ГлавнаяРазноеКому сдать помещение в аренду

Как сдать в аренду торговое, нежилое помещение? Советы риэлтора. Кому сдать помещение в аренду


Как найти арендатора коммерческой недвижимости?

Пустующее помещение - главный кошмар владельца коммерческой недвижимости, спокойная и счастливая жизнь которого зависит от непрерывности арендных платежей. В свою очередь, непрерывность платежей зависит от арендатора. А точнее, от способности владельца недвижимости выбрать себе подходящего арендатора. Сделать правильный выбор и попутно развенчать несколько распространенных стереотипов поможет данная статья. В ней будут показаны основные типы арендаторов небольших коммерческих помещений формата стрит-ритейл и некоторые особенности работы с ними.

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти "точек". Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. - "Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!"

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: - предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; - сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к. вы теряете все рычаги влияния на них; - сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; - даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; - по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что "сетевик" готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. - "Давай встрэтимса, пагаварим... Зачем дагавор?... Чё ты всё пищешь?..." и т.д.

Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают "раскрутить" помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам "с душком" относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда (Pfunds Molkerei), которому уже более 130 лет. Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.

После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

delovoymir.biz

что такое нежилые помещения свободного назначения, можно ли снять площадь дешевле, договорившись с арендодателем, а также как найти арендаторов, чтобы сдать метры, и каковы особенности, если сдача в многоквартирном доме?

Любая аренда – это сделка, а, значит, деловые отношения, которые имеют свои особенности и нюансы. Законодательно обязанности собственника, которым может быть как частное лицо, так и муниципалитет, прописаны в Гражданском кодексе.

Кроме того, дополнительно регулируются различными жилищными нормами. В 611-й и других статьях прослеживается прямое указание на следующий факт: лицо, которое сдает помещение (площади) не должно отвечать за обнаруженные позднее арендатором недостатки. Возможно, кому-то это покажется несправедливым, но, тем не менее, закон гласит именно так. А это означает, что его незнание не освобождает от ответственности.

И, если кто-то не заметил при передаче неисправную электропроводку, сигнализацию, отсутствие тепла или другие существенные недочеты, то это не повод для претензии. Тем более, если в договоре указано, что по факту все это есть или исправно работает.

В Гражданском кодексе сообщается, что арендодатель передает имущество вместе с документами на него (паспортом, сертификатом, патентом и др.). Если этого сделано не было, арендатор вправе затребовать документы. Также правомочным будет решение о расторжении договора.

...

zhivemvrossii.com

Нюансы сдачи в аренду нежилого помещения :: BusinessMan.ru

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

  • физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
  • ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
  • компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

  • создание офиса;
  • организация склада;
  • формирование производственного предприятия;
  • создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

  • граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
  • если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
  • сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
  • чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

  • паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
  • свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
  • технический паспорт;
  • иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

  • обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
  • если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
  • за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
  • непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

  • свидетельство о регистрации и постановке на учет;
  • паспорт гражданина;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

  • компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
  • с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
  • организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

  • справка из ЕГРЮЛ;
  • учредительная документация предприятия;
  • правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
  • если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
  • учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

  • для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
  • заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
  • торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
  • для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
  • только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
  • уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
  • стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
  • если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

  • указывается место и дата его составления;
  • прописываются стороны, участвующие в сделке;
  • если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
  • если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
  • прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
  • перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
  • указывается срок и стоимость аренды;
  • допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
  • приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
  • указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
  • приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
  • перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
  • вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

  • состояние напольных и настенных покрытий;
  • наличие сантехнических приборов;
  • места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

  • УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
  • Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
  • ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
  • ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

businessman.ru

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно (самому) в 2018

Имея в собственности свободное нежилое помещение, глупо не сдавать его внаем тем, кому он действительно необходимо.

Ведь люди ищут свободные квадратные метры для организации своего крупного или мелкого бизнеса, а оно у вас простаивает, не принося пользу ни себе, ни другим.

