводам и предприятиям. Также, уместно, отнести сюда склады.

Социальные объекты недвижимости – в данную категорию отнесем центры медицинской помощи, вокзалы, аэропорты.Существенное отличие жилой от коммерческой недвижимости это то, что большая часть владельцев любого бизнеса стараются брать такие объекты в аренду и редко покупают их. Каковы причины такого отношения? Большую роль играет высокая стоимость помещений, для многих предпринимателей проще платить аренду, чем выкупить полностью объект. Так же, необходимо отметить, что идет постоянный поиск более рентабельного и удачно расположенного торгового помещения. У многих бизнесменов отсутствует желание делать серьезные финансовые вливания, связанные с недвижимостью, обременяя себя дополнительным имуществом. Такие моменты оказывают большое влияние на сам рынок, поэтому КН при покупке и сдаче в аренду будет иметь определенную специфику.

Перед покупкой коммерческой недвижимости делаем анализ объекта

На торгах по банкротству встречаются все виды недвижимости для ее приобретения. Но, необходимо помнить, что владельцы этой недвижимости обанкротились! И перед принятием решения участия в торгах, нам нужно выяснить примерную причину банкротства. Ведь если мы, собираясь покупать торговое помещение под торговый магазин, узнаем, что должник занимался розничной торговлей, то нужно обязательно обратить внимание на проходимость данного торгового помещения. Действительно ли пешеходный и автомобильный трафик достаточный для магазина в этом месте? Как же выяснить, каким видом предпринимательской деятельности занимался должник до банкротства? Мы заходим на один из сайтов: sbis.ru, k-agent.ru, вводим ИНН или ОГРН должника, по которым находим всю информацию по ним, а именно какой основной вид деятельности должника.

И в зависимости от этого и наших намерений покупки коммерческой недвижимости, принимаем решение, для каких целей будем его использовать или преподносить при продаже как объект с определенным, выбранным Вами назначением.

Как выбрать рентабельный объект при покупке коммерческой недвижимости

В наше нелегкое время все чаще можно встретить, когда помещения коммерческой недвижимости во всех городах остаются пустыми. Арендаторы либо закрывают свой бизнес совсем, либо переезжают в другое место, с более низкой арендной ставкой. Те владельцы коммерческой недвижимости, которые покупали объекты на заемные средства, не справляются с платежами и вынуждены либо сдать в аренду объект хоть кому-то, либо продают недвижимость с дисконтом. Как выбрать объект для себя, чтобы наверняка сдать его в аренду?

Во-первых: должна быть низкая цена. Чем дешевле мы купим, тем ниже арендную ставку мы сможем установить.

Во-вторых: на торгах лучшие объекты уже сданы в краткосрочную или долгосрочную аренду, обращайте внимание на такие объекты!

В-третьих: объект желательно должен быть подстраиваемый под разные категории, чтобы подстраиваться под разные потребности рынка. Сейчас допустим больший спрос на торговую недвижимость в данном районе, в дальнейшем возможны изменения, при которых в этом же месте возникнет потребность в офисных помещениях.

В-четвёртых: проходимость. Лучше он будет меньшей площадью, чем дальше от остановок, метро.

И, в-пятых: тестируйте спрос перед покупкой. Как при перепродаже, так и при аренде. Без этого никуда!

Удачных сделок, коллеги, в приобретении коммерческой недвижимости!

investorentier.ru

Статьи - Что такое «коммерческая недвижимость»?

Нас всегда интересует вопрос: почему различные агентства недвижимости, риэлторы, юристы употребляют термин «коммерческая недвижимость»?

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Гражданским законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ «О госрегистрации прав») к объектам недвижимости – дополнительно к зданиям и сооружениям – отнесены также жилые и нежилые помещения. То есть, законодательно установлены самостоятельные объекты недвижимости: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Изучив многочисленные статьи, посвященные так называемой «коммерческой недвижимости», мы сделали вывод, что речь в основном идет о нежилой недвижимости: нежилых помещениях или зданиях нежилого назначения.

Однако если юридическое лицо желает приобрести в собственность какую-нибудь нежилую недвижимость с целью осуществления своей деятельности, то в этом случае не обязательно такая недвижимость является «коммерческой». Ведь приобретателем может быть ассоциация, являющаяся некоммерческой организацией, которая не вправе заниматься предпринимательской деятельностью (статья 11 Федерального закона «О некоммерческих организациях»).

