Оценка кадастровой стоимости земельных участков. Как определить стоимость земельного участка

Как узнать стоимость земельного участка?

Каждый земельный участок имеет свою стоимость в зависимости от местоположения, назначения и других факторов. Как она определяется — особая тема, достаточно сложная технически. Иногда гражданам важна только рыночная цена, а порой необходимо выяснить и реальную. Об этих различиях поговорим подробнее.

Что такое рыночная стоимость?

Согласно закону РФ стоимость земельного участка может быть:

• кадастровой;
• инвестиционной;
• ликвидационной;
• рыночной.

Рассмотрим значение последнего варианта. Понятие рыночной стоимости описано в Земельном Кодексе Российской Федерации.

Согласно статье 66 ЗК РФ она устанавливается по договоренности, заключенной между оценщиком и заказчиком. При этом стоимость на рынке должна быть приближена к идеальной цене, не быть завышенной или заниженной.

Факторы, оказывающие влияние

По сути, рыночная стоимость фактически равноценна той, которую владелец на момент оценки мог бы получить, продавая участок при условии:

• конкуренции;
• ситуации на рынке;
• расположения;
• физических свойств;
• правовых условий, связанных с землей;
• экономических условий;
• дополнительных проблем, связанных с данным наделом земли.

Никакие обстоятельства не должны влиять на эту стоимость. Не учитываются также случаи продажи участка родственникам по согласованной цене, а также сделки, состоявшиеся на особых условиях или под давлением.

Отличие от кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется в основном для того, чтобы начислить на основании нее соответствующий налог. Эту стоимость определяет государство, опираясь на целевое назначение земли.

Основные факторы, которые влияют на итоговую цену:

• территориальная принадлежность;
• площадь участка;
• целевое назначение;
• уровень цен на рынке.

Существует прямая зависимость кадастровой стоимости от рыночной. Для одного участка рыночная стоимость может быть известна, а для другого — нет. Если эта цена была ранее определена, то кадастровая стоимость будет установлена в процентах от нее.

При возникновении дополнительных вопросов по данной теме, обязательно обращайтесь за советом к юристам на нашем сайте. Они консультируют в режиме онлайн и всегда рады помочь.

Государственная кадастровая оценка проводится раз в пять лет.

Она осуществляется в отношении:

• земель сельскохозяйственного назначения вне пределов населенных пунктов;
• земель городских;
• земель в черте сел, садоводческих хозяйств, дачных объединений;
• иных владений внегородской или сельской черты.

Оценку производят различными методами. В результате получается карта с нанесенными на нее землями с учетом их границ. Ведется статистический учет кадастровой стоимости. Если понадобится вновь оценить участок в связи с изменением его целевого назначения, то опираться будут на самую позднюю оценку.

Узнаем реальную стоимость земли

При продаже вопрос реальной стоимости, пожалуй, интересует всех в первую очередь. Проблема также заключается в том, что схожие участки порой могут отличаться по стоимости в несколько раз. Этот парадокс объяснить сложно.

На деле ни покупатели не имеют полноценную защиту от переплат, ни продавцы не защищены от занижения стоимости. Для поиска можно обратиться к независимым оценщикам. Все это даст некоторый определенный результат.

Алгоритм того, как узнать стоимость участка, достаточно прост. Информацию о кадастровой стоимости можно получить двумя способами:

1. Владелец участка имеет право запросить кадастровую стоимость в Росреестре. Для этого через саму организацию или МФЦ пишется заявление, и спустя несколько дней будет готов ответ.
2. Поскольку рынок недвижимости сегодня очень развит, достаточно провести свою независимою оценку на основании рыночных цен. Для этого нужно воспользоваться специализированными порталами в интернете, которые выставляют объявления о продаже недвижимости. Также подойдут и газетные издания. Этот способ потребует времени, но он действенен. Лучше всего составить таблицу и заранее определить параметры, куда должны войти:

• размер участка;
• территориальная принадлежность;
• целевое назначение;
• прочие особенности.

В итоге можно определить примерную цену, которая будет близка к реальной. Еще один способ — вызвать независимого оценщика.

Процесс оценки

Оценка участка земли происходит в несколько этапов:

1. Выполняется консультация заказчика и оценщика с целью определения цели работ.
2. Осуществляется сбор документов, необходимых для оценки.
3. Производится выезд на место.
4. Получается результат.