Но можно ли самому, без всяких посредников заняться сдачей его в аренду, и что необходимо знать любому будущему арендодателю?

Реально ли

Конечно, если у вас есть хотя бы базовые юридические знания и навыки делопроизводства, проблем с самостоятельной сдачей свободного помещения может и не возникнуть.

Но как быть с налогами? Ведь в любом случае арендная плата будет считаться вашей прибылью, а все полученные доходы не только от предпринимательской, и другой деятельности подлежат налогообложению.

Это необходимо помнить, чтобы контролирующие органы не могли вас привлечь к административной или даже уголовной ответственности.

И если вы простое физическое лицо, то лучше всего оформить этот вид деятельности как ИП, и применить упрощенное налогообложение.

В этом случае вы будете законопослушный гражданин, и уже привлечь вас к ответственности за нелегальную коммерческую деятельность уже никто не сможет.

Но если вы желаете работать по теневой схеме, то все равно правда может выплыть наружу – ведь арендатор сдает отчетность и налоговикам, и в пенсионный и социальный фонды делает отчисления.

А электронный документооборот между государственными органами быстро выявит нелегала, и придется платить большие штрафы, а то быть привлеченным к уголовной ответственности.

Рисковать в таком проверяемом деле лучше не стоит, и все правоотношения оформлять официально.

Правила

Конечно, точно сказать про то, как правильно сдавать то или иное помещение, не сможет, наверное, никто, но все-таки существуют некие стандарты, которых следует придерживаться:

  • определить арендную ставку. Для этого можно воспользоваться подобными помещениями о сдаче внаем на аналогичные площади в средствах информации, на досках объявлений, в интернете. Есть множество сайтов и рекламных изданий, которые публикуют объявления с предложением аренды. Но если вы все решили делать сами, то придется откликаться на каждое предложение и проводить показы, а на это требуется свободное время. Каждый потенциальный наниматель также заинтересован в выгодной для него цене, и не все готовы переплачивать, если другой владелец предлагает более выгодную цену. Да и во многом стоимость будет зависеть от местоположения объекта нежилой недвижимости, транспортной доступности, развитости инфраструктуры и др. факторов. Но если вы считаете, что ваше помещение отличается от других предложений в лучшую сторону, например, в нем сделан качественный ремонт, то можно и повысить цену аренды.
  • если потенциальный наниматель назначил встречу, то не следует опаздывать или ее переносить – это дурной тон, и вас могут не понять и снять другое помещение. Во время переговоров можно даже немного уступить в цене, если вы заинтересованы в арендаторе. На все возникающие вопросы давайте честные ответы, ничего не утаивайте, ведь если есть недочеты, то они в любом случае проявятся в процессе эксплуатации. Если кроме самого помещения вы намерены сдать и имеющееся оборудование, то следует поинтересоваться у будущего арендатора его мнением, может случиться и так, что оно ему не нужно, и придется его складировать где-нибудь. Предоставьте для ознакомления всю имеющуюся у вас документацию на объект нежилой недвижимости, это будет лишним фактом доверия к вам как к владельцу квадратных метров.
  • и если наниматель собирается работать и в ночное время, не ставьте ему жестких условий и запретов, ведь ночью доставка товаров обходится дешевле, да и интернет работает быстрее. Все эти тонкости следует заранее обговорить, многие поставщики услуг даже снижают свои расценки, если потребление проходит именно по ночам.
  • сами договорные отношения должны быть оформлены только в письменной форме, и пройти обязательную регистрацию. В них обязательно предусмотрите срок ваших отношений с нанимателем, и установите конкретную стоимость аренды.
  • можно предварительно подготовить шаблон договора, в котором прописаны все условия по использованию вашего помещения третьим лицом. В нем можно отдельно оговорить возмещение конкретно нанесенного ущерба помещению или оборудованию, прописать работы по его улучшению и способы компенсации, установить конкретные права и обязанности каждой стороны сделки.