В свою очередь, коммерческая организация (например, общество с ограниченной ответственностью, акционерное общество) вправе приобрести в собственность жилое помещение (квартиру) с целью предоставления его физическим лицам по договору найма во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ).

То есть, коммерческая организация вправе с целью извлечения прибыли приобрести в собственность жилое помещение, которое будет для такой организации являться «коммерческой недвижимостью». А некоммерческая организация может приобрести нежилое помещение с целью осуществления своей деятельности, не направленной на извлечение прибыли, следовательно, это нежилое помещение не будет являться «коммерческой недвижимостью».

Таким образом, мы считаем, что термин «коммерческая недвижимость» является юридически неграмотным и вводит всех в заблуждение, так как каждый раз необходимо уточнять, о какой конкретно недвижимости идет речь: жилой или нежилой.

Андрей Лемзаков, директор АН «АНЛЕМ», юристапрель 2006 (при использовании статьиссылка на автора обязательна)

03.04.2006

comments powered by HyperComments

www.anlem.ru

Что такое коммерческая недвижимость?

Поэтому перед, тем как продать или купить коммерческую недвижимость , неплохо было бы разобраться в том, что же это такое.

Коммерческой недвижимостью считается недвижимость, не использующаяся для жилых целей – это могут быть отдельные здания для торговых, банковских, офисных и развлекательных целей, т.е. административные и офисные помещения, магазины, рестораны, бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы, различные склады и павильоны, нежилые помещения в подвальных, полуподвальных и первых этажах жилых домов, которые изначально для жилья не предназначались и бывшие квартиры, которые позднее были выведены из жилого фонда. При выводе квартир из жилого фонда могут указываться следующие цели, предусмотренные законом: «помещение свободного назначения», «под торговые цели», «офисное», «бытового обслуживания», «складское», «производственное». К объектам коммерческой недвижимости относятся также все здания промышленного назначения: цеха, производственные здания, здания заводоуправлений, складские помещения и любые другие помещения и здания, размещенные на территории промышленных предприятий.

Недвижимостью данного типа считаются также земельные участки, предназначенные для промышленного строительства, под склады, или под строительство объектов, перечисленных выше. Таким образом, можно считать, что под коммерческие цели можно использовать любые здания, помещения или земельные участки, которые не предназначены для жилья и использования для жилых целей – под дачи, жилые дома, коттеджи, квартиры.

С объектами коммерческой недвижимости можно совершать любые обычные финансовые сделки: продажа коммерческой недвижимости, сдача в наем, передача по наследству, заклад в качестве обеспечения кредита...

Недвижимость, которая не используется для жилья, как правило, используется для извлечения дохода, что и следует из ее названия. Кто-то продает ее или сдает в аренду, а кто-то берет в аренду и покупает, используя помещение для офиса, магазина, кафе или склада – и те и другие используют недвижимость по своему усмотрению, извлекая доход наиболее удобным для себя способом. И для тех и для других подобная недвижимость необходима для ведения бизнеса, будь то офис, кафе или завод.

Все сделки с коммерческой недвижимостью должны оформляться законным образом, по определенным правилам, с получением всех необходимых разрешений, установленным законом РФ, а также постановлениями местных муниципальных органов и организациями, осуществляющими надзор, типа СЭС и ГПН.

При аренде объектов, принадлежащих муниципалитету или государству, необходима регистрация сделки, независимо от того, на какой срок помещение сдается. А в случае, если объект принадлежит частному лицу, регистрация договора аренды необходима, только если срок аренды превышает один год. Для того, чтобы например, снять офис нужно правильно составить договор аренды – а для этого нужно, чтобы собственник или арендодатель предоставил все необходимые правоустанавливающие документы на помещение, которые гарантировали бы арендатора от мошенничества и доказали бы законность распоряжения помещением арендодателем. Список необходимых документов для совершения любой сделки можно узнать в любом территориальном агентстве МКИ или агентстве недвижимости.

Если клиентов для аренды помещений ищет арендодатель, то посреднические услуги агентства недвижимости будет оплачивать арендатор. Если речь идет о покупке коммерческой недвижимости, то комиссионное вознаграждение закладывается в стоимость объекта, который продается.

domik.ua