В список также входят правоустанавливающие документы на землю и паспорт физического лица. При проведении работ очень важны любые детали и мелочи. Результат будет готов через 3-4 дня. Итогом работы станет отчет оценочной компании, где будет фигурировать стоимость.

В силу того, что эти компании имеют богатый опыт, их стоимость приближена к реальной, поскольку они пользуются несколькими методами и учитывают не три-четыре параметра, а десятки. Касательно этого также можно проконсультироваться с опытными юристами прямо на нашем сайте.

Стоимость участка сегодня очень важна, т.к. рынок недвижимого имущества весьма активен. Землю можно купить, продать, заложить и в каждом отдельном случае понадобится узнать примерную стоимость. Пользуясь простыми советами, описанными в данной статье, можно найти оптимальное решение.

lawestate.ru

Как определить стоимость дома 🚩 как оценить стоимость частного дома 🚩 Недвижимость 🚩 Другое

Каждый фактор по-разному влияет на стоимость недвижимости: одни могут незначительно ее увеличить, другие, напротив, оказать существенное влияние.

Первым фактором, определяющим стоимость жилья, является его географическое положение. Квартиры, расположенные в крупных мегаполисах, стоят в несколько раз дороже, чем в небольших региональных городах. Эта разница объясняется более качественным уровнем жизни (в том числе и уровнем средней заработной платы) жителей крупных городов.

На стоимость недвижимости во многом влияет и ее местоположение непосредственно в самом городе. Так, жилье в центре будет стоить намного дороже, нежели квартира, расположенная на окраине. В данном случае цена на жилую недвижимость зависит от развитости инфраструктуры района, где она расположена. Все значимые объекты для населения (торговые центры, магазины, офисы, административные здания, парки и т.д.) в большом количестве сосредоточены в центре города, отсюда и более высокая стоимость на недвижимость.

В крупных городах особое значение в определении конечной стоимости имеет расположение остановок общественного транспорта, например, наличие станции метро рядом с домом, где расположена квартира, увеличивает цену на нее. Правда, для жилья в центре этот фактор не оказывает существенного влияния на его стоимость. Прямо противоположная ситуация обстоит с недвижимостью в удаленных от центра районах – отсутствие по близости станции метро делает жилье на 2000-3000$ дешевле. В данном случае важную роль в ценообразовании будет играть интенсивность движения общественного транспорта.

Второй основополагающий фактор, влияющий на цену, - это год постройки и тип самого строения. Жилая площадь в доме дореволюционной постройки, безусловно, имеет гораздо меньшую ценность, чем квартира в доме, построенной после 1970 года, а цена на квадратный метр в новостройке будет разы дороже, чем на вторичном рынке недвижимости. Также немаловажное значение имеет и тип строения, к примеру, квартира в панельном доме в несколько раз уступает в стоимости аналогичной квартире, расположенной в кирпичном здании.

Размер и планировка жилого помещения это, пожалуй, один из наиболее значимых факторов, определяющих его рыночную стоимость. Так, цена на квартиры с улучшенной и индивидуальной планировкой значительно выше, чем, например, на стандартные малогабаритные «брежневки» и «хрущевки».

Этажность и наличие в доме лифта также имеет немаловажное значение для многих потенциальных покупателей. Поэтому абсолютно идентичные квартиры, расположенные на разных этажах, могут существенно различаться по стоимости. Так, более низкая цена будет действовать на жилье, которое находится на крайних этажах.

В последнее время рынок жилья изменился в отношении качества недвижимости. Влияние косметического ремонта на стоимость жилого помещения значительно снизилось по сравнению с ситуацией прошлых лет. Сейчас многие покупатели хотят сами отремонтировать квартиру с учетом собственных потребностей, предпочтений и пожеланий. Поэтому общий ремонт практически не имеет никакого значения в определении стоимости, однако это не относится к техническому состоянию потолков, полов, окон и коммуникаций.

Еще один немаловажный фактор – это бытовые условия, которые включают в себя наличие телефона, лоджии или балкона, мусоропровода, водопровода, отопления и т.д. Все это, безусловно, скажется на стоимости жилья.

Цена на недвижимость может меняться в зависимости от времени года. В летний период, как правило, увеличивается спрос на загородные дома и индивидуальные строения в дачных поселках. Соответственно, летом стоимость на них будет несколько выше, чем зимой.