Главное, чтобы были точно определены сроки найма и стоимость арендной ставки, и стороны пришли бы к обоюдному соглашению.

Как оформить

Любое оформление правоотношений проводится только в письменной форме, поэтому договор составляется в трех экземплярах – по одному для каждого участника сделки, и для прохождения регистрации.

В этом сложном вопросе лучше все-таки обратиться к юристам, они составят отвечающий сегодняшним требованиям договор, отметят все важные позиции и условия и согласуют их со сторонами сделки.

Готовый и согласованный договор должен пройти обязательную регистрацию, это требование будут обязательным.

В договоре должны присутствовать пункты:

  • характеристика сдаваемого внаем помещения, с указанием точного адреса и месторасположения;
  • данные о сторонах соглашения;
  • сведения о ставке арендной платы;
  • срок действия соглашения;
  • оговорка о приеме и передаче имущества на правах найма;
  • возмещение ущерба, условия для компенсационных выплат;
  • возможное проведение улучшений за счет арендатора и способ компенсации;
  • условия по оплате потребляемых коммунальных услуг;
  • способы разрешения конфликтных ситуаций;
  • эксплуатационные правила и отдельные рекомендации по использованию объекта недвижимости;
  • обязанность арендатора по оборке прилегающей территории;
  • условия для использования рекламных щитов или конструкций;
  • возможность увеличения стоимости аренды при наступлении определенных обстоятельств;
  • досрочное расторжение сделки и ее порядок.

К договору обязательно прикладывается акт приемки/сдачи и помещения, и находящегося в нем оборудования.

Риски сдачи в аренду нежилого помещения самостоятельно

Бизнес на аренде помещений порой огорчает и арендодателя, и нанимателя. Это может происходит из-за торопливости сторон, которые забыли прописать в соглашении важные пункты договоренностей. А разногласия порой могут разбираться даже в судебном порядке.

Перечислим некоторые риски арендатора:

  • переданное помещение не отвечает обещанным требованиям, и непригодно для той хозяйственной деятельности, для которой его снимали. Поэтому при осмотре следует все важные моменты зафиксировать, например, плохую связь, низкий уровень температуры в отопительной системе, отключение водоснабжения во время рабочего процесса;
  • в случае долгосрочных отношений арендодатель обязан самостоятельно производить все ремонтные работы, в том числе и делать капитальный ремонт. Но многие арендаторы так и не могут дождаться этого обязательного действия со стороны арендодателя;
  • дополнительные требования владельца помещения, например, впустить на арендуемую вами площадь еще одного арендатора.

Но и владельца есть список своих рисков:

  • плата за наем поступает с опозданием или вовсе отсутствует;
  • при расторжении договора наниматель сдает обратно помещение не в надлежащем виде, и не собирается ничего изменять.

Поэтому все разногласия должны найти способ решения еще на этапе заключения договора найма помещения.

Плюсы и минусы

Если все делать без участия агента по недвижимости, то арендатор сможет значительно сэкономить на его услугах. Этот факт, бесспорно, можно отнести к явным преимуществам.

Владелец может сам установить свои условия использование помещения, не прибегая к опытному риэлтору, у которого уже заготовлены шаблоны, а них могут отсутствовать важные пункты соглашений.

Но кроме материальной выгоды, арендодатель рискует неправильно оформить арендные отношения, то есть составить неверный договор, по которому сами права собственности могут перейти арендатору после определенного срока его действия.

Ну а проблемы с нецелевым использованием помещения, сдаваемого по договору найма, головная боль многих арендодателей.

Ведь именно он будет отвечать перед законом, если, например, в нем откроется казино или публичный дом. И все оговорки о том, что он не знал, не будут оправданием для правоохранительных органов, поскольку владелец просто обязан переодически проверять работу своего арендатора.

Видео: Аренда нежилых помещений — подводные камни, договор аренды помещения, офиса, склада

Bookmark and Share

kvartirkapro.ru

Правила сдачи в аренду нежилого помещения

Аренда недвижимости для граждан нашей страны вещь очень знакомая, и практически каждый сталкивался хоть раз в жизни с арендой, по ту или иную сторону соглашения.