Также на стоимость жилья влияет экологическая обстановка в районе, где оно расположено. Так, квартира в доме рядом с фабрикой, заводом или оживленной автострадой обойдется покупателю значительно дешевле. 

www.kakprosto.ru

Как определить цену земли

www.jurist-center.ru

Цены на земельные участки – способы оценки

Цены на земельные участки – способы оценки

Участок земли, наравне с абсолютно любым объектом, представленным на рынке недвижимости, выступает в роли товара, а, соответственно, обязан иметь свою номинальную цену.

Существует несколько видов оценки земельных угодий:

• Рыночная цена участка земли устанавливается согласно федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность в Российской Федерации. Она в первую очередь зависит от уровня спроса и объёма предложений, существующих на рынке, а так же от характера как продавцов земли так покупателей земельных участков. Наравне с этим рыночная стоимость не должна быть больше совокупной стоимости затрат на покупку другого земельного участка со схожими характеристиками. В случае изменения целевого предназначения участка или его отдельных свойств, рыночная цена может так же измениться, и поэтому, оценку земли необходимо осуществлять на конкретно оговоренную дату;
• Нормативная цена земли устанавливается каждый год исполнительными органами власти субъектов РФ. Она рассчитывается согласно целевому назначению по определённым оценочным зонам и поселениям. Местные органы власти на местах по мере возникновения необходимости на основании своих решений имеют полномочия уточнять реальное количество и очевидные крайние границы имеющихся оценочных зон и таким образом повышать или же уменьшать рассчитанную ранее нормативную цену земельного участка, но не больше, чем на двадцать пять процентов. Приоритетным и решающим фактором, влияющим на окончательное установление нормативной цены земельного участка, выступает его доходность;
• Кадастровая цена земли находится в прямой зависимости от категории, к которой относится тот или иной участок. При этом такая градация земель осуществляется согласно данным, полученным от государственного земельного кадастра в соответствии с правовыми документами на земельный участок.

В целях достоверного определения кадастровой стоимости участков земли используется метод государственной кадастровой оценки земли. В случае установления на участок рыночной стоимости кадастровая цена земельного участка определяется в процентах от его рыночной стоимости;

Сравнительный метод определения цены участка

Сравнительный подход определения стоимости оцениваемого участка заключается в сопоставлении ценовых критериев недавних продаж схожих участков на рынке недвижимости, где осуществляют покупку и продажу сопоставляемой собственности покупатели и продавцы, принимая при этом независимые взвешенные решения. В основе такого неординарного подхода находится принцип взаимо замещения: покупатель недвижимости не даст за оцениваемый земельный участок большую денежную сумму, чем ту, за которую возможно получить на рынке схожий по качеству и полезным свойствам участок.

Факторы, влияющие на цену участка земли

Цена земельного участка складывается под воздействием разных факторов. Основными из них являются:

1. Удобный для будущих владельцев подъезд и наличие обустроенных транспортных развязок;
2. Наличие законченных инженерных коммуникаций на земельном участке, включая электрическую разводку, газопроводную сеть необходимого давления, водопроводные и канализационные сети, наличие газовой котельной, телефонизация участка;
3. Характеристика ландшафта и почвы, состояние лесного покрова и близкое расположение водоема;
4. Наличие различных сооружений, подлежащих сносу. Цена земельного участка значительно повышается при отсутствии такого рода построек;
5. Наличие древонасаждений, которые необходимо будет искоренить. Конечно, желательно, чтобы их наличие было бы минимально;
6. Наличие разнообразных юридических обременений. Земельные участки без обременения стоят в разы дороже;
7. Близость непригодных для жилья, ветхих жилых строений снижает ценовые показатели участка, особенно в том случае, если планируется возведение крупного коттеджного поселка;
8. Законные права на участок. Приоритетными являются участки с законно оформленными правами собственности;
9. Категория земель, а так же разрешенное использование участка. Приоритетными являются участки, имеющие статус земель населенных пунктов или земель дачного использования.