Поэтому всем известно, что арендовать можно как жилое пощение, так и помещение, предназначенное для коммерческих целей. Во втором случае это будет недвижимость, которая не предназначена для жилья, поэтому имеет ряд особенностей. На нее цена, как правило, выше, а субъектами сделок чаще всего являются предприниматели или юридические лица.

 

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение

Основные моменты договора об аренде — это предоставление одним лицом помещения коммерческого помещения другому во временное пользование, которое закрепляется соглашением двух участников сделки.

Главные моменты, которые должны быть определены его текстом — это конкретный объект, который подлежит передаче, стоимость пользования им, а также период, на который будет иметь договоренность силу.

Сдать недвижимость можно как самостоятельно, так и с помощью риэлторов, но в любом случае необходимо привести ее надлежащий вид и выгодно прорекламировать. Заинтересовавшиеся граждане вправе осмотреть помещение и ознакомиться с документами, которые есть у хозяина. Поэтому собственник должен убедиться в наличии у себя всей необходимой документации.

 

Заключение договора на аренду коммерческой недвижимости

Договор имеет простую письменную форму, и требует регистрации только если заключен на период, превышающий один год. Поэтому чаще всего стороны заключают его на меньший срок, для того чтобы не регистрировать и не платить собственнику налоги с прибыли от сдачи в наем недвижимости.

Но такое поведение имеет ряд неблагоприятных моментов, например, при возникновении конфликта арендатор может прибегнуть к шантажу и манипуляции собственником. Ведь если государству станет известно, что гражданин утаивает свои доходы, то ему грозит возмещение налога в размере тринадцати процентов, а также возможно штрафа и пени.

Самый выгодный для собственника вариант в этом случае — это сдавать недвижимость при оформлении предпринимательского статуса, применив упрощенную систему, которая составит шесть процентов от прибыли.

Договор должен иметь определенную структуру, независимо от его длительности:

  • дата и место его создания;
  • полные наименования сторон, а также уполномоченных их представлять лиц;
  • выражение в его тексте сути сделки;
  • описание объекта, которое должно содержать данные из его официальной документации;
  • стоимость арендной платы, а также порядок ее оплаты;
  • дополнительные договоренности, например, касающиеся оплаты вносимых улучшений, за чей счет они будут производиться, необходимость проведения ремонтных работ и так далее;
  • ответственность и права сторон.

uristhome.ru

Как сдать помещение в аренду?

Возможность более выгодной сдачи в аренду нежилого помещения зависит от того, для каких целей оно может быть пригодно. Это может быть помещение под производство, склад, размещение магазина или офиса. Также имеют значение его размеры и разнообразные дополнительные факторы. Прежде, чем начинать поиск арендаторов, чтобы сдать в аренду нежилое помещение, необходимо оценить все его преимущества и недостатки, а затем, сделав выводы, решить, кому и каким способом лучше предлагать помещение: малому или крупному бизнесу, торговой, производственной или иной компании.

Главные принципы сдачи в аренду любого помещения

  • Основные понятия, как сдать в аренду производственное помещение, помещение под магазин или офис, одинаковы для всех категорий. Их следует знать любому арендодателю: арендатора для нежилого помещения можно найти самостоятельно или же прибегнув к помощи посредника – агентства по недвижимости. Но даже, если вы выберете второй вариант, то при показах помещения, а также обсуждения различных деталей условий аренды, необходимо в обязательном порядке присутствовать лично. Это поможет избежать в будущем многих неприятных сюрпризов.
  • В начале, вам понадобится провести мониторинг ситуации на рынке недвижимости в вашем городе. Для этого необходимо изучить стоимость аналогичных предложений, размещаемых в интернете или СМИ. После этого проанализируйте их и решите, за какую стоимость будете сдавать свое нежилое помещение. Для большей уверенности, что вы не прогадали с ценой, можете обратиться в любое из агентств недвижимости вашего города. Как правило, услуга оценки стоимости оказывается бесплатно, она не обязывает вас в дальнейшем пользоваться услугами данного агентства.

Расчет стоимости аренды помещения

Стоит учесть, что на стоимость аренды влияют такие факторы, как расположение относительно центра города, наличие поблизости парковки и автобусных остановок с хорошей тран

elhow.ru

Сдача в аренду торгового коммерческого помещения: советы

Как сдать в аренду торговое, нежилое помещение?Один из довольно удачных и прибыльных вариантов инвестирования – покупка коммерческой недвижимости и сдача её в аренду. Таким способом можно обеспечить себе достойный и стабильный пассивный доход.

Как никто другой, инвестируя деньги таким способом, Вы будете заинтересованы в том, чтобы как можно более выгодно сдать такое помещение в аренду. В первую очередь, то насколько выгодно Вы сможете сдать коммерческое помещение, будет зависеть от количества вариантов его использования. Чем их больше – тем лучше. Вероятность того, что сдать помещение не удастся, особенно в кризисные времена – будет стремиться к нулю.

Помещение может быть предназначено под магазин, офис, склад, предприятие общественного питания и для других целей. Кроме того, на возможности по сдаче окажут значительное влияние размеры помещения и его месторасположение. Это те факторы, на которые нужно обратить внимание ещё при покупке.

Что касается сдачи а аренду, первое, что необходимо сделать – провести полный анализ помещения, выявить все его сильные и слабые стороны, разобраться для какой категории бизнеса Ваше предложение будет наиболее интересным.

Разделы статьи:

Основные принципы аренды

Главное, помнить два основных принципа.

Основные принципы арендыПервый принцип – начать с тщательного мониторинга рынка и объективно оценить свою конкурентоспособность. Изучите стоимость аналогичных предложений аренды, расположенных в том же или похожем районе города.

Взвесьте все плюсы и минусы конкретно Вашего предложения, поставьте себя на место потенциального арендатора и с помощью этих приемов определите наиболее адекватную стоимость для сдачи Вашего помещения.

консультация по стоимости аренды недвижимости в агенствеКроме того, Вы можете обратиться в агентство, которое даст рекомендации по поводу стоимости аренды и грамотно оценит недвижимость.

Как правило, эта услуга бесплатна и ни к чему Вас не обязывает, однако очень полезна, оценить объективно свою собственность нередко бывает достаточно сложно.

Второй принцип касается поиска арендатора для своего объекта. Вы можете сделать это самостоятельно.

Сдать помещение в аренду знакомым Сейчас практически не ограничены возможности по поиску арендаторов в интернете, на различных рекламных площадках и сайтах, принадлежащих агентствам недвижимости.

Кроме того, не худший способ сдать недвижимость знакомым предпринимателям, причин сомневаться в добросовестности которых, просто нет.

Аренда торгово-офисного помещения сейчас один из наиболее востребованных сегментов на рынке недвижимости, поэтому остаться без арендатора крайне сложно. Но проделать достаточно большой объем работы по поиску подходящего именно Вам арендатора – всё же придется.

Аренда нежилым помещением через агетнствоЕсли Вы ограничены во времени или просто не хотите заниматься достаточно рутинной работой по поиску арендатора, можете переложить эту функцию на агентство недвижимости.

Как правило, агентства имеют собственную базу заинтересованных субъектов рынка, грамотно проверяют всех, с кем работают и готовы работать в сжатые сроки на результат.

Услуги агентства не бесплатны, но они полностью себя окупают, поскольку высвобождают значительную часть Вашего времени.

Здесь правда, не стоит забывать о том, что на показах и при обсуждении существенных условий договора с арендатором Вам всё же лучше присутствовать, поскольку это позволит избежать в будущем различных неприятных ситуаций.

Пошаговая инструкция

Чтобы сдать в аренду коммерческое помещение нужно выполнить всего несколько последовательных шагов.