Как самостоятельно рассчитать продажную цену участка

Для начала необходимо определить тот факт, есть ли у вас то, что может увеличивать стоимость земельного участка:

• Водопроводные сети и центральные канализационные стоки;
• Электричество, проведенное на земельный участок;
• Газопровод;
• Строения и хозпостройки;
• Плодовые деревья и хвойные растения на участке;
• Приближённость к городу и удобные подъездные пути к вашему участку;
• Наличие в близком расположении развитой инфраструктуры и удобных остановок для общественного транспорта;
• Расположенные по соседству лесной массив, речные протоки или озеро;
• Ваш земельный участок располагается на землях, отданных под возведение индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Данный факт может означать, что, соорудив на нем частный дом, будет возможно оформить там прописку. А это, очень часто важно для потенциального покупателя.

Наличие данных параметров сможет помочь вам реализовать свой земельный участок по наиболее выгодной и высокой цене. И, конечно, чем больший размер имеет площадь земли, тем выше будет ее продажная стоимость.

Для того, чтобы понять, какую именно цену вы можете поставить при продаже земельного участка, нужно проанализировать похожие о продаже объявления в интернете. Необходимо поискать сообщения о продаже близлежащих участков. Станет не лишним проконсультироваться с представителем агентства по продаже недвижимости. Но в том случае, если вы решитесь продать свой земельный участок с их помощью, надо помнить о том, что вам придется отдать агенту данной организации процент от сделки купли-продажи. Обычно он составляет не более 10% от стоимости земельного участка.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том что, цена земли может колебаться в зависимости от влияния различных факторов. Не последнее место среди них занимает приближённость к Москве и Московской области. Более высокую цену будет иметь участок, оснащённый всеми коммуникациями. Более дешёвым вариантом станет приобретение земельного участка в не обустроенной зоне.

Видео: Купля-продажа земельных участков

Добавить комментарий

e-brus.ru

Стоимость земли

Среди богатств, которыми обладает человечество, земле, вне всякого сомнения, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. Даже когда, объявленная всенародной собственностью, она, как это было в России почти на всем протяжении XX столетия, фактически была лишена права иметь рыночную стоимость.

Зачем нужно знать стоимость земельных участков

Сегодня пользоваться землей «задаром» не получится. За исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, действует принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Одной из форм реализации этого принципа является взимание земельного налога, размер которого в настоящее время рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости земли. Кадастровая стоимость может также применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Но это не единственный повод определить стоимость земли. В условиях рыночной экономики значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является объектом купли-продажи. Находящимся по разные стороны «баррикад» участникам сделки купли-продажи ─ продавцу и покупателю - необходимо знать стоимость участка земли, чтобы с одной стороны избежать необязательных потерь, а с другой ─ не переплачивать лишнего.

Оценка стоимости земли в частности и недвижимости в целом ─ одно из направлений оценочной деятельности. Т. е. профессиональной деятельность субъектов оценочной деятельности, направленной на определение стоимости земли ─ рыночной, кадастровой или иной.

Виды стоимости земли

В Федеральном стандарте «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» говорится о следующих видах стоимости объекта оценки, используемых при оценочной деятельности: 

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) сказано о кадастровой и рыночной стоимости земельных участков.

Статья 66 «Оценка земли» ЗК РФ для определения рыночной стоимости адресует к Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности».

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В этом случае его кадастровая стоимость принимается равной рыночной стоимости.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли. (Следует обратить внимание, что именно нормативная цена, а не по аналогии с кадастровой стоимостью ─ нормативная стоимость земли).

«Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости» ─ так определяет ее Закон РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю». Подробнее о плате за землю читайте в статье...

В ЗК РФ также говорится о выкупной цене (иногда называемой «стоимость выкупа земли») применительно к ситуации изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Порядок определения выкупной цены такого земельного участка определяется в соответствии с гражданским законодательством. В частности, статьями 279, 280, 281 соответственно, «Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд», «Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд», «Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд» Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рыночная стоимость земли

Под рыночной стоимостью земли (не имеет значения ─ это рыночная стоимость сотки земли или стоимость гектара земли) понимается наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

«Разумно» означает, что цена сделки является наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей для покупателя. Подробнее о цене земли читайте в статье...

Тезис о полноте располагаемой информации означает, что покупатель и продавец, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждого из них, действуют в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств ─ это наличие у каждой из сторон сделки мотивов для ее совершения и отсутствие какого бы то ни было принуждения.

Расчет стоимости земли может осуществляться по различным методикам. Существенная с точки зрения стоимости земельного участка информация, полученная при проведении его оценки в результате расчетов, должна быть подтверждена, о чем следует указать в отчете об оценке. Это так называемый «принцип обоснованности».

Рыночная стоимость может устанавливаться во многих ситуациях, в частности, при изъятии имущества для государственных нужд, определении стоимости объекта залога, стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Кадастровая стоимость земли

Задача кадастровой оценки земли – внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышение эффективности использования земель.

Определение кадастровой стоимости земель необходимо для организации налогообложения, поскольку она определяет величину налоговой ставки или, как еще говорят, стоимость налога на землю. Поэтому налог на землю и кадастровая стоимость тесно связаны друг с другом.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, измеряемая в денежном выражении, отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.

В отличие от рыночной стоимости, которая может отличаться очень высокой динамичностью, изменение кадастровой стоимости земли имеет определенную цикличность – Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Под кадастровой стоимостью понимается не только стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, но и полученная в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (оспаривание кадастровой стоимости земли ─ не такая уж редкость). Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с целым рядом нормативных документов. Например, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Глава III.1. «Государственная кадастровая оценка») и Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Данные правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Может быть, исходя из названий этих нормативных документов, применительно к кадастровой стоимости используют выражение «государственная стоимость земли». Еще один документ, о котором следует сказать, ─ Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

Несмотря на общие принципы определения кадастровой стоимости, существуют особенности для разных категорий земель.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель определяется в соответствии с одним из двух документов. Либо Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445. Либо Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.07.2005 № 145.

Методическими рекомендациями руководствуются, если кадастровая стоимость земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена в порядке, действовавшем до вступления в силу Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно Методическим рекомендациям кадастровая стоимость земли сельхозназначения равна капитализированному расчетному рентному доходу. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения определяются умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам (иногда слово «показатели» опускают, говоря «удельная кадастровая стоимость земли»).

Согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (п. 2.8), кадастровая стоимость сельскохозяйственной земли (земельного участка) определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.6 этого документа, и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

При этом алгоритм определения удельных показателей кадастровой стоимости земель зависит от того, к какому виду использования согласно подпунктам 1.2.1-1.2.6 Методических указаний отнесены земли. И, например, для земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища и т. д., является достаточно сложным, включающим последовательность многих действий. А для земель сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса, удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов установлен в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 г. № 39. Он состоит из двух этапов – формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов и расчет их кадастровой стоимости.

Расчет осуществляется на основе построения статистических моделей. Порядок этого построения приведен в Методических указаниях. Впрочем, он применяется не для всех видов разрешенного использования земель.

Так, расчет кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных и автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Еще один вариант – умножение минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков на их площадь. Например, так рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей и автомобильных дорог.

Если необходимо определить кадастровую стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, – а таких в составе земель населенных пунктов совсем немало – ориентиром служит кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения, расположенной по соседству. Кадастровая стоимость таких земельных участков в населенных пунктах устанавливается равной произведению двух множителей. Один – среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения в пределах того же муниципального района. Второй – площадь участков.

Если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, в расчет принимается средняя стоимость земли сельскохозяйственного назначения. И тогда одним из множителей становится среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения в пределах территорий граничащих муниципальных районов.

Как узнать кадастровую стоимость земли

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемыми таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости. (Примечание. Сегодня эту информацию предоставляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Сокращенно – Росреестр. Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» это название было присвоено Федеральной регистрационной службе, а Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости этим же Указом было упразднено и Росреестр назначен его правопреемником).

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта), что позволяет быстро узнать, какая кадастровая стоимость земли по кадастровому номеру конкретного земельного участка. Для реализации этой функции кадастровый номер вводится в строку поиска. Кроме того, интересной является опция «выбор тематической карты», с помощью которой можно выбрать тематические карты кварталов и объектов недвижимости по кадастровой стоимости или по кадастровой стоимости за единицу площади.

Используя их, на примере конкретных земельных участков, любой пользователь лично сможет определить, какой уровень имеет кадастровая стоимость земли в Московской области и других регионах России. И, например, убедиться, что стоимость земли в Подмосковье к западу от столицы заметно выше, чем в восточном направлении.

Стоимость – экономическая категория, неодинаково определяемая различными научными школами. Но в одном они едины – роль, которую играет стоимость в современных экономических отношениях, велика и многогранна. В равной степени это относится и к такому не совсем заурядному товару, как земельные участки. А, пожалуй, даже в большей степени, чем к другим товарам. Ведь используя ее, можно не только обеспечивать гражданский оборот земельных участков, но и экономическими методами создавать условия для охраны и рационального использования, пожалуй, самого главного природного ресурса планеты Земля – самой земли.