Юрист-онлайн

Шаг 1 – Выбор площадки для рекламы

Выбор площадки для рекламыНачать нужно с того, чтобы определиться с тем, кто будет заинтересован именно Вашего помещения. Какой уровень бизнеса: малый, средний, крупный, и какое направление деятельности соответствуют назначению Вашего помещения.

Проанализировав эти факторы, Вы легко определитесь с тем,  на каких рекламных площадках «обитает» интересующая Вас целевая аудитория и можете смело размещать там объявление об аренде, например, торгово-офисных помещений.

Шаг 2 – Оценка помещения

Здесь необходимо провести тщательный анализ факторов, которые окажут влияние на стоимость аренды. Вы можете доверить это профессионалам, как уже говорилось выше, либо провести оценку самостоятельно.

Оценка помещения для арендыПри этом учитывайте, что значительное влияние оказывает расположение помещения, транспортная доступность, близость метро и остановок общественного транспорта. Инфраструктура района: наличие рядом магазинов, кафе, парковочных мест также будет плюсом к повышению стоимости.

На стоимость аренды окажут влияние и внутренние характеристики: наличие телефонных линий и выделенного интернета, состояние помещения, ремонт.

Хорошая система кондиционирования, отопления, сигнализация, наличие мебели, минимум перегородок, отдельный вход – хорошие бонусы, которые будут интересны многим арендаторам.

 Оцените все достоинства и недостатки, присущие Вашему помещению и, исходя из всех перечисленных факторов, придите к ожидаемой цене. Она же поможет Вам определиться с бюджетом, который Вы готовы потратить на рекламу или услуги агентства.

Шаг 3 – Составление и размещение объявления

Составление и размещение объявления арендыЧтобы быстро и выгодно сдать в аренду помещение нужно подготовить грамотное продающее объявление, которое подчеркнет все выгоды арендатора от сотрудничества с Вами. Хорошие фотографии, если есть что показать, наличие схемы планировки – огромный плюс к объявлению.

После того, как всё готово, размещайте объявление на ресурсах, которые интересны Вашим потенциальным арендаторам. Это могут быть печатные СМИ, доски объявлений, сайты агентств недвижимости, профессиональные бизнес – форумы, социальные сети и др.

Чем больше объявлений, тем лучше – это возможность более широкого обхвата аудитории.

Шаг 4 – Переговоры и показы недвижимости

Переговоры и показы недвижимостиБудьте готовы потратить на телефонные переговоры достаточно большое количество времени. Кроме того, придется встречаться с арендаторами, отвечать на их вопросы, рассказывать о достоинствах Вашего предложения.

На показах также будьте готовы подтвердить свое право распоряжаться помещением: возьмите с собой документы, на основании которых Вы осуществляете данное право, как правило, это свидетельство о праве собственности.

Шаг 5 – Заключение договора аренды

Заключение договора арендыС арендатором, который более других будет заинтересован взять помещение в аренду, будет разумным более детально обсудить условия.

Существенные условия – это порядок оплаты аренды, срок аренды и возможности его продления или досрочного прекращения, обоюдные права и обязанности. Обсудите также ответственность за причинение вреда помещению.

Типовой текст договора можно легко найти в интернете, однако, в каждой конкретной ситуации он требует детальной проработки и включения дополнительных необходимых условий.

Чтобы дополнительно обезопасить себя от недобросовестных арендаторов подумайте о нотариальной заверке договора. Это будет гарантией того, что Вы сможете удовлетворить свои требования через суд.

В дальнейшем, после подписания договора и начала сотрудничества от Вас потребуется только контролировать своевременность поступления платежей. Кроме того, не забывайте проверять состояние самого помещения, чтобы вовремя реагировать на ущерб, который может быть причинен.

 

Похожие статьи:

У вас есть вопрос юридического характера?

 

 

 

 

 

Звуковая функция ограничена 200 символами

prodatkvartiry.ru