22 января 2015 г.

zakadom.ru

Оценка земельного участка. Как определить сколько стоит конкретный земельный участок? — Кадастровый Инженер

Оценка земельного участка – дело немаловажное, особенно, если вы собираетесь продавать или покупать землю. Как определить реальную рыночную стоимость земельного участка, вы узнаете в данной статье.

Лицензирование оценочной деятельности отменили в июле 2006 года. Но тогда кто начал регулировать деятельность оценочных организаций, если не государство? Наши законотворцы пошли по пути самых развитых цивилизованных стран. В России появились саморегулируемые организации. В частности они и регулируют деятельность оценщиков.

Таким образом, оценку земельного участка вправе осуществлять лица, имеющие диплом оценщика. Обязательным условием оценщика является его членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Оценка профессионала нужна при заключении любой сделки с недвижимостью, в том числе с земельными участками. Заказав оценку земельного участка, вы получите обоснованную рыночную стоимость земли, с учетом экономической ситуации в стране.

Проводя оценку, профессионалы учитывают все: состояние почвы, интенсивность использования, климатически условия и многое другое.

• От ожидаемой величины дохода с земельного участка
• От целевого назначения и разрешенного использования земельного участка
• От инженерно-транспортной инфраструктуры
• От объектов социально-бытового обслуживания (их наличия или отсутствия)
• От состояния окружающей среды
• От исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта
• От ландшафтной и рекреационной ценности территории

• От фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур
• От сенокосов
• От продуктивности пастбищ
• От многолетних насаждений
• От структуры посевных площадей
• От цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ

• От анализа цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам
• От наличия и интенсивности транспортного сообщения
• От наличия электрификации и газоводоснабжения
• От удаленности от основных центров инфраструктуры
• От экологической обстановки в районе

1. Правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о гос. регистрации права на землю, договор аренды и др.)
2. Данные о границах земельного участка. Если земельный участок стоит на кадастровом учете, задача значительно упрощается (нужно просто заказать кадастровую выписку о земельном участке)
3. Сведения о наличии обременений (ограничений) на земельном участке

Мы с вами рассмотрели основные моменты оценки земельного участка.

Запомните, если вы хотите совершить сделку с недвижимостью, обязательно прибегайте к помощи специалистов-оценщиков. Только так вы получите реальную рыночную стоимость земельного участка.

Почитайте другие интересные статьи:

Поделиться ссылкой:

cadastral-engineer.ru

Оценка кадастровой стоимости земельных участков

Россия располагает значительными земельными ресурсами. Решение поставленных задач в области земельных правоотношений, формирование предпосылок для обеспечения роста экономики в условиях разнообразия форм собственности, развитие правового управления земельными ресурсами и рынка земельной недвижимости невыполнимо без определения оценки стоимости конкретных земельных участков. Ст. 65 ЗК РФ говорит, что использование земель в нашем государстве является платным. Следовательно, оценка полезности земельных участков и установление аргументированной платы за их использование является одной из главных задач управления ресурсами. Другая не менее важная цель оценки стоимости земель - это формирование налогооблагаемой базы.

Что имеется в виду под государственной кадастровой оценкой?

Закон, формулирующий понятие оценочной деятельности РФ, четко дает определение гос кадастровой оценки стоимости земельного участка. Это набор действий, которые включают в себя:

• принятие определенных решений об исполнении кадастровой оценки;
• образование перечня объектов, подлежащих оценки;
• отбор конкретного исполнителя работ;
• непосредственное определение самой кадастровой стоимости;
• выполнение составления отчета относительно вычисления кадастровой стоимости;
• проведение утверждения результатов по конечному установлению кадастровой стоимости с последующим внесением в госкадастр недвижимости;
• доведение данных до сведения налогоплательщиков.

Кроме того, кадастровая оценка представляет собой комплекс административных, технических и правовых мероприятий, которые направлены на установление госкадастровой стоимости.

Земельные участки – объект государственной кадастровой оценки

Земельные участки, относящиеся ко всем категориям земель, являются объектами госкадастровой оценки. Область применения результатов кадастровой оценки земельных ресурсов широка. В первую очередь госкадастровая стоимость всех земельных участков будет служить одним из главных критериев в формировании земельного налога. В соответствии с Налоговым кодексом РФ ст. 391 налоговая база конкретного участка земли определяется в качестве его кадастровой стоимости. Кроме этого, кадастровая стоимость используется для расчета оплаты за аренду земельных участков, числящихся в государственной и муниципальной собственности. Также кадастровая стоимость применяется для определения цены выкупа за землю и стартовой стоимости, когда проводятся торги, и для определения налоговых возможностей муниципальных образований в сфере определения размеров субсидий и субвенций.

Методика определения кадастровой стоимости земельных участков

Современная система кадастровой оценки земельных участков в качестве объекта недвижимости основывается на сформированной методической базе, при помощи которой обеспечивается процесс ее проведения. Данные методики госкадастровой оценки всех установленных категорий земель и технические указания являются практическим руководством, утвержденным приказами Министерства экономического развития РФ. Все применяемые методики опираются на методы оценки рыночной стоимости объектов земельной недвижимости.

Государственная кадастровая оценка всех видов земельных участков основывается на классификации по целевому назначению и функциональному использованию и на обязательном порядке учета данных земельного кадастра. Каждая категория земель и каждый вид использования имеет свои методы оценки, которые зависят от факторов, влияющих непосредственно на их оценку.

Кадастровая и рыночная стоимость земли - отличия

Кадастровая и рыночная стоимость земли это не идентичные понятия. Понятие рыночной стоимости включает наиболее реальную цену, по которой земельный участок как объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. Рыночная стоимость определяется конкретным моментом времени и в зависимости от конъюнктуры рынка может меняться. В общем, рыночная оценка это, прежде всего, персональная оценка.

Кадастровая стоимость исполняет роль расчетной величины, отражающей представление полезности, ценности конкретного участка земли при его использовании. Кроме того, это массовая оценка земель, которая всегда проводится на некоторую установленную дату, охватывая значительный перечень объектов.

Факторы, влияющие на уровень кадастровой стоимости земель:

• Местоположение земельного участка;• Обеспечение инженерными коммуникациями;• Наличие транспортной инфраструктуры;• Наличие социальной инфраструктуры;• Состояние окружающей среды;• Техногенные воздействия.

Периодичность проведения оценки

Кадастровая оценка всех категорий земельных участков используется при исчислении земельного налога и иных целях, установленных законом. Поэтому корректировка оценки земель это постоянно функционирующая система мероприятий, которые призваны обеспечивать обновление имеющихся данных о госкадастровой стоимости земельных ресурсов. Кадастровая оценка земельной недвижимости проводится минимум один раз в 5 лет.

Собственник не согласен с кадастровой стоимостью его земельного участка. Что делать?

Раньше возникающие споры, касательно кадастровой оценки земельного участка, разрешались в судебном порядке. В 2010 году были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, которые позволили оспаривать результаты оценки не только в суде, но и обращаться в комиссию, занимающуюся рассмотрением споров о результатах установленной кадастровой стоимости. Величина кадастровой стоимости может быть оспорена собственником в течение полугода с момента ее занесения в государственный кадастр недвижимости. Для решения спора создаются специальные комиссии куда входят:

• Представитель исполнительной власти определенного субъекта РФ;
• Представитель органа, выполняющего функции по кадастровой оценке земель;
• Представитель органа кадастрового учета;
• Оценщики, проводившие определение стоимости.

Как налогоплательщик может узнать величину кадастровой стоимости своего земельного участка

Постановление Правительства РФ от 7 июля 2008 года за № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» установило порядок получение сведений о кадастровой стоимости конкретных участков земли для собственников. Необходимые данные расположены на официальном сайте Росреестра в разделах под названием «Результаты кадастровой оценки» и «Публичная кадастровая карта».

aquagroup.ru

• 
  Тинькофф кэшбэк как использовать
• 
  Какую криптовалюту легче всего добыть на домашнем компьютере
• 
  Хочу хорошую работу с хорошей зарплатой
• 
  Достижения стив джобс
• 
  На аттестация
• 
  Реклама в интернете примеры
• 
  Аттестация на
• 
  Самооценка и уверенность в себе
• 
  Шаблон написания
• 
  Судебная практика споры
• 
  Принцип создания криптовалюты